Những tín hiệu khả quan

Năm 2019, có nhiều biến động của nền kinh tế thế giới, như chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, căng thẳng trong quan hệ thương mại Nhật - Hàn, Mỹ - Liên minh Châu Âu, Mỹ - Nhật, Mỹ - Hàn, hay Brexit, các biến động về địa chính trị như tình hình Iran, Venezuela…, tổng nguồn vốn đầu tư nước ngoài trên thế giới có xu hướng sụt giảm.

Tuy nhiên, theo số liệu của Cục đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 11 tháng của năm 2019, trong tổng số 31,8 tỷ USD vốn nước ngoài vào Việt Nam, vốn FDI đăng ký đầu tư mới vào đạt 14,7 tỷ USD. Trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo được cấp phép mới lớn nhất với số vốn đăng ký của các dự án đạt 10.333,5 triệu USD, chiếm 70,2% tổng vốn đăng ký cấp mới; ngành hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1.439,1 triệu USD, chiếm 9,8%; các ngành còn lại đạt 2.907,5 triệu USD, chiếm 20%. 

Nếu tính cả vốn đăng ký bổ sung của các dự án đã cấp phép từ các năm trước thì vốn đầu tư nước ngoài vào ngành công nghiệp chế biến, chế tạo trong 11 tháng đạt 15.438,7 triệu USD, chiếm 75,1% tổng vốn đăng ký; ngành kinh doanh bất động sản đạt 1.415,9 triệu USD, chiếm 6,9%; các ngành còn lại đạt 3.698,9 triệu USD, chiếm 18%. 

Đối với hình thức góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài, vốn đầu tư vào ngành công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 6.122,5 triệu USD, chiếm 54,5% tổng giá trị góp vốn; hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1.898,4 triệu USD, chiếm 16,9%; các ngành còn lại đạt 3.220,7 triệu USD, chiếm 28,6%. 

Như vậy, bất động sản là lĩnh vực xếp thứ hai trong 19 ngành mà nhà đầu tư ngoại rót vốn, sau công nghiệp chế biến, chế tạo.

Đáng chú ý, trong 11 tháng đầu năm 2019, số lượng các đoàn sang làm việc tìm hiểu cơ hội đầu tư tại Việt Nam tăng khoảng 30% so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, có nhiều đoàn tìm hiểu cơ hội để dịch chuyển đầu tư từ Trung Quốc sang Việt Nam, các đối tác chủ yếu đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Hong Kong và Singapore.

Như vậy, lĩnh vực bất động sản Việt Nam vẫn luôn là lĩnh vực có sức hút với nhà đầu tư nước ngoài, sau công nghiệp chế biến, chế tạo. Có nhiều nguyên nhân để dòng vốn FDI đi vào lĩnh vực bất động sản.

Trước hết, Việt Nam vẫn có sự ổn định về kinh tế, chính trị, các yếu tố kinh tế vĩ mô và có sự tăng trưởng ổn định. Theo số liệu của Trung tâm Thông tin và Dự báo kinh tế - xã hội quốc gia, nền kinh tế Việt Nam năm 2019 ước đạt mức tăng trưởng GDP khoảng hơn 7,02% , vượt chỉ tiêu do Quốc hội đề ra và là mức tăng trưởng cao nhất trong nhiều năm qua. Việt Nam là quốc gia tích cực cải thiện môi trường đầu tư, thu hút FDI lớn, nhờ sự ổn định của các yếu tố kinh tế vĩ mô nên thị trường bất động sản vẫn giữ được sự ổn định cần thiết.

Thứ hai, với tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh, thu nhập người dân tăng nhanh, đặc biệt, Việt Nam có lực lượng lao động trẻ đang có thu nhập tăng nhanh và nhu cầu nhà ở đang tăng nhanh ở các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội… và các khu vực tập trung các khu công nghiệp tập trung. Hàng năm nhu cầu nhà ở tăng thêm của nền kinh tế theo Bộ Xây dựng là hơn 100 triệu mét vuông. 

Thời gian dài vừa qua, xây dựng khu chung cư tập trung nhu cầu đáp ứng nơi ở, chất lượng, đẳng cấp trung bình và thấp. Nay cần các kiến trúc có chất lượng cao, cần vốn nhiều, kỹ thuật phức tạp. Với nguồn lực hạn chế, các nhà đầu tư bất động sản trong nước rất mong chờ sự phối kết hợp của các nhà đầu tư nước ngoài về nguồn vốn, năng lực kỹ thuật, trình độ tổ chức quản lý.

