Đặt vấn đề

Trước đây, người Việt Nam định cư tại nước ngoài muốn sử dụng đất đai thường phải nhờ người khác đứng tên thực hiện các giao dịch này. Điều này rất dễ làm xảy ra tình trạng tranh chấp trong quá trình chuyển nhượng, quản lý, sử dụng đất đai. Do đó, Luật Đất đai năm 2024 đã góp phần mở rộng hơn quyền của người Việt Nam định cư tại nước ngoài đối và người nước ngoài ở Việt Nam với bất động sản.

Bài viết nghiên cứu xác định rộng hơn đối tượng là người sử dụng đất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được tham gia trực tiếp vào các giao dịch bất động sản và thực hiện dự án đầu tư và một số quy định mới về hoạt động kinh doanh bất động sản đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Do đó, việc mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư nước ngoài và người nước ngoài ở Việt Nam tại Luật Đất đai năm 2024 có ý nghĩa rất cần thiết.

Một số những quy định mới 

Xác định rộng hơn đối tượng là người sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 6 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 quy định về người sử dụng đất bao gồm “6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;”[1]. Tuy nhiên, quy định tại Khoản 3, 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 quy định rộng hơn về đối tượng người sử dụng đất bao gồm “3. Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân); 6. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;[2]”.

Luật Đất đai năm 2024 đã quy định đối tượng là người sử dụng đất rộng hơn so với Luật Đất đai năm 2013, từ đó xác định đúng hơn quyền và trách nhiệm của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Bên cạnh đó, việc Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài cho thấy sự đồng bộ, thống nhất với quy định tại Khoản 3, 4 Điều 3 Luật Quốc tịch năm 2008 là người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống ở nước ngoài.

Như vậy, có thể thấy, việc mở rộng hơn đối tượng là người sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2024 giúp tăng thêm quyền của đối tượng là người Việt Nam định cư tại nước ngoài đặc biệt đối với các quy định về sử dụng đất đai, giao dịch đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất. Từ đó, tạo điều kiện cho nhóm đối tượng này có môi trường thuận lợi để thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh, làm việc, sinh sống,… tại Việt Nam. Đồng thời, quy định này cũng cho thấy bước tiến quan trọng trong quá trình xây dựng Luật Đất đai năm 2024 thống nhất với các quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, Luật Quốc tịch năm 2008, Luật Nhà ở năm 2023 đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được tham gia trực tiếp vào các giao dịch bất động sản và thực hiện dự án đầu tư

Luật Đất đai năm 2024 quy định cụ thể đối tượng là người sử dụng đất là “3. Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân)[3]” được hưởng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất như cá nhân trong nước. Chính vì thế, đối với những giao dịch như quyền chung của người sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ cá nhân sử dụng đất; quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,… thì đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài đều có quyền và nghĩa vụ như cá nhân trong nước. Việc mở rộng quyền của đối tượng là người Việt Nam định cư tại nước ngoài góp phần giải quyết những bất cập như trước đây về việc người Việt Nam định cư tại nước ngoài phải nhờ người thân trong nước đứng tên thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản. Đồng thời, cũng thu hút kiều hối từ công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài, thúc đẩy các hoạt động đầu tư, kinh doanh của nhóm đối tượng này.

Nếu như trước đây theo quy định tại Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Nhưng đến Luật Đất đai năm 2024 đã mở rộng đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam; bổ sung quy định người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam.

Theo quy định tại điểm h, Khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai năm 2024 quy định thêm quyền nhận quyền sử dụng đất của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài “được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự;[4]”. Như vậy, theo quy định trên, Luật Đất đai năm 2024 đã khuyến khích người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam góp phần thúc đẩy đầu tư và thu hút người dân quay về Việt Nam sinh sống và làm việc.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 41 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể hơn về quyền và nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam. Đồng thời, được cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; hoặc tham gia góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có các quyền và nghĩa vụ được quy định tại Khoản 3 Điều 41 Luật Đất đai năm 2024. Ngoài ra, theo quy định tại Điều 43 Luật Đất đai năm 2024, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền và nghĩa vụ khi sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

Như vậy, Luật Đất đai năm 2024 đã mở rộng và quy định thêm nhiều quyền và nghĩa vụ đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Qua đó cũng cho thấy chủ trương, đường lối của Đảng thu hút kiều bào nước ngoài quay về Việt Nam sinh sống và phát triển. Việc mở rộng quyền sử dụng đất cũng giúp tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam định cư nước ngoài khi muốn đầu tư vào các dự án kinh doanh, sản xuất hoặc xây dựng nhà ở tại Việt Nam. Điều này không chỉ giúp họ có thêm nguồn thu nhập còn góp phần phát triển kinh tế và xã hội của đất nước.

