Từ đầu năm 2018 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang diễn ra tương đối ổn định, tuy nhiên, không ít chuyên gia dự báo, thị trường này đang đứng trước nguy cơ bong bóng và khủng hoảng. Đối lập với quan điểm đó, một số nhà đầu tư, môi giới và chuyên gia khẳng định,  thị trường bất động sản vẫn đang đi theo đúng quỹ đạo phát triển của nó, có chăng chỉ là sự biến động nhẹ để trở về thế cân bằng.

Để nhận định thị trường bất động sản có nằm trong nguy cơ rủi ro đầy tiềm ẩn hay không, cuộc tranh cãi của các chuyên gia, nhà đầu tư, môi giới thường dựa vào các chỉ số như: giá đất nền, tín dụng bất động sản và vốn FDI... Cùng điểm lại những thông số này trong nửa năm qua.

1. Giá đất nền sốt mạnh

Tăng giá đất là một trong những chỉ số đầu tiên, “tận mục sở thị” mà bất kỳ nhà đầu tư, môi giới nào cũng có thể nhận ra. Từ đầu năm 2018 trở lại đây, đặc biệt khi cơn “bão” đất càn quét 3 đặc khu kinh tế tương lai Bắc Vân Phong, Vân Đồn, Phú Quốc, "sốt đất nền" trở thành cụm từ quen thuộc, tạo hiệu ứng domino tăng giá tại các tỉnh lẻ. Nhiều chuyên gia cho rằng, sự sốt nóng của giá đất là dấu hiệu cảnh báo thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng rủi ro.

Nhận định nhiều lần tại các hội thảo, tọa đàm, TS. Nguyễn Trí Hiếu khẳng định, bong bóng bất động sản bắt đầu nổ ra từ việc giá đất tăng quá mạnh. Theo ông Hiếu, giá đất tăng tại nhiều địa điểm lên tới 100%. Tại Việt Nam, giá tăng từ 5 – 10% là thường, tăng từ 10 – 30% là cao, tăng từ 30 - 50% là rất cao, tăng từ 50 -100% là quá cao và tăng từ 100% là có hiện tượng bong bóng. Bong bóng có thể vỡ ra bất cứ lúc nào.

Song nhiều nhà đầu tư và môi giới lại cho rằng, giá đất tăng trưởng nóng chỉ xảy ra cục bộ ở một số địa phương. Việc giá đất nền tăng mạnh còn liên quan tới sự xuất hiện của việc đầu tư cơ sở hạ tầng. 

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, những chỉ số trên thị trường vẫn rất khả quan. Ghi nhận chung của CBRE Việt Nam, giá trung bình của toàn thị trường tăng khoảng 3 - 5% với toàn bộ các phân khúc. Bà Dung khẳng định, đây là mức tăng khá bình ổn trong vòng 10 năm qua.

2. Tín dụng bất động sản

Tín dụng bất động sản là chỉ số rất “nhạy” để đo sức khỏe của thị trường bất động sản. Cuộc khủng hoảng bất động sản xảy ra cách đây 10 năm, một trong nguyên nhân chính xuất phát từ việc thả nổi của các ngân hàng khi để nguồn tiền đổ mạnh vào lĩnh vực này. Khi “người người, nhà nhà đầu tư vào bất động sản”, nhiều chuyên gia e ngại, nếu ngân hàng không thắt chặt tín dụng thì dễ dẫn hệ lụy như cuộc sụp đổ domino ở giai đoạn trước.

Cũng theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản không phải chỉ chiếm 7,5% như báo cáo đưa ra và ông dự đoán tổng dư nợ đang chiếm tới… 20%. Lý giải về điều này, TS. Hiếu cho rằng, nhiều khoản tín dụng cho bất động sản nhưng lại được ngân hàng phân loại vào tín dụng tiêu dùng. Sở dĩ làm được điều này vì Ngân hàng Nhà nước định nghĩa tín dụng kinh doanh bất động sản là tín dụng để mua bất động sản với mục đích sinh lời.  Dựa vào định nghĩa này, các ngân hàng đã "lách" khi phân loại tín dụng.

Tuy nhiên ở góc độ phân tích khác, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận Kinh doanh Nhà ở miền Bắc và miền Trung Savills khẳng định, nguồn vốn đổ vào bất động sản là vốn tự có. Nếu cho rằng ngân hàng cần thắt chặt tín dụng bất động sản thì phải chỉ ra nên thắt chặt ở mảng nào bởi một lĩnh vực như bất động sản sẽ có nhiều phân khúc khác nhau.

