Phóng viên: Thời gian vừa qua, diễn biến của thị trường bất động sản đã đặt ra nhiều luồng tranh luận trái chiều đặc biệt không ít ý kiến cho rằng đang có dấu hiệu bong bóng xuất hiện trên thị trường. Đánh giá của ông thế nào về tình hình thị trường bất động sản hiện nay?

Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Ông Nguyễn Ngọc Thành: Tôi cho rằng, thị trường bất động sản đang có những chuyển động rất tích cực. Những tích cực này được thể hiện ở 3 yếu tố: lượng giao dịch trên thị trường không ngừng tăng, tỷ lệ giao dịch thành công cũng tăng, tốc độ đầu tư trong giai đoạn vừa qua cũng có xu hướng đi lên.

Theo thống kê cập nhật từ các sàn giao dịch tại các khu vực và trên cả nước, tỷ lệ giao dịch thành công đạt trên 80%. Đây là yếu tố mang tính tích cực cho thị trường.

Trong khi đó tốc độ đầu tư trong giai đoạn vừa qua đang tăng với nhiều dự án có quy mô lớn tạo một nguồn cung tương đối dồi dào. Đặc biệt, sự phát triển của thị trường đã bám sát được nhu cầu tiêu dùng. Tính tương thích với thị trường là rất cao. Những yếu tố này được ghi nhận cho thấy thị trường bất động sản diễn biến vẫn ổn định và tích cực.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện nay vẫn tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro.

Thứ nhất, mặc dù quan hệ cung cầu về mặt khách quan không thể luôn có sự đồng tốc nhưng ở giai đoạn hiện nay, tại một số sản phẩm nhất định, tỷ lệ chênh lệch giữa cung và cầu là rất cao. Tôi lấy ví dụ như phân khúc condotel, bất động sản nghỉ dưỡng đang phát triển quá nhanh, tạo ra nguồn cung lớn nhưng cầu thì đang có xu hướng chậm dần, ít đi. Sự lệch pha trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng không làm tổn hại đến thị trường bởi xuất phát từ yếu tố khách quan là do trong du lịch, đầu tư hạ tầng luôn phải đi trước cầu.

Thứ hai, các yếu tố pháp lý trong bất động sản vẫn chưa hoàn thiện như condotel. Điều này dẫn tới những quan hệ giao dịch chưa được rõ ràng hay hoàn chỉnh. Nếu trong giao dịch không có sự điều chỉnh hợp lý có thể gây ra những rủi ro rất đáng tiếc.

Tổng quan chung cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đã có rất nhiều dấu hiệu tích cực. Thị trường bất động sản Việt Nam cùng chung nhịp đập với nền kinh tế. Thế nên, các tín hiệu tốt từ nền kinh tế vĩ mô đang là bước đệm để thị trường bất động sản tiếp tục được bình ổn và phát triển. Chưa kể, khả năng thu hút đầu tư nước ngoài của lĩnh vực này cao tạo được các yếu tố kích hoạt thị trường.

Theo tôi, bức tranh chung về thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm vẫn chắc chắn sẽ tốt, tiếp tục giữ vững ở những năm tiếp theo mà không hề có tiềm ẩn nguy cơ vỡ bong bóng bất động sản.

Như nhận định khả quan của ông, thị trường bất động sản tại Việt Nam đang có nhiều dấu hiệu tích cực và đi lên. Tuy nhiên, mới đây, có sự lo ngại rằng, nền kinh tế nước ta đang rơi vào lời nguyền “cứ 10 năm, chu kỳ khủng hoảng xảy ra 1 lần” và năm 2019 là thời điểm sẽ xảy ra nguy cơ đó. Nếu “lời nguyền” là có thực thì thị trường bất động sản Việt Nam sẽ gặp nhiều khó khăn. Quan điểm của ông như thế nào về vấn đề này?

