Hiện nay, chính sách kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao trong đó có bất động sản đang khiến thị trường này giảm thanh khoản chung. Nguồn cung hạn chế đang tạo áp lực lên Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045 của Chính phủ. Đâu là những lực đẩy tích cực cho thị trường bất động sản trong bối cảnh khó khăn hiện nay?

Nguồn cung mới hạn chế, thanh khoản thấp

“Giá căn hộ có xu hướng tăng từ năm 2019. Thủ tục pháp lý kéo dài và chậm phê duyệt dẫn tới nguồn cung mới còn hạn chế”, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội bình luận về thị trường căn hộ Hà Nội quý III/2022.

Cụ thể, báo cáo thị trường căn hộ Hà Nội quý III/2022 của Savills cho thấy, những hạn chế về nguồn vốn và các vướng mắc về pháp lý là nguyên nhân dẫn đến nguồn cung căn hộ trên toàn thị trường khan hiếm. Riêng hai dự án đại đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City đang chiếm 66% nguồn cung mới và 55% số lượng căn bán được của toàn thị trường căn hộ Hà Nội trong quý III. Hà Nội tiếp tục ghi nhận nguồn cung tương lai trong quý IV thấp hơn với 955 căn hộ dự kiến từ 7 dự án. Những dự án tương lai với vị trí và giá cả kém hấp dẫn sẽ gặp nhiều khó khăn để có hấp thụ tốt, nhất là khi phải cạnh tranh với nhiều đối thủ khác tại các tỉnh lân cận có hạ tầng giao thông đang ngày càng phát triển.

Cùng với giá nguyên vật liệu xây dựng tăng mạnh, chất lượng các dự án được cải thiện đã thúc đẩy giá căn hộ tăng nhanh. Theo Savills, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình đạt 47 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 11% theo năm. Savills đánh giá, sau 15 quý liên tục tăng giá, giá sơ cấp căn hộ Hà Nội hiện nay đã cao hơn 53% so với quý I/2019. Tuy nhiên, việc siết chặt tín dụng vẫn tiếp tục khiến tỷ lệ hấp thụ trong quý III giảm 5 điểm % theo quý xuống còn 25%.

Tháng 7 năm nay, Hà Nội đã thông qua Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2030. Theo đó, đến năm 2030, diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người đạt 32m2 sàn/người, riêng khu vực đô thị đạt 33m2/người và nông thôn đạt 28m2/người. Chương trình cũng đề ra mục tiêu phát triển mới khoảng 5,55 triệu mét vuông sàn nhà ở xã hội, khoảng 1,3 triệu mét vuông sàn nhà ở tái định cư, khoảng 15,19 triệu mét vuông sàn nhà ở thương mại, đồng thời triển khai cải tạo, xây dựng lại 10 khu chung cư cũ.

Song, trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn, nguồn vốn tín dụng hạn hẹp và thị trường đang chờ đợi pháp lý được khơi thông, việc thiếu hụt nhà ở đã ảnh hưởng trực tiếp đến an sinh - xã hội tại nhiều thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội.

Bà Đỗ Thu Hằng cho biết, Hà Nội sẽ bố trí 1.868ha cho phát triển nhà ở, bao gồm 1.384ha ở đô thị và 484ha tại nông thôn. Thành phố sẽ cần có thêm 19,69 triệu mét vuông căn hộ (tương đương 166.600 căn) đến năm 2025 để đáp ứng nguồn cầu của thị trường. Tuy nhiên, dự kiến được mở bán tới năm 2025 chỉ có thêm 70.000 căn, do đó sẽ thiếu hụt nguồn cung thực tế và so với Chương trình phát triển nhà ở đề ra, ước tính vào khoảng 96.600 căn.

Bình luận về thị trường bất động sản thời gian qua, tại sự kiện Báo cáo thị trường quý III/2022 mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, trong quý III vừa qua, câu chuyện về nguồn vốn là trọng điểm được nhiều doanh nghiệp và người mua nhà quan tâm. Chính sách kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao trong đó có bất động sản đang khiến thị trường gặp khó khăn về giao dịch và gây ảnh hưởng mạnh đến thanh khoản chung của thị trường.

Dẫn số liệu từ báo cáo của Batdongsan.com.vn, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, mức độ quan tâm với bất động sản bán trên cả nước tiếp tục giảm mạnh trong quý III/2022. Đơn cử, nhu cầu mua bất động sản ở Hải Phòng giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%, Hà Nội giảm 1% so với quý II. Tính chung cả nước, nhu cầu tìm mua các loại hình bất động sản đều giảm mạnh trong tháng 9, trong đó, lượt tìm kiếm đất nền giảm 50%, nhà riêng giảm 25%, biệt thự liền kề giảm 12%, căn hộ giảm 9% so với giai đoạn đầu năm 2022. 

Ông Nguyễn Quốc Anh cũng nhận định, thị trường bất động sản khó chồng khó khi tình trạng khát vốn của chủ đầu tư đã diễn ra từ đầu năm tới nay và người mua nhà cũng gặp khó khăn khi muốn tiếp cận dòng vốn vay mua bất động sản từ phía ngân hàng. Song, xét tổng thể, tình hình kinh tế Việt Nam đang ổn định và thị trường bất động sản vẫn có nhiều tín hiệu tích cực. 

