Với ảnh hưởng từ căng thẳng chiến sự Nga-Ukraine, tác động tiêu cực từ các vụ khởi tố một số lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc lớn, thị trường chứng khoán nói chung và cổ phiếu bất động sản nói riêng đều giảm mạnh.

Cụ thể, tính từ đầu năm đến nay (phiên 8/4/2022), nhiều mã bất động sản vốn hóa lớn giảm mạnh như:  PDR (-4,4%), bộ đôi VIC (-14,1%) – VHM (-8,4%), NVL (-6,2%), DIG (-13,5%), NLG (-16,2%)….

Ngoài những tác động về mặt tâm lý, lĩnh vực bất động sản năm 2022 được dự báo phải đối mặt với không ít thách thức như: Lạm phát tăng, giá tăng năng lượng, nguyên vật liệu tăng; lợi nhuận biên các doanh nghiệp tiếp tục bị thu hẹp; dịch bệnh phức tạp; sức cầu yếu; Chính phủ chỉ đạo kiểm soát, rà soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp (sửa đổi Nghị định 153)….

Nhiều kỳ vọng cho lĩnh vực bất động sản trong năm 2022

Dù vậy các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2022 vẫn được giới đầu tư đánh giá cao nhờ không ít triển vọng.

Thị trường sau đại dịch COVID-19 phục hồi diện rộng sẽ thúc đẩy lĩnh vực bất động sản, trong khi mặt bằng lãi suất vay mua nhà tiếp tục duy trì thấp giúp kích thích nhu cầu người dân.

Theo đó, ảnh hưởng của việc giãn cách xã hội trong quý III/2021 tại khu vực các tỉnh thành phía Nam khiến cho việc thi công dự án bị đình trệ và việc bàn giao dự án được đẩy sang năm 2022. CTCP Chứng khoán Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC) kỳ vọng nguồn cung được đẩy dồn sang năm 2022 sẽ giúp cho giá trị mở bán mới dự kiến ghi nhận mức tăng trưởng mạnh so với giai đoạn 2018-2021.  

Về phía quỹ VinaCapital, đơn vị này kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản sẽ tăng khoảng 25% trong năm 2022 nhờ doanh số bán, hoặc bán trước căn hộ mới tăng gấp đôi; vượt trội hơn hẳn tỷ lệ giảm 50% vào năm 2021 do đại dịch và các vấn đề pháp lý.

Thực tế, thống kê cho thấy khoản mục người mua trả tiền trước ngắn hạn (“của để dành” đảm bảo nguồn thu ngắn hạn các doanh nghiệp bất động sản) tính đến thời điểm cuối quý IV/2021 của nhiều doanh nghiệp địa ốc đạt mức rất cao. Đơn cử, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HoSE: NVL) ghi nhận người mua trả tiền trước ngắn hạn đạt 8.305 tỷ đồng (tăng 103,2% so với số đầu năm); CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HoSE: AGG) 3.335,5 tỷ đồng (tăng 30,6%); CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (HoSE: CII) 2.112 tỷ đồng (+31,5%); Tập đoàn VinGroup 21.680 tỷ đồng (-41,8%)....

Bổ sung ý kiến BSC, VinaCapital đánh giá dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản sẽ ổn định, một phần nhờ lãi suất huy động tại các ngân hàng thấp, đảm bảo giá bất động sản tiếp tục tăng mạnh vào năm 2022. Ước tính giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM sẽ tăng khoảng 10% so với năm 2021. 

Bên cạnh đó, nguồn cung được kỳ vọng sẽ thêm mới khi hầu hết các doanh nghiệp đã tập trung tích lũy gia tăng quỹ đất mới giai đoạn 2019-2021 thông qua các hoạt động đấu giá, M&A. Do đó, BSC nhận định giá trị mở bán mới sẽ ghi nhận mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây qua đó đảm bảo triển vọng lợi nhuận giai đoạn 2023-2025.

Ngoài ra, về dài hạn, việc thúc đẩy đầu tư công, đặc biệt là phát triển cơ sở hạ tầng sẽ trở thành động lực tăng trưởng chính của thị trường bất động sản trong các năm tới. CTCP Chứng khoán VnDirect thông tin, một số dự án có tác động tích cực tới thị trường bất động sản đã hoặc dự kiến khởi công như sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1, dự án thành phần cao tốc Bắc Nam, tuyến metro Nhổn - ga Hà Nội, cầu Thủ Thiêm 2 và tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên)...

Thêm vào đó, việc đề xuất thành lập thành phố Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn, cùng với thông tin chuyển các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ lên quận đã thúc đẩy giá nhà ở tại các khu vực này tăng mạnh. 

Đáng chú ý, việc chính phủ đẩy mạnh đầu tư phát triển hạ tầng, đặc biệt hạ tầng kết nối liên vùng, cảng, khu công nghiệp trọng điểm sẽ giúp cho thời gian di chuyển rút ngắn giữa các khu đô thị vệ tinh và đẩy nhanh quá trình đô thị hóa phù hợp với xu hướng dịch chuyển dự án sang các khu vực ngoại thành và tỉnh thành cấp 2-3 của các doanh nghiệp bất động sản.

Với những triển vọng tích cực kể trên, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã đặt mục tiêu lợi nhuận tăng trưởng năm 2022. Đơn cử, ĐHĐCĐ thường niên năm 2022 của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) thông qua mục tiêu doanh thu năm nay 10.700 tỷ đồng, cao gấp 3 lần năm 2021; lợi nhuận sau thuế đạt 2.908 tỷ đồng, tăng trưởng trên 50% so với năm trước.

Đất Xanh Group dự kiến mục tiêu lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 1.400 tỷ đồng, tăng gần 21% so với thực hiện năm 2021; DIC Corp kế hoạch lãi trước thuế 1.910 tỷ đồng, tăng 59%....

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Thế Minh – Giám đốc CTCP Chứng khoán Yuanta Việt Nam đánh giá, kết quả tài chính năm 2022 của các doanh nghiệp địa ốc sẽ phụ thuộc vào các dự án được chào bán trong 6 tháng năm 2022. Các sản phẩm thấp tầng ước tính sẽ chiếm phần lớn trong tổng lượng chào bán năm 2022. Sản phẩm thấp tầng thường sẽ được ghi nhận vào doanh thu trong vòng 12 tháng sau khi khởi công xây dựng. Ngoài ra, lợi nhuận từ việc thoái vốn các dự án có thể sẽ đóng góp một phần lớn vào lợi nhuận năm 2022.

Ông Minh nhận định, luận điểm đầu tư nhóm bất động sản sẽ tập trung vào sức khỏe tài chính mạnh và danh mục quỹ đất sở hữu các dự án có tiềm năng cao.

“Tôi vẫn duy trì thiên hướng thận trọng và ưa thích các công ty có nền tảng cơ bản chất lượng trong bối cảnh tình hình tinh kế còn chưa ổn định dưới tác động của COVID. Tuy nhiên, trong trường hợp các hạn chế đi lại không còn được áp dụng trên diện rộng, các công ty phát triển BĐS sẽ nắm giữ một vị thế tốt để có thể dẫn dắt thị trường tăng cao hơn trong năm 2022”, ông Minh nói.