Năm 2019, thị trường BĐS trải qua nhiều nốt thăng trầm lúc “nóng”, lúc “lạnh” và có nhiều cú “sốc”. Đặc biệt là nguồn cung giảm sút, pháp lý cho condotel chưa được ban hành…, nên nhiều nhà đầu tư (NĐT) còn do dự khi xuống tiền mua, nhất là những sản phẩm phân khúc cao cấp.

Chung cư vẫn đứng đầu

Phân tích về các nhân tố tác động mạnh đến thị trường BĐS trong thời gian vừa qua và năm 2020, Gs. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, cho rằng kinh tế Việt Nam và thị trường BĐS đang phát triển tốt, tính thanh khoản cao, giao dịch thành công đến 90% nhưng năm 2019 chững lại, nhiều dự án không được phê duyệt vì vướng mắc pháp luật.

Condotel đang phát triển tốt thì từ câu chuyện của Cocobay có biểu hiện “giữa đường đứt gánh”, nên ông Võ dự báo các dự án condotel tiếp theo sẽ bị ngừng lại.

Theo ông Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, condotel là thế mạnh của Việt Nam, về kinh tế nói chung chứ không riêng gì BĐS. Đây là nơi có chi phí đầu tư thấp hơn khu đô thị nhưng tốc độ tăng giá sẽ nhanh hơn. Về lâu dài, condotel là tiềm năng cuối cùng của BĐS Việt Nam, cho nên dù hiện tại có những trục trặc về pháp lý nhưng các NĐT lớn cần phải chọn kênh này để đầu tư.

Về xu hướng đầu tư năm 2020, ông Nghĩa cho rằng đầu cơ sẽ có xu hướng vào đất nền, nhưng xu hướng chủ đạo nhất chính là nhà ở chung cư. Đầu tư dài hạn là condotel, nhưng “NĐT nhỏ chớ dại nhảy vào condotel”.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho biết nếu đầu tư cũng sẽ lựa chọn condotel. Bởi pháp lý cho condotel trước sau gì cũng được xử lý, trong khi dư địa và tiềm năng phát triển của phân khúc này rất lớn. Giá BĐS nghỉ dưỡng của Việt Nam vẫn đang ở mức thấp so với các nước khu vực và trên thế giới.

Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS lạc quan Việt Nam chắc chắn sẽ bùng nổ ngành du lịch và sẽ vượt tầm nếu đi đúng hướng. Vì vậy, không lâu nữa, giá condotel sẽ được nâng lên cùng với sự phát triển của ngành du lịch.

Tuy nhiên, ông Đính đưa ra lời khuyên: “Cần cẩn trọng lựa chọn chủ đầu tư nào, vị trí nào. Bởi có những dự án BĐS nghỉ dưỡng không bao giờ có thể lấp đầy được 30 – 40%, nhưng có những dự án tỷ lệ lấp đầy luôn 90% quanh năm”.

Tại Diễn đàn BĐS Việt Nam thường niên với chủ đề “Xu thế dòng tiền vào BĐS 2020”, một khảo sát về phân khúc nào của BĐS sẽ hoạt động khả quan nhất trong năm 2020. Theo kết quả, chung cư và đất nền chiếm 68,2%; biệt thự, liền kề, shophouse chiếm 28,8%; BĐS du lịch, nghỉ dưỡng chiếm chỉ 3%.

Nhà ở chiếm lựa chọn cao

Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch thành viên công ty Luật Basico, cho rằng condotel có tiềm năng rất lớn, do đó nếu dự án có vị trí đẹp, được cấp phép bình thường thì vẫn rất tốt và tiềm năng.

Cẩn trọng hơn, Gs. Đặng Hùng Võ phân tích: “Với người dân, NĐT thứ cấp, ai tận dụng được tiền trong dân thì sẽ thắng. Thời gian qua, nhiều NĐT thứ cấp mất tiền, thua thiệt, đặc biệt là những người vay tiền để đầu tư”.

Lời khuyên của nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT đưa ra là phụ thuộc vào 2 kịch bản sửa đổi pháp luật.

Thứ nhất, sửa mà không xong, sửa nhưng không đúng quy luật thị trường: nếu pháp lý chưa xuôi, nên đầu tư vào các dự án nhà ở, tất nhiên vẫn phải nhìn xem chủ đầu tư là ai, độ tin cậy, ở vị trí nào.

Thứ hai, sửa tốt, hiệu quả, sẽ thúc đẩy thị trường: NĐT thứ cấp đầu tư vào phân khúc nào cũng có thể đạt được lợi ích, chỉ còn một điều là NĐT dự án là ai, độ tin cậy đến đâu, dự án nằm ở vị trí nào?

Trong khi đó, ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, cho rằng có 4 chiến lược khác nhau với từng loại hình NĐT.

Thứ nhất, NĐT tiềm năng cần tìm hiểu chủ đầu tư, tính pháp lý dự án, giá trị thực và tính chế tài của cam kết lợi ích. Pháp lý càng chắc chắn càng ít rủi ro.

Thứ hai, NĐT phát triển: Trong giai đoạn này có sản phẩm rồi bán hay không bán, có tham gia vào hay không là một chiến lược sinh tử. Tình huống giai đoạn này khó khăn hơn, tỷ suất lợi nhuận đạt được cũng khó khăn hơn.

Thứ ba, các NĐT tài chính có nhiều lựa chọn hơn, tuy nhiên cần phải có kiến thức thông tuệ về tài chính.

Thứ tư, NĐT xây dựng bắt buộc chọn dự án đầu tư phát triển có năng lực phát triển trong 1-2 năm tới.