Lo bước vào thời kỳ khủng hoảng

Những cơn sốt đất nền diễn ra ở diện rộng tại nhiều địa phương trên cả nước vừa qua làm dấy lên lo ngại rằng thị trường bất động sản đang trở nên quá nóng, có thể dẫn tới đổ vỡ. Nhất là trong thời gian gần đây, nhiều chuyên gia liên tục bày tỏ lo ngại về bong bóng bất động sản sẽ xảy ra theo chu kỳ.

Theo ông Greg Ohan, Giám đốc Jones Lang Lasalle Việt Nam, bất động sản mang tính chu kỳ. Thông thường, một chu kỳ bất động sản trải qua qua 4 giai đoạn: phục hồi, tăng trưởng, sốt nóng, và đóng băng. Nắm bắt được chu kỳ thị trường sẽ giúp các nhà đầu tư nắm bắt cơ hội.

Đồng tình rằng dường như Việt Nam đang cho thấy những dấu hiệu dịch chuyển từ giai đoạn tăng trưởng và sốt nóng, nhưng chuyên gia nói trên cho biết chu kỳ bất động sản thường không ổn định, mà nó chuyển động theo tốc độ riêng. Đây chính là thách thức thực đối với các nhà đầu tư.

Thảo luận về vấn đề này, ông Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cũng cảnh báo: Nếu nhìn 10 dấu hiệu để nhận biết thị trường bất động sản lung lay, bong bóng thì hiện có đến 8 dấu hiệu: giao dịch tăng, giá tăng, các công trình khởi công tăng, địa bàn triển khai tăng, chủ thể tăng, quy mô dự án tăng, giá trị một dự án tăng, nguồn tiền vào các dự án tăng.

Chỉ còn 2 dấu hiệu nữa là đầu tư công và nguồn vốn xây dựng nhà đất, nếu cùng biểu hiện như 8 dấu hiệu trên thì thị trường bất động sản sẽ chạm vào khủng khoảng 2000 - 2009.

 “Trên thực tế, từ năm 2011 đến 2013, thị trường bất động sản nước ta nằm ở đáy khủng khoảng, năm 2014 phục hồi, từ năm 2015 - 2017 đạt mức bắt đầu tăng, với năm 2018 thì truyền thống là không làm gì cũng tăng, nhưng năm 2019 thì có thể sẽ là khủng khoảng”, ông Chung cảnh báo.

Còn theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Chí Hiếu, dù phân khúc đất nền đã giảm nhiệt sau khi Luật Đặc khu được hoãn thông qua hồi tháng 5/2018, nhưng sức nóng vẫn còn tồn tại ở nhiều địa điểm. Nhất là, giá bất động sản vẫn đang trên đà tăng, một số nơi giá đã tăng 100% so với năm trước. Đây là hiện tượng rất đáng lo.

“Thị trường như cái máy bay, có lên, có xuống. Chúng ta phải cẩn thận vì bong bóng có thể vỡ ra vào đầu năm 2019, hoặc trong năm 2019. Tôi nghĩ hiện tượng bong bóng tại một số địa điểm đã hình thành và chỉ chờ chực các hiện tượng khác của nền kinh tế để vỡ ra”, ông Hiếu chia sẻ quan điểm của ông Chung.

Điều tiết tốt sẽ tránh được đổ vỡ

Tuy nhiên, tại cuộc họp báo thường kỳ Bộ Xây dựng cuối tuần qua, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản lại khẳng định những cơn sốt đất vừa qua là do có vấn đề trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất ở một số địa phương. Từ đó đã tạo điều kiện cho một số đối tượng gom đất, giới đầu cơ thổi giá…

Tuy nhiên, đến nay, sau khi có sự can thiệp kịp thời của các cơ quan quản lý, thị trường bất động sản ở các khu vực có sốt đất vừa qua, đặc biệt là các địa phương được quy hoạch thành đặc khu đang rất trầm lắng. Môi giới gần như rút hết, nhiều người đã trót ôm đất, giờ cũng không biết giải quyết ra sao.

Ông Ninh cũng lưu ý thêm, những yếu tố liên quan đến thị trường bất động sản như lạm phát, tín dụng, vàng, chứng khoán… chưa có biến động đột biến. Lãi suất cũng đang ở mức hợp lý. Tỷ lệ dư nợ  tín dụng bất động sản cũng phù hợp với tình hình thị trường…

“Về chu kỳ bất động sản thì tuỳ thuộc vào từng quốc gia, từng cách thức điều hành của Nhà nước. Chúng ta đã trải qua chu kỳ phát triển nóng trong giai đoạn 2008 - 2010, đến 2011 - 2013 nguội lạnh, từ 2014 thì phục hồi và đã có nhiều bài học cho vấn đề này. Đến nay, các cơ chế, chính sách để điều tiết thị trường bất động sản đã tương đối hoàn thiện. Từ giờ đến cuối 2018, sốt đất vẫn có thể xảy ra ở một số địa phương và một số khu vực có hạ tầng đồng bộ, song nhìn chung, thị trường sẽ ổn định, không có biến động lớn”, ông Ninh cho biết.

Bà Đặng Phương Hằng, Tổng giám đốc điều hành CBRE cũng đánh giá thị trường vẫn có sự cân bằng giữa nguồn cung và lượng sản phẩm tiêu thụ được. Hiện tại, người mua để ở đang chiếm đa số, không như 10 năm trước, mua chủ yếu để đầu cơ.

Thời kỳ đổ vỡ của bất động sản trước đây, lạm phát lên đến 10 - 12%/năm, lãi suất ngân hàng khoảng 20%/năm. Nay, lạm phát dừng lại ở con số 4%, lãi suất ở mức vừa phải, doanh nghiệp sản xuất đang lạc quan…

“Giá nhà có thể tăng nhưng không nhiều, chỉ dưới 5%. Điều này cho thấy thị trường bất động sản đang đi vào ổn định, chưa đủ lý do hoặc dấu hiệu đổ vỡ trong 2019”, bà Hằng đánh giá.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam phân tích thêm, khác với giai đoạn sơ khai trước đây, hiện nay, các chủ thể tham gia thị trường, từ nhà phát triển bất động sản, nhà đầu tư đến người dân đều hiểu rõ nguyên lý phát triển của thị trường.

Các chủ đầu tư đã nghiên cứu kỹ mọi yếu tố để phân bổ nguồn cung hợp lý, đưa ra sản phẩm phù hợp với yêu cầu từng phân khúc khách hàng. Người mua thì có thể tự định giá được sản phẩm. Nếu sản phẩm nào có giá bán lớn hơn nhiều so với giá trị thực thì họ sẽ không tham gia giao dịch.

Các cơ quan quản lý Nhà nước, từ trung ương tới địa phương cũng đã rất kịp thời can thiệp, ban hành các quyết định phù hợp về chính sách quản lý để điều tiết thị trường, ví như với trường hợp sốt đất tại các đặc khu trong thời gian qua.

Tuy nhiên, ông Đính dự báo đến 2019, khi van tín dụng hạn chế, giá đất tăng, chi phí đầu vào tăng... thị trường bất động sản sẽ đối mặt nhiều khó khăn hơn. Dự án của các chủ đầu tư yếu kém sẽ phải dừng lại, mua bán sáp nhập trong lĩnh vực bất động sản sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn…