Đầu tư nhà ở xã hội - vấn đề quản lý và phân phối

Gói kích cầu của Chính phủ đã lựa chọn đầu tư vào khu vực nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp (sau này gọi chung là nhà ở giá rẻ) là một quyết định hợp lý. Trước hết, khu vực nhà ở giá rẻ đã không được đầu tư đúng mức, trong khi cầu quá lớn mà cung gần như không đáng kể, luồng vốn đầu tư đã dồn chủ yếu cho khu vực nhà ở cao cấp. Sau đó, khu vực nhà ở giá rẻ thuộc khu vực an sinh xã hội, cần tới sự trợ giúp của Nhà nước. Sau khi chủ trương đầu tư từ gói kích cầu vào nhà ở giá rẻ được hình thành, các thành phố lớn của cả nước đều quyết định đầu tư nhiều dự án nhà ở giá rẻ bằng nguồn ngân sách địa phương.

Trong chương trình phát triển nhà ở giá rẻ, có 3 vấn đề cần tập trung tìm giải pháp hợp lý: thứ nhất là tìm kiếm các nguồn vốn đầu tư khác nhau bên cạnh nguồn vốn từ gói kích cầu của Chính phủ và biện pháp quản lý nguồn vốn này; thứ hai là quy trình quản lý chất lượng nhà ở và chất lượng dịch vụ nhà chung cư; thứ ba là cách thức lựa chọn đối tượng sử dụng nhà ở sao cho không có "xin - cho" và không phát sinh đầu cơ trong khu vực nhà ở giá rẻ.

Về vốn đầu tư, cần có một chính sách dài hạn nhằm động viên hợp lý vốn từ nhiều nguồn khác nhau, trong đó có các quỹ phát triển nhà ở cho người lao động, có vốn từ đóng góp của người có nhu cầu về nhà ở, có vốn đóng góp của các doanh nghiệp sử dụng lao động, có vốn từ các doanh nghiệp bảo hiểm, có vốn từ ngân sách nhà nước và có vốn của các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, việc quản lý vốn đầu tư cũng cần đa dạng hóa, không nhất thiết trường hợp nào cũng giao cho các công ty xây dựng làm chủ đầu tư. Cần giao vai chủ đầu tư cho tổ chức cung vốn nhiều nhất cho dự án, khi đó các công ty xây dựng chỉ nên đóng vai nhà thầu xây dựng.

Về quản lý chất lượng nhà ở và chất lượng dịch vụ nhà chung cư, đây là câu chuyện có nhiều bức xúc trong thời gian vừa qua trong khu vực nhà ở cao cấp. Nhiều cam kết chất lượng của nhà đầu tư không được thực hiện mà cư dân cũng không thể làm gì hơn, đành phải chấp nhận. Sớm nâng cao năng lực quản lý chất lượng ngày nào thì sớm giải quyết được vấn đề chất lượng ngày đó.

Về cách thức lựa chọn người được nhận ưu đãi của Nhà nước về nhà ở, đây là việc khó khăn nhất, một công việc rất dễ rơi vào cơ chế "xin - cho". Nhiều đề xuất giải pháp nhưng đều chưa thoát khỏi được cơ chế "xin - cho". Một nguyên tắc cần được áp dụng để tránh "xin - cho" là các thủ tục phải thật công khai, minh bạch với sự tham gia trực tiếp của cộng đồng những người có nhu cầu nhà ở giá rẻ. Ở nhiều nước người ta lập cộng đồng này dưới hình thức hợp tác xã nhà ở, hợp tác xã này chỉ quản lý chứ không kinh doanh nhà ở.

Giải pháp vốn từ giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai

Về thực chất, giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai mà ta vẫn gọi nôm là giao dịch "nhà trên giấy" luôn chứa đựng nhiều rủi ro nội tại vì tài sản đó chưa được hình thành. Trên thực tế, giao dịch này lại có độ hấp dẫn rất cao, được cuộc sống chấp nhận và có sức phát triển cao vì nhà đầu tư có vốn đóng góp trước để đầu tư, người có nhu cầu mua nhà ở được mua rẻ hơn vì đã góp vốn trước. Như vậy, các nhà quản lý cần sớm hình thành một hành lang pháp lý hợp lý để khắc phục các rủi ro có thể xẩy ra. Theo các văn bản pháp lý hiện hành của nước ta, nhà đầu tư chỉ được bán "nhà trên giấy" khi đã hoàn thành phần móng nhà và nội dung hợp đồng mua - bán "nhà trên giấy" cần lập theo hướng dẫn. Sự thực, quy định như vậy là chưa đủ, chưa đủ sức kiểm soát được mọi rủi ro thực tế.

