"Tiền xe, hậu pháo" là một thế tấn công kinh điển trong môn thể thao trí tuệ cờ tướng, được dùng để minh họa cho cái cách phối hợp hoạt động giữa giới chủ đầu tư và NĐT.

Xét bối cảnh 4 năm trước, sự bắt tay của 2 yếu tố này đã mang phát huy tối đa lợi nhuận kinh tế nhờ sự mông lung về thông tin chính thống lẫn vai trò mờ nhạt của cơ quan quản lý trực tiếp ngành địa ốc.

Thế tiền xe, hậu pháo

Cuối 2009, muốn tìm được nguồn tin chuẩn về dự án, năng lực pháp nhân chủ đầu tư hay "cao xa" hơn là thực lực về vốn - chuyên môn của giới doanh nghiệp (DN) BĐS thì gần như không thể.

Có chăng, người mua chỉ biết phong thanh qua những nguồn không chính thức như một chủ quán nước ven đường hay một bác chạy xe ôm tại khu vực được "cho" là địa điểm thực hiện dự án.

Khi xưa, do sự thiếu minh bạch thị trường, DN không khó khăn để khoác lên mình biển hiệu chủ đầu tư, nếu biết đường "quan hệ". Cũng bởi sự "ngô nghê" của dân tình, những văn bản kiểu như chấp thuận đầu tư đã đủ thuyết phục "Thượng đế" xuống tiền ầm ầm. Lực lượng NĐT cũng khởi phát từ đây.

Đôi ba trăm triệu vay mượn người thân, ngân hàng hay tín dụng đen, đặt cọc xí phần vài căn trong dự án (dẫu mới chỉ ở dạng lập quy hoạch), và ung dung tung tin - thổi giá với các nạn nhân còn "ù ù cạc cạc" không kém.

Cứ như thế, vài mảnh đất vườn ở Ba Vì, dăm căn chia lô ở Thanh Hà Cienco 5, căn nghỉ dưỡng ở Flamingo Đại Lải Resort… được NĐT "luộc" kỹ. Qua càng nhiều "cầu", giá càng cao. Đến tay người mua thực, thì giá đã trên… mây. Những người đầu tư nhà đất thuở ban sơ ở Hà Nội cơ bản được phác họa như vậy.

Nói như nhiều chuyên gia kinh tế, hay một vài đại diện cơ quan quản lý hữu trách, đó là lực lượng đầu cơ thổi giá - tác nhân gây nhiễu loạn thị trường giai đoạn trước 2012.

Hiểu biết pháp lý BĐS chỉ bập bõm, sơ qua một vài chiêu trò "tung hỏa mù" thông tin và lận lưng số vốn mang hình thức "tượng trưng", là những chi tiết "đặc tả" dân đầu cơ khi đó.

Tuy nhiên, cũng nên nhìn nhận thực tế, sau quá trình thanh lọc yếu tố găm hàng - kìm giá lẫn thổi giá tồn tại như u nhọt của thị trường, những đối tượng còn sót lại đang chứng minh giá trị tối cần thiết với giới tạo lập nhà đất.

Đầu tư chủ động và thụ động

Tạm tính "mốc" hồi sinh cho thị trường địa ốc nói chung và BĐS Hà Nội nói riêng, là từ giữa năm 2013 với "kim chỉ nam" Nghị quyết 02 của Chính phủ và gói tín dụng 30.000 tỷ đồng là tiên phong.
Dự án rón rén cơ cấu để ra hàng, đẩy hàng; DN lặng lẽ xin chuyển đổi công năng, rồi vồn vã ký hợp tác tín dụng để tìm nguồn dinh dưỡng cho dự án; người cần nhà hối hả xếp hàng ngóng chính sách cho vay mua nhà và "đỏ mắt" đợi chủ đầu tư thay đổi… Quả ngọt đầu mùa đã trổ: thanh khoản cải thiện rõ rệt từ giữa quý II đến nay.

Trong số những dự án nhà ở thương mại mới của các DN "tân binh", có không ít anh tài xuất chúng. Điển hình là trường hợp Xí nghiệp Nhà Lai Châu với dự án Đại Thanh và HH4 Linh Đàm.
Sớm đạt vinh quang khi xung quanh vẫn là la liệt các dự án khác nằm "ế vêu", dự án của ông Thản lập tức trở thành đích ngắm của những người săn tìm lợi nhuận từ nhà đất.

Không còn sự "trùm mền" thông tin như trước, cũng chẳng khó khăn để minh định về pháp lý dự án, diện tích và giá cả đều vừa tầm tiền của người eo hẹp hầu bao... chừng đó yếu tố đã thúc giục rất nhiều người rủ nhau gom tiền "ôm" các suất căn hộ.

Từ cán bộ công chức, nhân viên làm việc Công ty tư nhân hay cá biệt là số ít các môi giới lão luyện đều "ngầm" chuẩn bị mỗi khi chủ đầu tư tung tin mở bán.

Vậy là, thông tin rõ ràng đấy, DN và dự án đều công khai minh bạch tiến độ - dòng tiền, nhưng NĐT vẫn có thể "gặt hái" bằng các khoản tiền chênh mua suất ngay tại sàn của DN.

Ở thế bị động, là những cá nhân, đơn vị được giao "vai diễn" khách hàng góp vốn mua khi dự án đang trong giai đoạn quảng bá, đẩy mạnh bán hàng hoặc cần "thanh lý" một hạ phần trong đại công trình như một cách "giật gấu vá vai". Trong số này, phần đa vẫn là các sàn giao dịch (có cả sàn của chủ đầu tư) lĩnh "ấn" khuấy thị trường.