Vị lãnh đạo Savills cũng cho rằng, phân bổ nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng vào bất động sản là tiêu chí cần xem xét và không thể đánh đồng cứ vốn đổ vào bất động sản nhiều là tín hiệu đáng lo ngại. “Đôi khi xuất hiện tình trạng thừa cung và thiếu cầu hoặc ngược lại thì câu chuyện xảy ra cần đánh giá là nằm ở phân khúc nào. Ví dụ, các phân khúc cao cấp ra liên tục nhưng phân khúc trung và thấp cấp lại không có. Thị trường ghi nhận đang thiếu sản phẩm trung cấp và thấp cấp. Đó là sự lệch lạc của thị trường bất động sản”.

3. Vốn FDI đổ vào lĩnh vực bất động sản

Nếu như trước đây, vốn FDI được đánh giá là tiêu chí tham gia góp phần cân bằng “sức khỏe” của bất động sản thì giờ đây, dòng vốn đầu tự trực tiếp nước ngoài đang gây ra nhiều ý kiến trái chiều.

Không thể phủ nhận sự xuất hiện của nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đã thổi một luồng sinh khí mới cho thị trường bất động sản. Là một ngành cần nguồn vốn lớn, trong khi đó doanh nghiệp bất động sản trong nước vẫn còn gặp nhiều khó khăn về sở hữu cũng như tiếp cận nguồn vốn thì FDI trở thành “phao cứu sinh” cho lĩnh vực này. Đặc biệt, thời điểm hiện tại, ngân hàng cũng đang thắt chặt nguồn tín dụng vào bất động sản, rõ ràng, FDI vẫn được đánh giá là tiêu chí hàng đầu nhằm tạo ra sự sôi động trong nguồn cung của bất động sản.

Những năm gần đây, nguồn vốn FDI đổ vào bất động sản luôn đứng trong vị trí “top”.Nửa đầu năm 2018, vốn FDI rót vào lĩnh vực bất động sản đạt 5,54 tỷ USD, đứng thứ hai sau ngành công nghiệp chế biến. Tưởng đó là tín hiệu đáng mừng nhưng nhiều chuyên gia cho rằng, cần phải xem xét đánh giá lại chất lượng nguồn vốn FDI. Theo TS. Bùi Thúy Vân, Trưởng Khoa Kinh tế đối ngoại, Học viện Chính sách và Phát triển (APD) - Bộ kế hoạch và Đầu tư, vốn FDI đổ vào thị trường bất động sản không tạo ra giá trị gia tăng thực sự.

Trong khi đó, TS. Lưu Bích Hồ, nguyên Viện trưởng Viện chiến lược phát triển cho rằng: “Chúng ta đang phụ thuộc quá nhiều vào vốn FDI. Nếu vốn FDI bị rút ra thì thị trường bất động sản sẽ tắc. Chúng ta không thể xem thường khi bất động sản xảy ra bong bóng. Điều này có nguy cơ ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế”.

Tuy nhiên, một số chuyên gia lại khẳng định, trong điều kiện cần thay đổi bộ mặt đô thị, việc thu hút nguồn vốn từ nước ngoài vẫn cần được quan tâm đặc biệt. Bởi lẽ, Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn “tái cấu trúc”, “tái quy hoạch” bộ mặt đô thị và kiến thiết hạ tầng tại các tỉnh thành, vốn của doanh nghiệp chưa đủ để đáp ứng tạo ra sự thay đổi đột phá thì vốn FDI là con đường có thể hoàn thành mục tiêu sớm hơn.

Điều quan trọng không nằm ở vấn đề thu hút nhiều hay ít vốn FDI vào bất động sản mà là sự phân bổ nguồn tiền như thế nào là hợp lý, như rơi vào phân khúc nào, cách sử dụng nguồn vốn hiệu quả ra sao. Cũng như TS. Phan Hữu Thắng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tác giả của cuốn sách "FDI – đồng tiền hai mặt" từng trả lời phóng vấn báo chí rằng: “Vấn đề là chúng ta sẽ phân bổ đầu tư vào đâu, khi nào để đảm bảo  tính cân bằng, bền vững và đúng quy hoạch”.