Không có cơ sở nào để nói chu kỳ 10 năm xảy ra 1 lần khủng hoảng. Đây là nhận định hoàn toàn chủ quan. Nếu gọi chu kỳ khủng hoảng của một nền kinh tế phải được đánh giá một cách khoa học không phải thông qua con số số học. Có thể xảy ra sự trùng lặp ở trong quá khứ, đó là 10 năm xuất hiện 1 biến cố. Nhưng thẳng thắn nhìn nhận rằng, giai đoạn trước đây, khủng hoảng rõ ràng có nguyên nhân là do thị trường còn phát triển sơ khai, mọi quyết định mang tính chủ quan duy ý chí.

Trước đây, chúng ta đưa ra phương án đầu tư bằng phán đoán chủ quan trên diễn biến của thị trường. Các chính sách cũng chưa tốt để điều tiết khiến thị trường phát triển tự phát. Nguồn vốn phân bổ vào thị trường không rõ ràng dẫn tới nợ xấu.

Nhưng ở giai đoạn này, tất cả các yếu tố đó đang bị triệt tiêu triệt để. Không thể nói rằng, cứ 10 năm có khủng hoảng 1 lần. Đây là lời cảnh báo để chúng ta phỉ có đề phòng cho năm 2019 chứ không phải sẽ là sắp tới giai đoạn bắt đầu cuộc khủng hoảng.

Khủng hoảng của thị trường bất động sản nếu xảy ra 2 yếu tố: Sự lệch pha tiêu cực trong quan hệ cung - cầu và nguồn vốn đổ vào bất động sản chưa hợp lý. Nhưng hiện tại, vốn của các nhà đầu tư được lựa chọn và phân bổ khá kỹ lưỡng. Chúng ta đã khai thác được nhiều nguồn vốn khác nhau, hạn chế dòng tín dụng. Và đồng thời chúng ta đã có phương thức huy động vốn từ xã hội bằng cách chia sẻ lợi ích với nhà đầu tư. Đây là hình thức huy động vốn xã hội khá tối ưu, có thể ngăn chặn được nợ xấu, có thể xử lý nguồn cung cầu lệch pha với nhau. Cách huy động vốn này còn đảm bảo sự an toàn cho sản phẩm, cho thị trường.

Tuy nhiên, chúng ta nên đặt lời cảnh báo 10 năm sẽ xảy ra biến cố khủng hoảng là dữ liệu tham khảo và đề phòng. Nhìn vào thực tế, trong diễn biến của thị trường hiện nay, theo nhận định của tôi, thị trường vẫn đang đi lên.

Vậy ông đánh giá như thế nào về kênh đầu tư bất động sản ở thời điểm hiện tại? 

Ngoài bất động sản, chúng ta có 3 kênh để đầu tư: chứng khoán, vàng, ngoại tệ. Nhưng tính đến nay, thị trường chứng khoáng vẫn còn rất bấp bênh, thị trường vàng không còn sức hút và ngoại tệ đang bị ảnh hưởng từ cuộc chiến tranh thương mại.

Đặt trong tương quan, thị trường bất động sản đang có nhiều lợi thế hơn so với chứng khoán, vàng và ngoại tệ. Theo dõi trên thị trường, sự phát triển của bất động sản vẫn có rất nhiều yếu tố tích cực.  Giá trị của bất động sản được giao dịch đang có xu hướng ngày càng tăng. Bản thân Nhà nước đang định giá về giá trị sử dụng đất theo một lộ trình ngày càng tăng. Sự tăng này so với sự biến động của giá vàng và giá chứng khoán và đô la mang tính ổn định và có lợi thế cạnh tranh. Đây là sự gia tăng theo xu hướng, không phải tăng dao động hay theo thời tiết.

Mặc dù có nhiều lợi thế về chênh lệch, lợi thế giá cũng phải thấy rằng, bất động sản tồn tại những hạn chế như tính thanh khoản nó còn chậm trễ hơn. Nhiều thủ tục pháp lý làm giảm tính thanh khoản của bất động sản.

Khi đầu tư vào, các nhà đầu tư phải sự lựa chọn dòng vốn của mình đổ vào đâu, khả năng sử dụng vốn vào phân khúc nào… Chúng ta phải có tiền và hiểu được nên đầu tư vào cái nào lợi thế nhất so với đồng vốn của mình bỏ ra, chứ không nên chạy theo trào lưu.

Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!