Lĩnh vực nhà ở sa sút đặt ra mối lo ngại nghiêm trọng đối với kết quả kinh tế chung của Trung Quốc cũng như tình hình tài chính của chính quyền địa phương, do vậy, kể từ đầu năm 2022, Chính phủ Trung Quốc đã thực hiện các biện pháp để cứu vãn lĩnh vực này. Có hai câu hỏi quan trọng được đặt ra:

Thứ nhất, nỗ lực chính sách của Chính phủ có thể hồi sinh lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc mà không gây ra một đợt tăng giá khác không?

Thứ hai, những ý nghĩa của sự phục hồi kinh tế sau COVID của Trung Quốc và tăng trưởng dài hạn là gì?

Khủng hoảng do chính sách

Lĩnh vực bất động sản là động lực chính cho tăng trưởng của Trung Quốc kể từ khi nước này tiến hành cải cách nhà ở theo định hướng thị trường vào năm 1998.

Trong khi theo ước tính của chính phủ thì đóng góp của ngành bất động sản đối với GDP của Trung Quốc là 13-14% trong năm 2022, một số nhà kinh tế tin rằng lĩnh vực này phải đóng góp tới 17-29% GDP.

Lĩnh vực bất động sản có tác động rộng lớn hơn đến nền kinh tế thông qua các liên kết với nhiều bên tham gia có liên quan, bao gồm người mua nhà, nhà phát triển bất động sản, tổ chức tài chính, nhà cung cấp vật liệu xây dựng, nhà thầu và các nhà cung cấp dịch vụ khác.

Quan trọng hơn, tài chính của chính quyền địa phương phụ thuộc rất nhiều vào lĩnh vực bất động sản địa phương đang phát triển mạnh.

Lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đã phát triển nhanh chóng kể từ cuối những năm 1990, bất chấp sự lên xuống thất thường của giá nhà đất.

Năm 2010, tỷ lệ giá nhà ở trên thu nhập trung bình tại 50 thành phố lớn của Trung Quốc đạt 12,5, cao hơn tỷ lệ của 23/25 thành phố toàn cầu trong cuộc khảo sát năm 2022 của UBS về các thành phố lớn, bao gồm New York, London và Tokyo.

Ngoài những lo ngại về khả năng chi trả, Chính phủ Trung Quốc đã lưu tâm đến bong bóng bất động sản tiềm ẩn và các rủi ro tài chính liên quan, từ đó đã khởi xướng một số biện pháp điều tiết để ổn định giá nhà ở. Những biện pháp này bao gồm những hạn chế mua nhà ở trong năm 2010 và 2016 và giới hạn về giá và các khoản vay tiêu dùng trong năm 2016.

Hạn chế tài chính của nhà phát triển bất động sản

Năm 2020, Chính phủ Trung Quốc đã khởi xướng một làn sóng thắt chặt bằng các quy định mới gây sốc cho thị trường nhà ở, mặc dù hoạt động của thị trường bất động sản đã không mấy khả quan kể từ năm 2016.

Đặc biệt, chính sách "ba lằn ranh đỏ" vào tháng 8/2020 đã hạn chế đáng kể khả năng tài chính của các nhà phát triển bất động sản.

Theo đó, chính sách này đặt ra các giới hạn nghiêm ngặt đối với việc tăng nghĩa vụ nợ phải trả hằng năm của các nhà phát triển bất động sản, tùy thuộc vào điều kiện tài chính của họ, bao gồm tỷ lệ nợ trên tài sản, tỷ lệ nợ ròng và tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn.

Thị trường nhà ở đã bị ảnh hưởng nặng nề bởi các biện pháp này và vào tháng 9/2021, giá cả chững lại hoặc thậm chí giảm ở 70 thành phố Chính phủ theo dõi.

Khó khăn trong lĩnh vực nhà ở tiếp tục kéo dài sang năm 2022, khi tổng doanh số bán hàng giảm 24,3% so với năm 2021 và đầu tư của các nhà phát triển bất động sản giảm 10%.

Mặc dù giá ở các thành phố hạng nhất, chẳng hạn như Bắc Kinh và Thâm Quyến thỉnh thoảng ghi nhận mức tăng, nhưng giá nhà ở các thành phố hạng hai và hạng ba vẫn ở mức thấp.

Bên bờ vực sụp đổ

Sự kết hợp giữa việc mở rộng nhanh chóng và vay mượn quá mức trước đó của các nhà phát triển và các biện pháp hạn chế tài chính của chính phủ đã đẩy lĩnh vực bất động sản đến bờ vực sụp đổ, dẫn đến các khó khăn về tài chính và hoạt động ngày càng tăng của các nhà phát triển bất động sản, các dự án tạm dừng triển khai và làn sóng tẩy chay trả nợ thế chấp trên diện rộng.

Sự trì trệ trong lĩnh vực bất động sản cũng làm tăng rủi ro tài chính cho chính quyền địa phương, vốn lâu nay vẫn dựa vào nguồn thu từ việc chuyển nhượng đất đai. Từ năm 2016 đến 2019, phí chuyển nhượng đất đai đã đóng góp từ 28% đến 42% doanh thu của chính quyền địa phương.

Trong đại dịch COVID-19, con số này còn tăng lên khoảng 45% trong khi doanh thu thuế giảm. Về mặt giá trị, doanh thu của chính quyền địa phương từ chuyển nhượng đất đai ghi nhận mức giảm hàng năm là 23,3% trong năm 2022 do thị trường nhà ở gặp khó khăn, càng làm suy yếu tình hình tài chính của chính quyền địa phương.

Giải cứu của chính quyền địa phương

Trong khi chính quyền trung ương tập trung vào việc ngăn chặn rủi ro từ việc tăng giá và tăng đòn bẩy tài chính, các thành phố của Trung Quốc đã ban hành các chính sách địa phương hóa để giảm bớt những cú sốc tiêu cực tại địa bàn.

Kể từ đầu năm 2022, hơn 300 thành phố đã ban hành các biện pháp hỗ trợ cho thị trường nhà đất, bao gồm cả việc nới lỏng các hạn chế mua bán khác nhau. Bắc Hải đã giảm khoản tiền đặt cọc tối thiểu từ 60% xuống 40% khi các hộ gia đình mua bất động sản thứ hai.

Các thành phố cũng đưa các biện pháp hỗ trợ liên quan đến nhà ở vào các gói chính sách của mình trong các lĩnh vực khác như chăm sóc người cao tuổi, khuyến khích sinh sản hoặc thu hút nhân tài.

Ở Trịnh Châu, người già được khuyến khích chuyển đến sống cùng con cháu hoặc người thân trong thành phố để tạo điều kiện cho con cháu, người thân có đủ điều kiện mua thêm nhà ở.

Tại các thành phố có các dự án xây dựng bị đình chỉ và tẩy chay trả nợ vay thế chấp, chính quyền địa phương thành lập các bộ phận và quỹ tài trợ đặc biệt để giúp giải quyết khủng hoảng.

Các thành phố sẽ phục hồi với tốc độ khác nhau

Sau Đại hội lần thứ 20 của Đảng Cộng sản Trung Quốc  vào tháng 11/2022, các lãnh đạo Trung Quốc đã tái khẳng định tầm quan trọng của lĩnh vực bất động sản và cam kết ổn định thị trường nhà ở. Vào cuối tháng 12, chính phủ đã công bố “gói giải cứu 16 điểm”, có hiệu lực vào tháng 1/2023 để hỗ trợ ngành.

Gói giải cứu này thiết lập các quy tắc mới cho các khoản vay mua nhà ở cá nhân và các biện pháp tài trợ cho các nhà phát triển bất động sản thiếu tiền mặt, chẳng hạn như tạm thời nới lỏng các hạn chế đối với việc cho vay của ngân hàng.

Hơn nữa, còn cho phép các thành phố tự chủ trong việc điều chỉnh tỷ lệ cho vay tối thiểu hoặc loại bỏ các giới hạn cho các hộ gia đình trong lần mua đầu tiên nếu giá nhà ở của thành phố giảm giá trong ba tháng liên tiếp trở lên.

Sự phát triển nhanh chóng của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc đã đóng góp đáng kể cho nền kinh tế, trong khi lĩnh vực này cũng đang phải đối mặt với nhiều vấn đề, chẳng hạn như giá nhà đất tăng vọt, sự phụ thuộc quá mức của chính quyền địa phương vào doanh thu bán đất, đòn bẩy tài chính cao và không minh bạch cũng như gánh nặng lãi suất của các nhà phát triển bất động sản.

Thị trường nhà ở trì trệ kể từ năm 2021 đã mang đến thêm nhiều thách thức cho các nhà phát triển bất động sản, chính quyền địa phương cũng như người mua nhà.

Trong ngắn hạn, những điều chỉnh chính sách kể từ cuối năm 2022 có thể sẽ có những tác động khác nhau đối với các thành phố.

Đối với những thành phố đông dân và phục hồi kinh tế mạnh mẽ, chẳng hạn như các thành phố ở Khu vực Vịnh Lớn (gồm 9 thành phố của tỉnh Quảng Đông), thị trường nhà đất sẽ phục hồi nhanh chóng. Đối với những thành phố khác, đặc biệt là các thành phố hạng ba và hạng bốn, việc phục hồi kinh tế và phục hồi nhà ở có thể mất nhiều thời gian hơn.

Suy giảm dài hạn

Về lâu dài, Trung Quốc dự kiến ​​sẽ tiếp tục nỗ lực điều chỉnh tốt hơn lĩnh vực này để ổn định giá nhà ở và kỳ vọng của thị trường. Chính quyền trung ương đã nhắc lại nguyên tắc nhà ở là để ở, không phải để đầu cơ.

Chính phủ cũng nhấn mạnh cam kết hỗ trợ các hộ gia đình mua căn hộ đầu tiên và căn hộ thứ hai để nâng cấp, mặc dù vẫn còn thiếu các công cụ chính sách cụ thể.

Một lựa chọn chính sách rõ ràng là việc áp dụng thuế bất động sản, mà các thử nghiệm đã được thực hiện ở một số thành phố bao gồm Thượng Hải và Thành Đô

Ngoài ra, do dân số Trung Quốc bắt đầu giảm vào năm 2022  và tình trạng già hóa sẽ tăng nhanh trong những thập kỷ tới, nhu cầu nhà ở nói chung sẽ sớm giảm và doanh thu từ việc bán đất không còn có thể duy trì cho tài chính địa phương. Tốc độ đô thị hóa của Trung Quốc cũng kéo theo sự suy giảm nhu cầu nhà ở.

Tỷ lệ đô thị hóa chung vào năm 2022 là 65,22%. Kinh nghiệm ở các nước cho thấy, khi tỷ lệ đô thị hóa đạt 60%, tốc độ tăng trưởng trong lĩnh vực bất động sản sẽ giảm nhanh, cả về đầu tư cho bất động sản nhà ở và giá nhà ở.