Mục tiêu của Chính phủ và Quốc hội khi đưa ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng là để đáp ứng nhu cầu bức thiết về cải thiện điều kiện nhà ở cho người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp, để họ có thể vay mua nhà để an cư lập nghiệp, tạo điều kiện cho con cái họ phát triển,… Tuy nhiên đến nay, mục tiêu đặt ra vẫn chưa được như kỳ vọng, Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), việc giải ngân thấp là do nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có quy mô dưới 70m2 và có giá dưới 15 triệu đồng/m2 vẫn khan hiếm (Chính phủ đang khuyến khích các doanh nghiệp tham gia xây dựng phát triển nhà ở xã hội - được vay không quá 30% trong gói tín dụng - nhưng vì lợi nhuận từ nhà ở xã hội không cao nên nhiều doanh nghiệp chưa mặn mà); Một số dự án đề xuất vay trong gói 30.000 tỷ vẫn chưa hoàn tất các thủ tục; Một số thủ tục liên quan đến công chứng, xác nhận thực trạng nhà ở hiện tại cho người dân chưa thuận lợi, đa số người dân chưa đáp ứng được điều kiện cho vay…

Để cải thiện tình hình này, Bộ Xây dựng cũng đề xuất rất nhiều sửa đổi như: Nới rộng điều kiện cho vay, giãn thời gian trả nợ, cho ngân hàng thương mại cổ phần (NHTMCP) được tham gia giải ngân gói này, mở rộng đối tượng được vay vốn, mở rộng diện vay,… Đây là những đề xuất rất tích cực, một số chuyên gia ngân hàng cũng thể hiện quan điểm về các vấn đề này như sau:

Về đề xuất kéo thời dài hạn trả nợ đối với khách hàng là hộ gia đình và cá nhân từ 10 lên 15 năm: Thời hạn trả nợ là điều cần thiết để quyết định xem gói tín dụng có thể đến với nhiều người hay không, do thời hạn 10 năm không đủ để người vay có thể có khả năng trả cả vốn và lãi. Ví dụ: một gói tín dụng 500 triệu đồng với lãi suất 5%/năm cho người vay nhà ở căn hộ giá trị nhỏ (750 triệu đồng chẳng hạn) thì con số lãi suất 5% (nếu không xét đến vấn đề thời hạn vay) thì là phù hợp, so với cả các nước khác trên thế giới, nhưng xét cụ thể, nếu thời hạn cho vay ngắn, chỉ 10 năm, thì người dân phải trả cả gốc và lãi là từ 7 - 8 triệu đồng/tháng, thu nhập của người dân phải có gấp đôi,  từ 14 - 16 triệu đồng/tháng thì mới có đủ tiền để vừa sinh sống và trả nợ. Do vậy, nhiều người không thể đáp ứng điều kiện đó. Việc đề xuất kéo dài thời hạn cho vay từ 10 lên 15 năm là cần thiết, nhưng ngay cả thời hạn cho vay trong 15 năm vẫn là quá ngắn, chưa đủ thời hạn cho họ trả nợ, như vậy là bất khả thi, người dân khó có thể tiếp cận gói tín dụng đó.

Thông thường, ở các nước khác, việc cho vay mua nhà thường áp dụng thời hạn khá dài, cho vay tới 30 năm, với lãi suất cố định trong 30 năm, ví dụ với gói vay khoảng 500 triệu thì người dân chỉ phải  trả từ 4-5 triệu đồng/tháng, như vậy họ mới có thể trả được nợ và duy trì cuộc sống. Nhiều chuyên gia gợi ý, nên kéo dài thời hạn cho vay tới 30 năm. Như vậy mới có thể đưa gói vay này tới đại chúng.

Vấn đề mở rộng đối tượng vay: Bộ Xây dựng đề xuất mở rộng đối tượng vay vốn cho cả hộ gia đình, cá nhân tại đô thị mua nhà ở thương mại riêng lẻ có tổng giá trị hợp đồng cả nhà và đất không quá 1,05 tỷ đồng (không khống chế về diện tích và đơn giá); Con số 1,05 tỷ đồng cho giá nhà và đất ở xã hội so với mặt bằng hiện nay là hợp lý, nhưng chỉ người trung lưu mới tiếp cận được chứ không phải ai cũng tiếp cận được với loại mua bán này, các hộ nghèo, có thu nhập thấp thì chưa thể với tới được gói vay này, do vậy, gói 30.000 tỷ đồng nhằm giúp cho người có thu nhập thấp hay người nghèo mua được nhà như ý đồ của Chính phủ là chưa thực hiện được. Nhiều chuyên gia gợi ý, có thể phải mở rộng diện vay hơn để giải ngân gói vay này, Bộ Xây dựng cũng kiến nghị Chính phủ cho các hộ dân ở vùng thường xuyên xảy ra bão lũ thuộc các tỉnh duyên hải, Miền Trung đã có đất ở phù hợp với quy hoạch, chưa có nhà ở hoặc đã có nhà ở nhưng chưa đảm bảo an toàn khi xảy ra bão, lũ được vay để xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở;  Cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang tại các đô thị ở tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã có đất ở phù hợp với quy hoạch, có khó khăn về nhà ở được vay để xây dựng mới hoặc sửa chữa nhà ở, nhưng tổng số vốn vay không vượt quá 840 triệu đồng (80% x 1,05 tỷ đồng); Ngoài ra, có thể cho cả đối tượng đã có các hợp đồng mua nhà ở xã hội ký trước 7/1/2013 mà chưa thanh toán hết tiền mua nhà (đối với khoản tiền chưa nộp theo tiến độ) được vay để thanh toán nốt. Tuy nhiên, cần có cơ chế cụ thể cho các diện vay này.

Bộ Xây dựng đề xuất nên cho nhiều NHTMCP tham gia cho vay gói 30.000 tỷ đồng: thực chất, không phải Nhà nước hạn chế mà là chính các NHTMCP thấy lợi nhuận không đủ hấp dẫn để triển khai thì họ sẽ không tham gia. Trước hết, phải xem xét kỹ, nếu các NHTMCP cho vay ra mà có tài sản thế chấp như tiền gửi ngân hàng hay trái phiếu chính phủ hay tài sản khác có hệ số rủi ro thấp (bằng 0), thì với biên độ lợi nhuận của NHTMCP bằng 2% là hợp lý, họ có thể tiến hành ngay. Nhưng nếu tài sản thế chấp có rủi ro thì biên độ lợi nhuận ít hơn 3% đương nhiên ngân hàng không muốn tham gia kinh doanh.

Chính phủ đang kêu gọi tinh thần cộng đồng xã hội của các NHTMCP, mong họ khi tham gia vào gói tín dụng nên xét đến vấn đề đóng góp cho xã hội Việt Nam, mang tính chất tinh thần, đạo đức, nhưng cần xét đến yếu tố lợi nhuận của họ. Hiện, ngân hàng đang cho đối tượng người dân có thu nhập cao hay trung bình vay, còn đối tượng mà Chính phủ nhắm đến là cho người có thu nhập thấp vay để mua nhà. Xét cho cùng, NHTMCP là đối tượng kinh doanh, cần phải có lợi nhuận, đối tượng họ cho vay phải có thu nhập ổn định trong vòng 5 năm tới để có thể trả nợ, các đối tượng có thu nhập thấp không đảm bảo được điều kiện trả nợ thì họ không mặn mà, đây là điều mà Chính phủ phải xét đến.

Để các NHTMCP tham gia vào gói tín dụng 30.000 tỷ này thì phải cho họ  một tỷ suất lãi lớn từ 3% trở lên. Theo khuyến cáo của NHNN, nếu Ngân hàng Trung ương (NHTW) tái cấp vốn cho NHTMCP là 2%, và khi đầu ra là 5% thì NHTMCP sẽ có biên độ lợi nhuận là 3%, như vậy họ mới có thể tham gia được vào gói tín dung này, còn nếu NHTW chỉ tái cấp vốn cho NHTMCP với mức lãi suất là 4% còn họ phải cho vay với lãi suất 5% thì biên độ lợi nhuận quá thấp (1%), không thể hấp dẫn họ.

