Tham vọng từ những chính sách

Tính đến thời điểm hiện tại, nhiều quốc gia như Colombia, Hàn Quốc ban hành nhiều chính sách nhằm cắt giảm thủ tục rườm rà, chống tham nhũng và cải thiện quy trình pháp lý ở mọi khía cạnh, từ chống rửa tiền đến quy định sử dụng và phát triển đất bền vững. Trong khi đó, Canada đặt mục tiêu cho phát triển bền vững. Thái Lan nỗ lực nâng cấp hệ thống thuế bất động sản và công nghệ hóa việc đăng kí đất đai. Ngoài ra, Macau đấu tranh chống rửa tiền.

Những nỗ lực này thể hiện mong muốn lấy lại niềm tin của nhà đầu tư từ sau vụ rò rỉ Hồ sơ Panama và Hồ sơ Paradise chấn động, phơi bày mặt tối trong lĩnh vực bất động sản. Phản ứng rõ ràng nhất đối với vụ bê bối dữ liệu mật này là việc Vương quốc Anh đề xuất lợi ích đăng kí quyền sở hữu và Liên minh châu Âu ban hành chỉ thị chống rửa tiền lần thứ năm. Tuy nhiên, tác động thật sự của những chính sách này vẫn chưa được như mong muốn, vì trong một số trường hợp, các chính sách bị đình trệ.

Theo báo cáo về Chỉ số Minh bạch Toàn cầu 2018 của JLL, trong số 100 quốc gia được khảo sát, có 85 quốc gia đã cải thiện chỉ số này so với hai năm trước. Mặt khác, không phải tất cả các chính sách mới đều được thực thi, khiến các nhà đầu tư e ngại. Ông Jeremy Kelly, Giám đốc Nghiên cứu Toàn cầu, JLL nhận định: “Tại một số thị trường, việc ban hành và việc thi hành không có kết nối. Điều này được ghi nhận rõ nét nhất ở những thị trường bán minh bạch. Trong đó, Brazil, Argentina, Kenya, Trung Quốc và Hy Lạp là những thị trường đáng chú ý nhất. Đặc biệt, Trung Quốc đã thi hành chính sách tại một số khu vực, như việc áp dụng nhất quán chính sách thu hồi thuế, nhưng vẫn phải tiếp tục tại những khu vực còn lại”.

Bên cạnh đó, ở hầu hết ở các thị trường, việc thi hành chính sách lộ rõ điểm yếu trong việc đảm bảo chất lượng của thông tin đăng ký đất, tiêu chuẩn quy hoạch sử dụng đất và các quy trình pháp lý. Cụ thể, tại Brazil, Argentina và Hy Lạp, việc thực hiện các giao dịch không công bố giá bán được xem là trốn thuế, khiến các con số báo cáo không chính xác.

Theo ông Jacques Gordon, Giám đốc Chiến lược của JLL cho biết: “Bên cạnh tham nhũng, thì việc “thực thi các chính sách có chọn lọc” cũng là yếu tố gây ra các vấn đề minh bạch, nhiều quốc gia xem đây là việc bình thường và các chính sách chỉ được thực hiện khi có sức ép từ chính phủ. Điển hình tại Trung Quốc, rất khó để dự đoán mục đích sử dụng đất ở một số tỉnh vì những quy định về quy hoạch các dự án tái phát triển và tái định cư đã thay đổi. Thuế và quy hoạch sử dụng đất được thực hiện “theo lý thuyết” với mức độ minh bạch cao chỉ ở một số tỉnh, không phải toàn bộ. Tình trạng này cũng phổ biến ở các nước liên bang như Brazil, Mexico, Hoa Kỳ và Canada, nơi chính quyền địa phương có các phương thức tiếp cận rất khác nhau để thực thi mã phân vùng và tổ chức hệ thống đánh giá công bằng về thuế tài sản”.

Áp lực tăng lên

Mặc dù nhiều thị trường đã có những bước cải thiện đột phá trong những năm gần đây, nhưng vẫn phải xác định rõ những khó khăn trong việc thực thi các điều luật mới. Cũng bởi, ngày càng có nhiều nhà đầu tư dịch chuyển dòng vốn vào bất động sản, do đó sức ép đang tăng lên đối với các chính phủ toàn cầu không chỉ trong việc ban hành mà còn việc thi hành các điều luật mới.

Điển hình như Ấn Độ là một thị trường có tốc độ cải thiện ấn tượng nhất. Lượng vốn mà các quỹ đầu tư tư nhân rót vào bất động sản Ấn Độ tăng gấp ba lần kể từ năm 2014 và việc công bố Bộ luật đầu tư và phát triển bất động sản, hoặc RERA, trong năm 2016 được kỳ vọng sẽ giúp quốc gia này tiếp tục tăng hạng minh bạch.

Còn tại Việt Nam, trong vài năm trở lại đây, hệ thống thể chế quản lý đã từng bước được hoàn thiện. Đáng chú ý là Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đầu tư 2014, Luật Nhà ở 2014, cùng một loạt các nghị định, thông tư hướng dẫn theo hướng mở rộng hơn, thông thoáng hơn, giảm bớt các thủ tục hành chính, đã tạo điều kiện cho thị trường ổn định hơn, bền vững hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định: "Nhờ những chính sách này 5 năm trở lại đây, sau giai đoạn khủng hoảng, thị trường có sự phục hồi và tăng trưởng rõ nét với hàng trăm ngàn giao dịch được thực hiện thành công, giảm áp lực tồn kho cũng như khơi thông được nợ xấu ngân hàng. Đặc biệt là thị trường đã ổn định khi giá bất động sản chỉ lũy tiến theo thu nhập của người dân chứ không tăng trưởng dựng đứng hoặc rơi tự do như những năm trước đây".

Ở một góc nhìn khác, PGS. Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội, cho rằng, dù đã có những cải thiện đáng kể, nhưng tiến trình minh bạch hóa trên thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa thực sự hiệu quả, do còn thiếu đồng bộ, nhất quán và chưa triệt để trong quá trình thực hiện cũng như giám sát.

PGS. Tuyến nhận định: "Tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam chưa như kỳ vọng là do nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất vẫn là thiếu thông tin về thị trường. Thiếu thông tin trước hết từ các nhà cung cấp hoặc thông tin này thiếu chính xác do không được kiểm soát chặt chẽ. Một thị trường minh bạch, thì số liệu phải cập nhật theo ngày, người dân hay các nhà đầu tư từ lớn đến nhỏ đều dễ dàng có thể tiếp cận được thông tin”.

Theo ông Richard Bloxam, Giám Đốc Thị trường vốn Toàn cầu của JLL: “Nhờ vào những cải cách về luật phá sản, nỗ lực chống giả mạo quyền sở hữu tài sản, và các hiệp định nhất quán nhằm thúc đẩy thuận lợi kinh doanh, đã làm tăng đáng kể niềm tin của người mua cũng như nhà đầu tư. Đặc biệt, nhóm ‘Siêu minh bạch’ trong bảng xếp hạng của JLL bao gồm 11 thị trường đã thu hút 75% lượng đầu tư bất động sản thương mại toàn cầu trong 5 năm qua. Do đó, minh bạch là yếu tố then chốt trong việc đánh giá hoạt động hiệu quả của các thị trường.