Trong 2 năm qua, giá bất động sản (BĐS) tại TP. Hồ Chí Minh tăng 15-20%, là thị trường có mức tăng cao nhất cả nước. Nguyên nhân được chỉ ra là do thiếu nguồn cung và nhu cầu của người dân tăng nhanh. Vậy, thiếu nguồn cung có thật sự là khiến giá nhà ở TP. Hồ Chí Minh tăng cao?

Nguồn cung bùng nổ

Theo báo cáo thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương tháng 4/2021 của DKRA Việt Nam, trong tháng, thị trường chung cư đã đón nhận 3.620 căn mới từ 12 dự án mở bán, trong đó có 2 dự án mới và 10 dự án ở giai đoạn tiếp theo.

TP. Hồ Chí Minh vẫn dẫn đầu nguồn cung mới trong tháng 4 trên toàn thị trường với số lượng căn mở bán mới là 2.698 căn, gấp 2,6 lần so với tháng 3 là 1.041 căn, chiếm 74,5% tổng nguồn cung trên thị trường. Bên cạnh đó, lượng tiêu thụ đạt khoảng 2.115 căn, gấp 2,8 lần so với tháng 3 là 755 căn.

DKRA đánh giá, hầu hết các căn hộ được tung ra trong tháng 4 đều tập trung ở TP. Thủ Đức và khu Nam, chiếm 92% tổng cung. Mặt bằng giá sơ cấp một số dự án bán ra trong tháng 4 tăng đáng kể, mức tăng trung bình dao động khoảng 8 - 15% so với giai đoạn trước đó.

Những dự án đã bàn giao nhà, hình thành khu dân cư hiện hữu thu hút sự quan tâm của thị trường, đặc biệt là các dự án có mức giá dưới 45 triệu đồng/m2, phương thức thanh toán kéo dài, hỗ trợ vay ngân hàng linh hoạt.

Trước đó, báo cáo của Savills TP. Hồ Chí Minh cũng cho biết, phân khúc căn hộ sẽ được thúc đẩy mạnh mẽ trong năm 2021 khi thành phố hoàn thành và triển khai các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm như tuyến Metro số 1 và đường vành đai 3. Thêm vào đó, sự cải thiện về thủ tục hành chính các cấp sẽ góp phần thu hút nhà đầu tư và người mua, khiến cho thị trường thêm sôi động.

Savills nhận định, nguồn cung trong 9 tháng đầu năm 2021 sẽ đạt hơn 15.000 căn và sẽ có bùng nổ trong năm 2022 khi nguồn cung tăng đến hơn 30.000 căn. Đa phần nguồn cung được dự đoán sẽ đến từ phân khúc căn hộ hạng B và C, tuy nhiên nguồn cung căn hộ hạng C sẽ giảm dần trong những năm tới.

“Các dự án hạng C đã giảm đi rất nhiều so với trước và các căn hộ với giá tầm 1.000 USD/m2 hiện rất hiếm. Thêm vào đó, quỹ đất hạn hẹp tại TP. Hồ Chí Minh đã làm cho mặt bằng giá căn hộ tăng cao”, Savills TP. Hồ Chí Minh cho hay.

Để đáp ứng tiềm lực tài chính của khách hàng và nhà đầu tư, các doanh nghiệp phát triển BĐS đã triển khai phương án giảm diện tích nhưng vẫn giữ giá trị của một căn hộ nhằm giữ tính thu hút của sản phẩm.

Khó kéo giá xuống thấp

Báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cũng chỉ rõ, thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh gần như biến mất căn hộ giá bình dân. Giá nhà đang tăng quá nhanh và vượt quá tầm chi trả của người dân. Điều này đã dẫn đến lệch pha cung - cầu lớn, là "bài toán khó" với những gia đình có thu nhập dưới 20 triệu đồng/tháng trong hiện thực hóa giấc mơ an cư.

Phân tích về nguồn cung tác động đến giá nhà, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh cho rằng, cơ cấu giá thành của căn nhà chịu tác động rất lớn từ các nhóm chi phí liên quan đến thủ tục hành chính, hành lang pháp lý. Nếu chỉ đơn thuần phê duyệt thêm dự án, bổ sung nguồn cung mà các nhóm chi phí liên quan không được cải thiện thì cũng khó kéo giá nhà đi xuống.

PGS., TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế dẫn số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, năm 2020, phân khúc nhà giá bình dân từ 25 triệu đồng/m2 trở xuống tương đối ít, thậm chí không xuất hiện tại TP. Hồ Chí Minh. Trong khi đó, nhu cầu phân khúc này rất lớn vì phù hợp với nhiều đối tượng lao động có thu nhập trung bình.

“Việc giá nhà tăng phản ánh thị trường tốt, nhưng ở một mặt nào đó lại là điều bất lợi với người lao động và tôi hy vọng có mức giá thoả mãn mới nhu cầu của nhiều người trong thời điểm hiện nay”, ông Thịnh nói.

Theo chuyên gia này, mặc dù nguồn cung thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh có tăng trong tháng 4, thậm chí trong năm 2021 nhưng cũng không thể kéo giá nhà xuống thấp. Bởi lẽ, nếu ở phân khúc trung cao cấp nếu có giảm cũng chỉ một phần nào đó, người thu nhập thấp cũng khó “với tới”.

Còn ở phân khúc nhà ở giá hợp lý, để kéo xuống trong điều kiện giá đất ở mọi khu vực tăng, giá vật liệu xây dựng, nhất là sắt thép tăng, nhân công tăng… là điều rất khó.

Về việc Bộ Xây dựng sẽ trình Chính phủ ban hành Nghị quyết về phát triển nhà ở thương mại giá thấp - dưới 20 triệu đồng/m2 trong thời điểm hiện nay, theo PGS. Đinh Trọng Thịnh, cũng là điều quá khó. Bởi đang có 80% người lao động có nhu cầu phân khúc nhà ở giá thấp, trong khi 5 năm qua (2016-2020) mới đáp ứng được 42% nhu cầu so với kế hoạch đề ra.

“Trong giai đoạn mới, các nhà quản lý cần phải có quy hoạch, kế hoạch sát sao hơn, bởi giá nhà hợp lý đã thay đổi, không còn rẻ nữa”, chuyên gia này nhấn mạnh.