Tuy nhiên, việc mở rộng quyền sử dụng đất cũng có thể gây ra một số vấn đề phức tạp đối với người Việt Nam định cư nước ngoài. Bởi, họ không sinh sống và làm việc tại Việt Nam, việc quản lý và kiểm soát việc sử dụng đất của họ cũng gặp nhiều khó khăn. Điều này có thể dẫn đến việc lạm dụng quyền quản lý và sử dụng đất hoặc vi phạm các quy định pháp luật liên quan đến đất đai mà chưa có cơ chế để giải quyết.

Quy định mới về hoạt động kinh doanh bất động sản đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 cũng được ban hành sửa đổi, bổ sung thêm các quy định cho đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo đó, người Việt Nam định cư tại nước ngoài có quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai như công dân trong nước và thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản như công dân Việt Nam. Tại Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 quy định những hình thức, phạm vi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023.

Bên cạnh đó, để phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2024, đối tượng là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được quy định tại Khoản 3 Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023ì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức bao gồm: một là, đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất để bán, cho thuê, cho thuê mua thông qua dự án bất động sản thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; hai là, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; ba là, các hình thức kinh doanh bất động sản quy định tại điểm đ và điểm g khoản 1 Điều này.

Ngoài ra, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để sử dụng, kinh doanh. Đối với, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua, thuê, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng.

Như vậy, đối với đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong các dự án bất động sản đã có hạ tầng kỹ thuật. Việc quy định như vậy đã mở rộng hơn quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Đồng thời, cũng cho thấy khi Luật Đất đai năm 2024 được thông qua tác động rất lớn đến các quy định pháp luật khác như Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023; Luật Nhà ở 2023;… từ đó, tạo ra sự thống nhất trong việc áp dụng và tạo hành lang pháp lý đầy đủ cho đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Kết luận

Việc mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư nước ngoài và người nước ngoài ở Việt Nam tại Luật Đất đai năm 2024 là một bước tiến lớn trong việc thúc đẩy quan hệ đối tác kinh tế và đầu tư giữa Việt Nam và các nước trên thế giới. Đồng thời, sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực sẽ tạo ra hành lang pháp lý đầy đủ cho các hoạt động liên quan đến đất đai của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài ở Việt Nam. Từ đó, hứa hẹn sẽ tạo ra những điều kiện tốt nhất cho đối tượng này nếu quan tâm đến thị trường bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, để đảm bảo việc sử dụng đất được thực hiện hợp lý và hiệu quả, người Việt Nam định cư nước ngoài cần tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đến đất đai tại Việt Nam. Ngoài ra, cơ quan nhà nước cũng cần có sự quản lý và kiểm soát chặt chẽ để tránh việc lạm dụng quyền sử dụng đất hoặc vi phạm các quy định pháp luật liên quan đến đất đai.

Tài liệu trích dẫn:

[1] Khoản 6 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013

[2] Khoản 3, 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2024

[3] Khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai năm 2024

[4] Điểm h, Khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai năm 2024

Tài liệu tham khảo:

1. Quốc hội (2013). Luật Đất đai năm 2013.

2. Quốc hội (2024). Luật Đất đai năm 2024, có hiệu lực ngày 01/01/2025.

3. Quốc hội (2014). Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014.

4. Quốc hội (2023). Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, có hiệu lực ngày 01/1/2025.

5. Quốc hội (2023). Luật Nhà ở năm 2023, có hiệu lực ngày 01/01/2025.

6. Luật sư Trần Văn Toàn (2024). Người Việt Nam định cư nước ngoài được mở rộng quyền sử dụng đất. Truy cập tại: https://baochinhphu.vn/nguoi-viet-nam-dinh-cu-nuoc-ngoai-duoc-mo-rong-quyen-su-dung-dat-102240122134353625.htm.

7. Doãn Hồng Nhung (2012). Pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, Sách chuyên khảo. Hà Nội: Nxb Xây dựng, ISBN: 978-604-82-1888-1.

8. Tuệ Minh (2023). VNREA ký kết thoả thuận hợp tác song phương với Hiệp hội Môi giới Bất động sản Hoa Kỳ. Truy cập tại: https://reatimes.vn/vnrea-ky-ket-thoa-thuan-hop-tac-song-phuong-voi-hiep-hoi-moi-gioi-bat-dong-san-hoa-ky-202201224000023771.htm.