Thủ tục cho vay thông thoáng hơn: Đến nay, gói 30.000 tỷ đồng mới triển khai được hơn 10% (đến 15/4/2014, các ngân hàng mới cam kết cho vay là 3.365,9 tỷ đồng, tổng dư nợ đã giải ngân là 1.699,4 tỷ đồng) do thủ tục hành chính quá chặt chẽ. Trước đây, có quy định người dân phải có giấy xác nhận của địa phương là chưa bao giờ có nhà, trong khi địa phương thì không dám xác nhận do không có đủ điều kiện điều tra, vì vậy người dân khó lòng xin được giấy này. Việc xác nhận thu  nhập cũng khiến người dân gặp khó khăn, khi họ là đối tượng nghèo, công việc có thể không ổn định thì việc xác nhận này cũng không có ý nghĩa. Hiện cơ chế đã được sửa đổi, người dân có thể thế chấp nhà mua để được vay gói tín dụng hỗ trợ mua nhà ở, và, thay vì phải xác nhận của 2 cơ quan (gồm cơ quan đang làm việc và chính quyền địa phương), người dân chỉ cần “một con dấu” xác nhận về tình trạng nhà ở (không bắt buộc chứng minh thu nhập) là có thể đủ điều kiện vay vốn mua nhà. Nhưng như vậy vẫn chưa đủ, các chuyên gia ngân hàng đang khuyến nghị cần kéo dài thời gian cho vay  và hạ thấp lãi vay hơn nữa, giảm thuế GTGT đối với người mua nhà lần đầu nhiều hơn, cần tinh giản một số thủ tục như xác nhận nhà ở,...

Một số khuyến nghị khác như: NHTMCP có thể cho người dân vay đối với căn hộ đã hoàn thiện, không nên cho vay đối với căn hộ đang thi công dở dang. Công trình thi công bằng tiền huy động của dân và tiền vay ngân hàng không phải chắc chắn sẽ được hoàn thành vì có rất nhiều rủi ro, khi nhà đầu tư huy động tiền của dân chúng lại sử dụng sai mục đích hoặc không còn đủ sức hoàn thành rồi dừng lại… khi đó người dân cũng như ngân hàng không có biện pháp nào để điều chỉnh. Nếu chủ đầu tư vay ngân hàng để triển khai thi công, khi có sản phẩm rồi mới bán cho dân như vậy sẽ đảm bảo hơn. Việc ký hợp tác giữa ngân hàng, chủ đầu tư, người đi vay có thể là một giải pháp tốt. Hiện gói 50.000 tỷ đồng của Ngân hàng Xây dựng Việt Nam đưa ra dựa trên liên kết 4 nhà (nhà đầu tư, nhà thầu, nhà cung cấp, nhà băng) để tài trợ gói công trình dở dang, các dự án ngân hàng bỏ cuộc, khoanh nợ nợ cũ, xem xét cho vay nợ mới trên cơ sở các tài sản phát sinh… là khá khả thi. Gói 30.000 tỷ đồng của Chính phủ có thể liên kết với gói 50.000 tỷ đồng của Ngân hàng Xây dựng để có thể tiếp tục triển khai tài trợ cho vay hiệu quả hơn.

Tuy nhiên mặt trái của vấn đề là: các đề xuất của Bộ Xây dựng có thể hâm nóng thị trường BĐS, nhưng cuối cùng, mục tiêu hướng đến là giúp người có thu nhập thấp và thu nhập trung bình mua được nhà ở xã hội lại chưa đạt được. Đây vẫn là vấn đề nan giải, mà các nhà hoạch định chính sách và quản lý phải nghiên cứu tìm ra hướng đi.