Thị trường vẫn có nhiều lực đẩy

Nền kinh tế thế giới đang đối mặt nhiều thách thức phức tạp, từ áp lực lạm phát đến động thái tăng lãi suất hàng loạt ở nhiều quốc gia trên thế giới. Cuối tháng 9, Ngân hàng Dự trữ liên bang Mỹ (FED) đã công bố thêm một đợt tăng lãi suất mạnh nhằm hạ nhiệt lạm phát và đang ở mức cao nhất trong bốn năm qua.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, các quốc gia lân cận Việt Nam như Philipines đã tăng lãi suất lên hơn 2%, các nước còn lại trong khu vực như Thái Lan, Indonosia, Malaysia cũng điều chỉnh lãi suất lên 0,5 - 1% trong vòng vài tháng qua. Trong tháng 9, Ngân hàng Nhà nước cũng có động thái tăng lãi suất lên thêm 1%. Sự điều chỉnh lãi suất dự báo có thể tiếp tục diễn ra trong năm 2023 vì biến động kinh tế thế giới vẫn đang trong giai đoạn phức tạp.

Tuy nhiên, ông Quốc Anh đánh giá, mọi số liệu đều cho thấy kinh tế Việt Nam đang trong xu hướng phục hồi và tăng trưởng tích cực, đặc biệt khi so với thời kỳ dịch bệnh quý III/2021.

Theo đó, chỉ số GDP đạt 8,83% nằm trong kế hoạch kiểm soát lạm phát, giải ngân FDI tốt, tỷ giá đồng USD so với đồng Việt Nam vẫn ổn định ở mức 3%. Bên cạnh đó, hoạt động của doanh nghiệp bất động sản có phần cải thiện. Đơn cử 9 tháng đầu năm, lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới đạt 7.124 doanh nghiệp, tăng mạnh so với cùng kỳ. Lượng doanh nghiệp quay lại hoạt động là 1.769, cao hơn con số 998 so với cùng kỳ 2021. Vốn giải ngân đầu tư công dù chậm hơn so với kế hoạch nhưng vẫn đang được đẩy nhanh, đặc biệt nguồn vốn này thường tăng tốc giải ngân vào dịp cuối năm.

Ngoài tín hiệu tích cực từ việc kiểm soát lạm phát, giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, thị trường bất động sản cũng có những lực đẩy riêng. Báo cáo thị trường quý III của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhu cầu tìm thuê ở Hà Nội đã tăng hơn 58% so với quý trước, mạnh nhất là ở loại hình văn phòng tăng 51% và nhà mặt phố tăng 40%. Thị trường bất động sản TP.HCM diễn biến tích cực hơn khi nhu cầu tìm kiếm bất động sản tăng 19%, nhu cầu tìm thuê tăng 70% và hầu như tăng ở mọi phân khúc. Nhu cầu mua nhà mặt phố TP.HCM tăng mạnh nhất quý III vừa qua với mức tăng 25% so với quý trước và nhu cầu thuê nhà trọ ở đây cũng tăng 78%, dẫn đầu thị trường cho thuê cả nước.

Đánh giá triển vọng thị trường quý IV/2022, bà Đỗ Thu Hằng cho biết, Hà Nội sẽ mở bán 5.033 căn hộ cho thị trường. Khoảng 70% nguồn cung tương lai sẽ là các căn hộ hạng B. Theo vị trí, các quận/huyện Nam Từ Liêm, Thanh Xuân và Gia Lâm sẽ chiếm 80%. Các chủ đầu tư trong nước và nước ngoài đang tích cực tìm kiếm quỹ đất nhà ở tại các tỉnh lân cận vì nguồn cung từ các tỉnh này sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở tại Hà Nội. Bên cạnh đó, thị trường Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 104.800 căn hộ. Theo đại diện Savills Hà Nội, việc cải thiện cơ sở hạ tầng, sản phẩm với giá cả phải chăng và đa dạng dịch vụ tiện ích là những yếu tố then chốt để các dự án thành công.

“Nguồn cung từ các khu vực lận cận đang được hưởng lợi từ các dự án cơ sở hạ tầng giao thông mới như đường vành đai hay cao tốc mới. Chúng tôi nhận thấy lượng lớn nguồn cung mới tại các khu vực này và đây sẽ là đối thủ cạnh tranh mạnh với các dự án tương lai dự kiến tại Hà Nội”, đại diện Savills Hà Nội nhận định.

Thị trường bất động sản cũng hứa hẹn sẽ lành mạnh hơn sau những động thái chấn chỉnh của Chính phủ. Savills nhận định, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ sớm thông qua với chính sách, quy định mới như loại bỏ khung giá đất cho các dự án bất động sản hay mức thuế cao hơn với người sở hữu nhiều đất, nhà ở, bỏ hoang hoặc chậm sử dụng, thanh lọc các dự án và chủ đầu tư yếu kém, hạn chế tình trạng đầu cơ. Từ đó, gia tăng chất lượng, sự an toàn, minh bạch và niềm tin cho thị trường, tạo ra lực đẩy giúp thị trường thoát khỏi cảnh trầm lắng.