Thứ ba, Việt Nam là quốc gia có đường bờ biển hơn 3.000km, với rất nhiều cảnh quan và bãi tắm đẹp, có nhiều vùng sông núi thuận lợi cho xây dựng các khu nghỉ dưỡng, có các di tích lịch sử, văn hóa đa dạng đang có rất nhiều vị thể đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng rất đắc địa, hứa hẹn đem lại hiệu quả đầu tư cao.

Đây là sức hút lớn với các nhà đầu tư nước ngoài. Theo số liệu mới nhất của Tổng cục thống kế, năm 2019 là năm thứ hai liên tiếp Việt Nam giữ vững danh hiệu "Điểm đến hàng đầu châu Á" do Giải thưởng Du lịch Thế giới (WTA) 2019 bình chọn. Khách quốc tế đến nước ta ước tính đạt 18.008,6 nghìn lượt người, tăng 16,2% so với năm trước. 

Thứ tư, cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế, quá trình hội nhập kinh tế cũng được đẩy nhanh. Nhu cầu về về văn phòng, căn hộ cho thuê, khách sạn và công trình thương mại đang tăng nhanh, nhất là nhu cầu thuê căn hộ, khách sạn phục vụ khách du lịch trong nước và quốc tế tại các đô thị lớn cũng như các khu du lịch trên địa bàn cả nước.

Thứ năm, để tăng trưởng nhanh và bền vững, trong nhiều năm qua, Việt Nam đã chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng mới và bất động sản các khu công nghiệp. Trong những năm qua, Việt Nam đã đầu tư và đưa vào sử dụng hàng ngàn km đường cao tốc liên vùng, giúp thúc đẩy sự giao lưu kinh tế - văn hóa thuận tiện giữa các vùng tỏng nước. Để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, giao lưu văn hóa – xã hội, rất nhiều các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng tiếp tục được xem xét đưa vào kế hoạch trong thời gian tiếp theo. 

Đặc biệt, Việt Nam đã ký kết nhiều hiệp định thương mại tự do và mới đây nhất là Hiệp định CPTPP, EVFTA…, nền kinh tế Việt Nam được kỳ vọng sẽ là điểm đến của nhiều nhà đầu từ nước ngoài. Chính vì thế, yêu cầu đầu tư phát triển bất động sản công nghiệp đang là cơ sở tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng của các ngành công nghiệp và của nền kinh tế trong mắt nhà đầu tư quốc tế.

Năm 2020: Thu hút FDI vẫn là điểm sáng

Kết thúc năm 2019, nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng cao, nhưng quan trọng không kém, là kinh tế vĩ mô vẫn ổn định trong điều kiện nền kinh tế thế giới có nhiều biến động, chỉ số giá tiêu dùng CPI khoảng 2,79%, chỉ số lạm phát cơ bản được kiểm soát ở mức khoảng 1,98%. Dự trữ ngoại hối đạt trên 73 tỷ USD. Kim ngach xuất nhập khẩu đạt trên 500 tỷ USD, cán cân vãng lai thương mại, dịch vụ thặng dự cao. 

Trong năm 2019, môi trường đầu tư, sản xuất kinh doanh Việt Nam đã có những chuyển biến lớn. Thêm nhiều điều kiện kinh doanh bất hợp lý đã được các Bộ, ngành xem xét, tiếp tục xóa bỏ.

Diễn đàn Kinh tế thế giới xếp hạng năng lực cạnh tranh toàn cầu (GCI) của Việt Nam tăng 10 bậc, lên thứ 67/141 nền kinh tế được xếp hạng. Đây chính là động lực tiếp tục thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đến với Việt Nam. Đặc biệt, vốn FDI sẽ chủ yếu đi vào các phân khúc nhà ở giá rẻ, phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, khách sạn, phân khúc bất động sản công nghiệp và phân khúc đầu tư cơ sở hạ tầng.

Sự ra đời của Thông tư 22/NHNN cho thấy, Ngân hàng Nhà nước đang tiếp tục lộ trình siết tín dụng đối với bất động sản, nhiều doanh nghiệp có thể rơi vào cảnh “lao đao” vì thiếu vốn. Trong bối cảnh này, FDI là nguồn vốn bổ sung cực kỳ quý giá cho các doanh nghiệp biết nắm bắt cơ hội. 

Ngoài việc có thêm nguồn vốn thay thế, khi các doanh nghiệp trong nước tiếp nhận FDI, “bắt tay” với các nhà đầu tư ngoại đồng nghĩa với việc chúng ta có cơ hội tiếp nhận phong cách kiến trúc, đẳng cấp tiện ích, dịch vụ. Chúng ta học được kỹ năng về năng lực quản trị cũng như nâng cao tính minh bạch trong thông tin.