Sau khi đã có giải pháp vốn từ gói kích cầu, thị trường đã ấm dần trở lại, nhiều nhà đầu tư BĐS nhà ở đã thành công trong phát triển giao dịch "nhà trên giấy" để tiếp tục tăng vốn cho thị trường từ nguồn tiền tiết kiệm của dân. Các thủ thuật giảm giá để gọi vốn đóng góp, gìm hàng để đẩy giá, bán nhỏ giọt, v.v. đã được áp dụng. Các nhà đầu tư đã thành công trong tăng vốn đầu tư và cũng thành công trong gây sốt giá cục bộ tại các dự án được nhiều người quan tâm. Dấu hiệu sốt giá cũng là dấu hiệu thành công của giải pháp vốn cho thị trường BĐS.

Điều quan trọng lại là những rủi ro thực tế sẽ phát sinh sau hình thức giao dịch "nhà trên giấy". Hiện nay, hình thức mua - bán "nhà trên giấy" đang chiếm tới 60-70% tổng lượng giao dịch bất động trên thị trường. Một số rủi ro đã xảy ra trên thực tế khi nhà đầu tư đã gọi được vốn đóng góp tới vài trăm tỷ đồng mà chưa được Nhà nước giao đất; khi nhà đầu tư thứ cấp gọi vốn đóng góp nhưng lại chưa hoàn tất thủ tục pháp lý về chuyển nhượng dự án với nhà đầu tư ban đầu. Một hình thức phổ biến hiện nay là những người quan tâm tới một dự án nhà ở còn chuyển nhượng cho nhau phần vốn đã góp trước cho nhà đầu tư, trong khi nhà đầu tư không muốn tham gia xác nhận chuyển nhượng vốn này. Khi đó, người đã chuyển nhượng vốn vẫn đứng tên, người đã nhận chuyển nhượng phải ủy quyền cho người chuyển nhượng tiếp tục góp vốn. Tất cả những rủi ro này đều kết lại tại thời điểm khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận về chủ quyền nhà đất sau này.

Nhưng rủi ro đã kể trên cho thấy hành lang pháp lý của hình thức giao dịch "nhà trên giấy" là chưa đủ. Mặt khác, thông tin về dự án, chủ dự án vẫn chưa được công khai ở mức cần thiết, người mua "nhà trên giấy" không có thông tin thực mà chủ yếu nghe từ thị trường, từ nhà đầu tư tự giới thiệu. Để nâng cao khả năng hạn chế rủi ro, hành lang pháp lý của giao dịch nhà trên giấy cần bổ sung sớm nhất phương thức công khai thông tin thật về dự án nhà ở và cần có bên thứ ba (thường là ngân hàng thương mại) tham gia vào bảo đảm cho giao dịch. Hình thức giao dịch này cũng có thể chuyển hẳm sang hình thức chứng khoán BĐS.

Cơ chế công khai hóa thông tin trên sàn giao dịch bất động sản

Sàn giao dịch BĐS ra đời như một nhu cầu đích thực của thị trường, như người ta đã hình thành các chợ hàng hóa để tạo một môi trường trung gian cho giao dịch được thuận tiện. Đầu tiên phải nói tới tập quán mua bán nhà ở nước ta chưa quen thực hiện theo môi giới của sàn giao dịch, thường vẫn là "người quen mách mối". Thói quen giao dịch mua bán BĐS qua sàn cũng cần phải một thời gian nhất định để hình thành.

Trên thực tế của thị trường BĐS hiện nay, một số sàn đã ra đời một cách rất tự nhiên như các sàn giao dịch BĐS ở TP.HCM được thành lập từ trước khi có Luật Kinh doanh bất động sản, ví dụ như sàn của Togi, sàn của Ngân hàng ACB… Sự ra đời này cũng hồn nhiên giống như các sàn khác trên thế giới, xuất phát từ nhu cầu cần một nơi để người mua và người bán gặp gỡ, trao đổi thông tin, các ngân hàng tham gia cung cấp dịch vụ. Vấn đề còn lại là sàn giao dịch phải có nhiều mặt hàng hấp dẫn, nhiều lựa chọn cho khách hàng, giao dịch phải thuận tiện và có nhiều dịch vụ hỗ trợ kèm theo (như dịch vụ định giá, dịch vụ an toàn giao dịch, dịch vụ ngân hàng, v.v.) mới hấp dẫn người có nhu cầu tìm đến sàn. Sàn giao dịch chưa đạt được các tiêu chí trên có nghĩa là sàn đó chưa đạt được tính chuyên nghiệp cao, chưa đủ sức hấp dẫn mọi người. Theo nguyên tắc chung, mọi người cảm thấy vào sàn giao dịch có lợi thì không cần quảng cáo người ta cũng nghe "đồn" mà đến sàn giao dịch. Bản thân sàn giao dịch là một doanh nghiệp, họ cũng lấy mục tiêu lợi nhuận từ cung cấp dịch vụ làm tiêu chí hành động.

