Khảo sát cho thấy, kể từ đầu quý II/2022 đến nay, làn sóng chào bán bất động sản thấp hơn giá thị trường từ 5 - 20% tại TP. Hồ Chí Minh nhằm thu hồi vốn, trả nợ vay ngân hàng đang âm thầm lan ra. Thị trường nhà đất tại nhiều tỉnh, thành khác cũng ở thế “trắng” bên mua dù lượng chào bán gia tăng.

Mòn mỏi chờ "thoát hàng"

Ở phân khúc căn hộ, theo Bộ Xây dựng, trong tổng số trên 22.700 sản phẩm mới được đưa ra thị trường trong 6 tháng đầu năm 2022, chỉ có 11.600 căn được bán, tỷ lệ hấp thụ đạt 50,9%. Như vậy, có thể thấy giá nhà tăng thời gian qua chủ yếu do chi phí phát sinh, không phải do sức mua trên thị trường tăng.

Thanh khoản nghẽn đang khiến nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính gặp khó khăn vì không thể thoát được hàng. Như trường hợp của ông Lê Hữu Nghị (TP. Hồ Chí Minh), suốt 3 tháng qua chật vật tìm cách bán lại căn hộ diện tích 110m2, trị giá 5 tỷ đồng (thời điểm mua vào) ở phường An Phú, TP. Thủ Đức. Để mua căn hộ này, ông Nghị đã phải cầm cố căn nhà đang ở để vay gần 2 tỷ đồng.

Căn hộ của ông Nghị nằm ở tầng trệt chung cư, lúc mua thì thị trường đang nóng sốt, giá liên tục tăng. Giữa năm 2021, đã có người trả gần 6 tỷ đồng, nhưng ông tiếc nên không bán. Đến nay, do áp lực lãi suất tăng, mỗi tháng phải trả ngân hàng hơn 30 triệu đồng, quá mệt mỏi nên ông muốn bán để thoát nợ nhưng thực sự khó.

“Để thoát được hàng, tôi nhờ các kênh rao bán giá 5,2 - 5,4 tỷ đồng, tức đã dưới giá thị trường hiện nay khoảng 15%. Với mức giá này thì tôi lỗ nặng bởi chi phí hoàn thiện nội thất cộng với lãi suất ngân hàng đã “ngốn” hơn 500 triệu đồng, chưa kể tiền trượt giá. Thế nhưng đã hơn 3 tháng qua, tôi vẫn chưa thể thoát cục nợ này”, ông Nghị chia sẻ.

Không chỉ ở loại hình căn hộ chung cư, không ít nhà đầu tư đất nền cũng đang vật vã tìm người mua khi áp lực từ đòn bẩy tài chính ngày càng lớn. Anh Minh (Hà Nội), một nhà đầu tư tham gia thị trường từ năm 2018, đang “mắc cạn” tại một khu đất nền ở xã Quang Châu, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang.

Anh Minh cho biết đã mua lô đất này từ cuối năm 2021 với ý định “lướt sóng” trong 6 - 8 tháng, với giá hơn 2 tỷ đồng. Dù được đánh giá là mức giá rất mềm trong thời điểm đó nhưng đến hiện tại, khi sốt đất đã qua, thị trường khu vực này gần như không có người hỏi mua. Vì áp lực lãi vay, thời gian qua, anh Minh liên tục rao bán lỗ gần 200 triệu đồng nhưng không thể "thoát hàng".

Nhà đất còn là kênh an toàn?

Có thể thấy, thị trường bất động sản thời gian qua là một vòng xoáy liên tục của quá trình "mua qua, bán lại". Hệ quả là qua mỗi đời “F”, giá đất lại tăng lên, và người mua cuối cùng khi ở đỉnh sốt là người chịu thiệt vì giá quá cao không thể thoát hàng, tiền bị “chôn” vào đất.

Thị trường địa ốc được đánh giá giống như một đồ thị hình sin, có lên có xuống. Vì vậy, sau một thời gian trầm lắng, nhiều nhà đầu tư đang kỳ vọng vào một chu kỳ "sóng" lên để "thoát hàng", thu hồi vốn hoặc cắt lỗ.

Tuy nhiên, theo dự báo, chuyện này khó xảy ra trong một sớm một chiều. Bởi, nhìn vào diễn biến của thị trường hiện tại, khó có thể tìm được những tín hiệu tích cực cho chu kỳ bùng nổ tiếp theo. Hầu hết chuyên gia đều nhìn nhận thị trường đang tiềm ẩn nhiều bất ổn, ngay cả việc "đầu cơ, thổi giá" của nhóm "cá mập" cũng đang rất khó có thể thực hiện.

Theo đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, cần nhanh chóng có biệt pháp hỗ trợ cho các địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc thủ tục phê duyệt đầu tư. Khi nguồn cung tăng lên, cộng với việc nới lỏng chính sách tín dụng sẽ giúp giảm giá bất động sản, tăng thanh khoản cho thị trường, giúp thị trường hoạt động “trơn tru” trở lại.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc trang Batdongsan, để ngăn "bong bóng", Chính phủ cần có giải pháp để tăng nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung ngắn hạn. Trong đó, các địa phương đẩy mạnh hỗ trợ tiến độ phê duyệt thủ tục đầu tư dự án, không để tồn đọng và kéo dài nhiều hồ sơ, thủ tục; công bố thông tin dữ liệu về những dự án được chấp thuận đầu tư, kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai, dự án được phép giao dịch trên thị trường, biến động giá bất động sản…

Trong bối cảnh thị trường đầy bất ổn, câu hỏi đặt ra là nhà đất hiện còn là kênh đầu tư an toàn hay không? Dưới góc độ đầu tư, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa cho rằng, đây vẫn là nơi “trú ngụ” tốt nhất của dòng tiền.

Tuy nhiên, để giảm rủi ro, nhà đầu tư cần cân nhắc 3 nhóm yếu tố. Đầu tiên là giao dịch thị trường đang chậm lại, thứ hai là giá bán thứ cấp có xu hướng giảm nhẹ, nhất là ở vùng xa, và cuối cùng là ngân hàng siết tín dụng, lãi suất vay có xu hướng tăng lên trong thời gian tới.

Từ 3 yếu tố này, cộng với quan sát diễn biến thị trường thứ cấp khá yếu từ tháng 3 đến giữa tháng 7, có thể giá bất động sản sẽ tiếp tục điều chỉnh trong các tháng cuối năm 2022. Thời điểm này, chỉ các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tốt mới nên cân nhắc rót tiền, việc "lướt sóng" đã hết "đất diễn".