Tuy nhiên, để dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam mang lại hiệu quả kinh tế cao, đóng góp lớn vào sự phát triển kinh tế - xã hội đất nước, thì quá trình thu hút FDI cần thực hiện một cách cẩn trọng, có cân nhắc, chọn lựa, có tính toán và phù hợp với quy hoạch.

Trước hết, cần có quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội chi tiết, tỷ mỷ, cụ thể. Trên cơ sở đó, xây dựng quy hoạch phát triển bất động sản hợp lý, ổn định, phù hợp với nhu cầu phát triển ngắn hạn, trung và dài hạn. Quy hoạch hợp lý đầu tư bất động sản sẽ giúp đáp ứng đầy đủ, kịp thời các cơ sở hạ tầng cho phát triển kinh tế - xã hội, tránh tình trạng “dồn cục”, “phân bố không đều” và “ứ đọng” các dự án.

Thứ hai, cần hoàn thiện một cách chi tiết, cụ thể, tỷ mỷ các cơ chế, chính sách pháp lý có liên quan đến việc mua bán, sở hữu và sử dụng các loại bất động sản khác nhau. Về nguyên tắc thị trường, việc mua bán chỉ được thực hiện khi có sản phẩm hàng hóa đúng nghĩa. Tuy nhiên, do giá trị lớn, thời gian xây dựng lâu dài, Việt Nam đã chấp nhận cho các chủ đầu tư “bán trước” các sản phấm. Nhưng các quy địn pháp lý thiếu cụ thể, chưa chặt chẽ nên xảy ra nhiều tranh chấp. Hơn nưa, hình thức “căn hộ dịch vụ du lịch” (condotel) chưa có các định nghĩa, các quy định pháp lý cụ thể nên cũng đang là những vấn đề nổi cộm của thị trường.

Thứ ba, cần tạo ra “bộ lọc” các nhà đầu tư và các dự án FDI bắng các tiêu chuẩn, có cơ chế xem xét, thẩm định về nguồn tài chính, về thiết kế, dự toán, về khả năng xây dựng và quản lý các dự án để lựa chọn được các nhà đầu tư tốt, có kinh nghiệm, có thực lực, có khả năng kết nối thị trường du lịch, bất động sản quốc tế để đưa thị trường bất động sản Việt Nam lên tầm cao mới, kết nối và liên thông với cộng đồng quốc tế.

Thứ tư, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cần chuẩn bị các điều kiện về tài chính, quyền sử dụng đât, các chương trình, dự án để đầu tư kinh doanh nhanh, gọn, dứt điểm từng dự án. Trong kinh doanh phải giữ gìn chữ “tín”, phải kinh doanh thực chất, tránh các hình thức mập mờ, thiếu thiện chí, không làm tròn trách nhiệm. Trong các hợp đồng cần phải rõ ràng cụ thể, tỷ mỷ và có quy trách nhiệm cụ thể theo các điều luật để đảm bảo tính thực thi và hiệu quả pháp lý khi kinh doanh bất động sản.

Thứ năm, động thái liên doanh, liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài một phấn để thu hút vốn, thu hút kỹ thuật, thu hút các nhà đầu tư có chất lượng, có tầm nhìn và có thị trường, có khách hàng quen thuộc ở các nước có nền kinh tế phát triển, đảm bảo hiệu quả đầu tư lâu dài cho các dự án. Tạo cho thị trường bất động sản luồng sinh khí mới, tạo ra đầu tư thực chất, gắn đầu tư với sản xuất, kinh doanh thực. 

Tuy nhiên, cần xác định cách thức và phương án liên doanh, liên kết, cẩn trọng trong hợp tác kinh doanh. Hơn nữa, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải cẩn trọng, cụ thể, rõ ràng và tỷ mỷ trong tìm kiếm đối tác ngoại khi liên doanh, liên kết. Cần các chủ đầu tư có nguồn lực, có kỹ năng trong xây dựng và kinh doanh bất động sản và phải có mục đích thực chất và gắn bó lâu dài trong quyết định đầu tư.

Với sự hứng khởi từ các thông tin trong tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2019, với việc đẩy mạnh cải thiện môi trường đầu, với việc Việt Nam được nâng hạng năng lực cạnh tranh và vẫn được đánh giá là nơi đầu tư ổn định, an toàn hy vọng đầu tư FDI và FII vẫn tiếp tục tăng trong 2020. Trong đó vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản sẽ có một năm tiếp tục tăng trưởng tốt.