Pháp luật về kinh doanh BĐS hiện hành đã quy đinh mọi giao dịch nhà dự án đều phải thực hiện trên sàn giao dịch BĐS. Đây là một điều kiện tốt để các sàn giao dịch hình thành và phát triển. Chính sách buộc mọi giao dịch nhà dự án phải thông qua sàn giao dịch đã hướng tới thiết lập tính công khai và minh bạch trong giao dịch nhà dự án, một khu vực giao dịch quá nhiều tầng nấc lòng vòng làm tăng giá nhà ở dự án, Nhà nước thất thu thuế chuyển quyền, người tiêu dùng bị thiệt hại.

Nhiều nhà đầu tư dự án đã thành lập sàn riêmg của mình để dễ bề xoay trở, nhiều sàn thành lập ra để liên kết kinh doanh với một số nhà đầu tư "cùng cánh". Như vậy, sứ mệnh của sàn giao dịch không phải là tự nhiên theo nhu cầu của thị trường mà do con người "ứng phó" với các quy định của pháp luật. Có thể đã được tính toán trước hoặc cũng có thể không nhưng quy luật của thị trường phải dẫn đến mối liên kết chặt chẽ giữa các chủ đầu tư dự án nhà ở với các sàn giao dịch. Đến nay, nhiều sàn đã bị cuốn hút vào vòng xoay kinh doanh nhà dự án, nhiều sàn đã trở thành người mua hàng của chủ đầu tư dự án để tự định giá bán cho người mua "buôn", ít chịu bán "lẻ" cho người tiêu dùng. Kịch bản các sàn giao dịch BĐS hiện nay giống như ở một chợ nào đó mà nhà quản lý đứng ra mua hết hàng hóa của mọi người bán để người mua phải mua lại với giá cao hơn. Quy luật tất yếu của thị trường đang biến các chủ sàn giao dịch trở thành các nhà phân phối cấp 1 đối với nhà ở từ các dự án nhà ở, khi khan hàng thì các sàn giao dịch đó lập tức trở thành các nhà đầu cơ nhà ở.

Như vậy, từ một ý tưởng trong sáng mong muốn công khai hóa việc giao dịch nhà ở thuộc các dự án đã thực tế hóa bằng quy định pháp luật phải công khai giao dịch qua sàn. Hiệu quả của quy định pháp luật như vậy chắc cũng không được bao nhiêu. Thực chất, thị trường BĐS nước ta đang cần các thông tin công khai, minh bạch về nhà dự án kể cả các giao dịch nhà ở đã hình thành và nhà ở sẽ hình thành trong tương lai. Pháp luật có thể quy định việc công khai này do chủ đầu tư dự án thực hiện tại văn phòng của công ty và tại văn phòng của cơ quan quản lý nhà ở của địa phương kèm theo những hình phạt cụ thể khi chủ đầu tư không thực hiện hoặc công khai thiếu thông tin hoặc công khai thông tin sai. Ngoài ra, các thông tin cần được công khai trên một trang thông tin điện tử do cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh quản lý.

Sốt đất do quy hoạch

Một hiện tượng đáng quan tâm là cơn sốt đất khá cao khi quy hoạch tổng thể phát triển Thủ đô được đưa ra lấy ý kiến rộng rãi. Nhiều người dân tập trung vào việc góp ý kiến để hoàn chỉnh quy hoạch. Một số người khác lại muốn khai thác ngay các yếu tố quy hoạch để tìm kiếm lợi ích kỳ vọng trong tương lai. Các "cò đất" cũng lợi dụng cơ hội này để tung thêm tin tức nhiễu để tô vẽ những lợi ích mù mờ đó như có một độ chắc chắn rất cao. Hàng đoàn người đổ ra đi tìm đất ở những vùng nông thôn còn hoang vu nhưng có hứa hẹn phát triển theo quy hoạch. Điển hình nhất là khu vực quanh núi Ba Vì với tương lai trở thành trung tâm hành chính theo quy hoạch. Mặc dù quy hoạch chưa được duyệt nhưng giá đất ở đó tăng lên hàng ngày, kể cả đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng...

