Phóng viên đã có cuộc trao đổi với chuyên gia kinh tế, TS. Lê Xuân Nghĩa về cơ hội đầu tư trong năm 2020; bản chất, sự dịch chuyển của dòng vốn. Xin đăng nguyên văn phần chia sẻ của TS. Lê Xuân Nghĩa dưới đây: 

Với độ mở của nền kinh tế Việt Nam là cao nhất thế giới thì các ngành nghề sẽ có tính cạnh tranh rất khốc liệt, nhưng cũng là cơ hội cho nhiều ngành hội nhập. Trong đó, bất động sản là một cơ hội lớn, vẫn còn có thể phát triển lâu dài. Những nhà đầu tư đang vào lĩnh vực này là "gặp may".

Hiện nay, còn một số khu vực mà các doanh nghiệp Việt Nam có thể chiếm được lợi thế. Trong đó lớn nhất là bất động sản, với phân khúc du lịch nghỉ dưỡng; thương mại bán lẻ, đặc biệt là bán lẻ hàng tiêu dùng và ăn uống. Đây đều là những mặt hàng liên quan mật thiết đến ngành du lịch ẩm thực.

Như vậy, bất động sản sắp tới ngoài các phân khúc truyền thống như nhà ở, văn phòng cho thuê, công nghiệp thì một lĩnh vực nữa sẽ nhận được rất nhiều sự quan tâm đó là bất động sản du lịch. Đây sẽ là một lĩnh vực có chiến lược phát triển, ổn định lâu dài ở Việt Nam. Có thể nói là có những lợi thế quyết định cho động lực tăng trường kinh tế của Việt Nam trong dài hạn.

Đặc biệt, với hai mảng bất động sản du lịch và thương mại bán lẻ ẩm thực, tôi nghĩ Nhà nước nên có chính sách dành cho các doanh nghiệp nội địa bởi nó tuy lớn với doanh nghiệp Việt Nam nhưng không lớn với các nhà đầu tư nước ngoài. Ví như nhà đầu tư Trung Quốc, khi họ có điều kiện “nhảy vào”, họ sẽ thâu tóm rất nhanh toàn bộ bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản thương mại, ẩm thực của Việt Nam.

Chúng tôi đang có kiến nghị với Chính phủ về việc có chiến lược dài hạn cho bất động sản nói chung và bất động sản du lịch, bất động sản dịch vụ nói riêng. Thứ nữa là tập trung nguồn lực tài chính cho các khu vực này. Chúng ta đừng nghĩ rằng có thể xã hội hoá các mảng đầu tư lớn này. Bởi đầu tư vào bất động sản liên quan mật thiết đến sự ổn định của hệ thống ngân hàng. Ngân hàng dùng bất động sản làm tài sản thế chấp và khi hệ thống ngân hàng đứng vững thì kinh tế vĩ mô mới vững, tăng trưởng kinh tế mới ổn định được.

Chúng ta phải có thái độ đúng mực và dài hạn về nguồn lực tài chính cho thị trường bất động sản, đặc biệt tập trung vào khu vực ngân hàng. Bởi ngân hàng quản lý rủi ro tốt hơn, điều này sẽ có lợi cho nhà phát triển dự án và cả nhà đầu tư. Nếu chúng ta buông nó, giao cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ, các quỹ đầu tư rủi ro thì không khéo sẽ tổn hại đến nguồn tài chính quốc gia, thậm chí những dự án đầu tư có thể gặp rủi ro lớn, các nhà đầu tư cũng gặp rủi ro.

Ở các quốc gia, họ tìm mọi cách để tạo ra nguồn lực tài chính cho thị trường bất động sản ví như các quỹ đầu tư tín thác hay các gói mua nợ bất động sản. Tuy nhiên, sau một thời gian thử nghiệm nhưng không thành công (ví dụ như ở Mỹ), họ đã nhận ra rằng nguồn lực tài chính cho thị trường bất động sản vẫn phải là ngân hàng. Tập trung ngân hàng, thì ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm về các rủi ro tài sản, tránh những biến động cho nền kinh tế.

Đối với việc siết tín dụng, tôi biết là Chính phủ và các ngân hàng đang muốn thị trường bất động sản có một nguồn vốn tín dụng dài hạn và ổn định, tránh được những bong bóng hoặc đóng băng. Bởi khi nguồn cung suy giảm, nếu không siết cầu lại thì giá cả sẽ tăng lên, dẫn đến tình trạng bong bóng. Siết tín dụng là hành động rất tốt cho thị trường bất động sản. Đối với Chính phủ, quan trọng nhất là giữ cho giá cả thị trường này tăng ổn định và dài hạn, phát triển bền vững. Chúng tôi cũng mong muốn, Chính phủ tiếp tục có chính sách nâng đỡ thị trường này phát triển dài hạn và để không xảy ra bong bóng hay đóng băng.

Thực ra, nguồn vốn vào bất động sản hiện nay khá “nghèo nàn”. Ngoài vốn ngân hàng ra thì chỉ có một số nguồn vốn nhỏ lẻ khác như trái phiếu doanh nghiệp. Chúng tôi kỳ vọng trái phiếu này năm 2020 sẽ tăng lên. Song trái phiếu cũng đang “đẻ” ra vấn đề là chúng ta chưa có các đơn vị xếp hạng tín nhiệm giúp nhà đầu tư tin cậy vào trái phiếu doanh nghiệp để mua. Hệ thống ngân hàng phải có cách nào đó, đánh giá tín nhiệm để các nhà đầu tư tin cậy và mua trái phiếu cũng như tránh được rủi ro cho họ.

Theo đó, có ba cách: Thứ nhất là dựa trên bảng xếp hạng tín nhiệm, thứ hai là công khai tài chính, thứ ba là tham vấn các đơn vị ngân hàng thương mại đã cho các doanh nghiệp đó vay tiền. Nếu công khai các thông tin này thì các nhà đầu tư trái phiếu tăng lên.

Năm 2020 tiếp tục khởi công nhiều công trình hạ tầng lớn, trọng điểm; ngoài ra, dòng vốn tư nhân vào cơ sở hạ tầng cũng sẽ tiếp tục được đầu tư mạnh. Điều này sẽ có tác động lớn đến bất động sản trong năm nay và những năm tới. Khi cơ sở hạ tầng được cải thiện, bất động sản sẽ phát triển mạnh.

Ngoài ra, một yếu tố khác cũng sẽ có tác động đến thị trường bất động sản trong năm 2020, thậm chí là 10 năm sau sẽ tiếp tục xu hướng này, đó là dòng vốn đô thị hóa đang rất mạnh, tạo ra trào lưu đô thị hóa mới bắt đầu tư năm 2017 và còn kéo dài đến năm 2027, đầu tư vào cơ sở hạ tầng nông nghiệp, dòng vốn này từ nông nghiệp ra công nghiệp, nhất là cơ hội từ các hiệp định thương mại tự do mà Việt Nam đã ký.