Hiện tượng sốt giá các loại đất theo quy hoạch không chỉ xảy ra ở những trung tâm mới theo quy hoạch mà đã trở thành một trào lưu đi tìm các loại đất ở những nới giá còn thấp để tìm kiếm lợi ích ngày mai khi quy hoạch được triển khai. Đó chính là nguyên nhân làm cho giá đất tại Từ Liêm, Quốc Oai, Thạch Thất, Gia Lâm, Đông Anh ở quanh Hà Nội cũ đều tăng lên khá cao. Điều đáng lo ngại là người nông dân tại những vùng kém phát triển như Ba Vì lại sẵn sàng bán đất nông nghiệp để lo liệu cuộc sống và UBND xã cũng sẵn lòng chứng nhận vào hợp đồng chuyển nhượng đất đó. Mọi việc đã đi quá xa với chủ trương lo liệu cho đời sống người nông dân được ổn định trên mảnh đất của mình.

Từ thực tế này, có thể rút ra các kết luận sau:

Thứ nhất, việc chuyển tải nội dung quy hoạch tới người dân cần được chuẩn bị kỹ lưỡng, không chỉ nội dung quy hoạch, mà còn phải nói kỹ về quy định của pháp luật đối với hệ thống quy hoạch, các bước thực hiện quy hoạch, khả năng thực thi, khả năng điều chỉnh, lợi ích từ quy hoạch...

Thứ hai, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo hướng hạn chế đối tượng nhận chuyển nhượng, chỉ cho phép người sản xuất nông nghiệp tại địa phương được nhận chuyển nhượng hoặc chỉ được thực hiện theo dự án kinh tế trang trại được phê duyệt.

Thứ ba, tăng cường trách nhiệm của chính quyền xã trong việc kiểm tra tình hình thực hiện pháp luật đất đai trên địa bàn, ngăn ngừa các trường hợp từ nơi xa đến nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để tính chuyện kiếm lợi theo quy hoạch.

Thứ tư, cần hoàn thiện cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch, người nông dân được góp đất vào thực hiện các dự án đầu tư phát triển theo quy hoạch để tránh tình trạng giá đất tăng lên ngay sau khi có quy hoạch đưa ra.

Kết luận

Thách thức lớn nhất ở phía trước là tạo dựng được điều kiện công khai và minh bạch thực sự cho mọi hoạt động trong thị trường BĐS. Mọi thông tin cần công khai đầy đủ cho mọi đối tượng tham gia thị trường, làm giảm các rủi ro do thiếu thông tin gây ra. Mọi dự án, mọi giao dịch cần minh bạch từ gốc để giảm các rủi ro pháp lý gây thiệt hại lợi ích của Nhà nước và của người tiêu dùng.

Để vượt qua ngưỡng thiết lập được sự công khai, minh bạch thực sự, các nhà quản lý cần chuyển đổi tư duy nhiều hơn, năng lực cao hơn và tính chuyên nghiệp nhiều hơn. Quản lý cần đi trước một bước để hướng dẫn và điều tiết thị trường, không thể đi sau chỉ để tìm giải pháp khắc phục các rủi ro đã xẩy ra. Đó là tính chuyên nghiệp cao của khu vực quản lý. Như vậy, thách thức tiếp theo chính là tính chuyên nghiệp của thị trường. Toàn bộ mọi người tham gia thị trường cần có tính chuyên nghiệp cao hơn, từ phân tích thị trường, quản lý dự án, quản lý chất lượng, định giá cho tới quá trình mua bán, sáp nhập doanh nghiệp xây dựng kinh doanh BĐS đều cần tới tính chuyên nghiệp thực sự. Đó là yếu tố quan trọng làm tăng sức cạnh tranh của các thành phần trong nước khi hội nhập kinh tế quốc tế.

Thách thức thứ ba chính là việc hoàn chỉnh sớm nhất 4 công cụ quản lý: pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính. Mọi công cụ đã được nâng cấp ở một mức độ nhất định nhưng hoàn toàn chưa đủ cho một thị trường BĐS hướng tới phát triển bền vững. Chưa đủ vì các công cụ đó chưa thể ngăn chặn được tình trạng đầu cơ vượt giới hạn, chưa thể loại bỏ các "bong bóng" kinh tế luôn sẵn sàng xuất hiện khi có điều kiện, chưa hướng được luồng vốn đầu tư vào những nơi cần phát triển.