Thực trạng cung – cầu căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh             

Năm 2019, nguồn cung căn hộ tại thị trường TP. Hồ Chí Minh được dự báo không mấy dồi dào, bởi quá nhiều điểm nghẽn cản trở nguồn cung mới, giá căn hộ dự báo sẽ bị ảnh hưởng ít nhiều. Năm 2018 là năm chứng kiến sự giảm sút nguồn cung ở tất cả các phân khúc thị trường. Trong báo cáo tình hình thị trường bất động sản (BĐS) năm 2018, Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhấn mạnh, thị trường thiếu hụt quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp, phân khúc nhà ở bình dân và thiếu hụt nguồn cung căn hộ vừa túi tiền có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn.

Thực tế cho thấy, nguồn cung dự án nhà ở mới được triển khai tại TP. Hồ Chí Minh năm 2018 giảm đến 13% so với năm 2017. Năm 2018 chỉ có 77 dự án đủ điều kiện mở bán với tổng nguồn cung hơn 28.300 căn, trong khi con số tương ứng của năm 2017 là gần 43.000 căn, giảm đến hơn 34%. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm khoảng 22%, phân khúc căn hộ trung cấp giảm hơn 34% và phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh nhất đến 44%.

Trong 6 tháng đầu năm 2019, cả Thành phố chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND Thành phố công nhận chủ đầu tư với 924 căn hộ, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Đồng thời, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án tương đương với giảm 29,4%; giảm 2.336 căn, tương đương giảm 24,2% so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8% (giảm 2.227 căn so với 3.965 căn cùng kỳ năm 2018); căn hộ bình dân giảm 34,7%, (giảm 1.249 căn so với 1.914 căn cùng kỳ năm 2018).

Dự báo 6 tháng cuối năm 2019, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh sẽ có thêm 23.000 căn hộ. Nguồn cung chủ yếu đến từ các doanh nghiệp BĐS lớn trong và ngoài nước, như: Vingroup, Keppel Land, CapitaLand, Phúc Khang Corp., Novaland, Đại Quang Minh, Đất Xanh, hay các dự án của Khang Điền… Cụ thể, thị trường căn hộ chung cư kỳ vọng sẽ đón nhận một lượng nguồn cung lớn từ phía Đông được dẫn đầu bởi Vinhomes Grand Park với hơn 10.000 căn và 5 dự án mới tại Quận 9. Ngoài Quận 9, nguồn cung căn hộ mới trong những tháng tới tại khu vực trung tâm Quận 2 cũng xấp xỉ con số 7.000 căn, trong đó tập trung chủ yếu dọc đường Mai Chí Thọ và các trục đường chính khác…

Theo kế hoạch về Quy hoạch chung xây dựng TP. Hồ Chí Minh định hướng đến năm 2030 và Chương trình xây dựng và chỉnh trang đô thị, hoạt động xây dựng tại Thành phố sẽ rất sôi động. Điều này đồng nghĩa với việc nguồn cung cũng như nhu cầu sử dụng căn hộ sẽ gia tăng trong những năm tới. Thông tin từ Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho biết, tính đến đầu năm 2019, trên địa bàn Thành phố có 77 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm có 28.316 căn nhà. Trong đó, phân khúc cao cấp có 8.502 căn, chiếm tỷ lệ 30%; phân khúc trung cấp có 12.833 căn, chiếm tỷ lệ 45,3%; phân khúc bình dân có 6.981 căn, chiếm tỷ lệ 24,7%.

Như vậy, trong năm 2019 và nhiều năm tới, số lượng căn hộ ở phân khúc cao cấp đưa ra thị trường vẫn ở mức cao. Lượng sản phẩm căn hộ cao cấp tồn kho trên thị trường đang nhiều, tuy nhiên, ở phân khúc ngược lại là căn hộ bình dân đang có xu hướng thiếu hụt nguồn cung. Nhận định về vấn đề này, HoREA khẳng định, đây là biểu hiện “lệch pha” cung – cầu, dấu hiệu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững. Thị trường BĐS phát triển bền vững, cân bằng, khi phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất. Tuy nhiên, thực tế tại TP. Hồ Chí Minh thời gian qua cho thấy, số lượng căn hộ ở phân khúc cao cấp tung ra thị trường khá lớn, điều này dự báo nhiều thách thức của phân khúc này trong năm 2019 này.

Theo đánh giá của các chuyên gia, trong vòng 5 - 10 năm tới, nhà chung cư giá khoảng 1 - 1,5 tỷ đồng vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển. Đây cũng là thị phần "nóng" được quan tâm nhiều nhất hiện nay và cũng là phân khúc có nhu cầu nhà ở thật lớn nhất thị trường. Nguồn cầu và khả năng chi trả cho nhà ở có giá trị trong ngưỡng 1 - 1,5 tỷ đồng luôn chiếm ưu thế so với căn hộ trung - cao cấp, đa số mua để đầu tư.

Tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị đang tác động tiêu cực đến thị trường BĐS trong năm 2019. Theo số liệu của Cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh, hiện nay Thành phố có dân số khoảng 13 triệu người, trong đó có khoảng 3 triệu người nhập cư. Trong khoảng 2 triệu hộ gia đình của Thành phố có gần 500.000 hộ chưa sở hữu nhà ở. Ngoài ra, còn có nhiều hộ gia đình đông người trong những căn nhà nhỏ có diện tích ở bình quân thấp hơn 10m2/người. Bên cạnh đó, mỗi năm dân số Thành phố tăng khoảng 200.000 người, trong đó tăng cơ học khoảng 140.000 người, khoảng 60.000 trẻ nhỏ chào đời và 50.000 cặp kết hôn. Điều này cho thấy, nhu cầu nhà ở của Thành phố rất lớn. Theo xu hướng phát triển hiện tại, thị trường căn hộ vẫn tiếp tục phát triển các công trình phục vụ cho 3 nhóm khách hàng riêng biệt. Tuy nhiên, nhóm căn hộ tầm trung hứa hẹn sẽ là nhóm phát triển mạnh mẽ.

Thực tiễn khảo sát cho thấy, nhu cầu căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh vẫn chiếm tỷ lệ lớn, bởi các nguyên nhân sau:

Một là, căn hộ chung cư có hạ tầng tương đối đồng bộ, tận hưởng những tiện ích và dịch vụ hiện hữu mang lại như: siêu thị, coffee, khu vui chơi trẻ em, công viên cây xanh, ngân hàng, trường học, nhà thuốc, bể bơi, phòng tập thể dục thẩm mỹ, sân đánh tennis, bóng đá, hồ cảnh quan…

Hai là, có thang máy tiện cho việc trông coi, chăm sóc con cái, người già...

Ba là, cuộc sống văn minh hơn

Bốn là, an ninh tốt hơn do được bảo vệ 24/24 với bảo vệ, trông xe, hệ thống camera, thẻ từ ra vào…;

Năm là, căn hộ chung cư đặc biệt phù hợp với gia đình trẻ

Sáu là, tận hưởng cảnh đẹp

Bảy là, không gian sạch sẽ

Tám là, khách hàng dễ mua chung cư với hỗ trợ của ngân hàng.

Tuy nhiên, nhiều hộ gia đình còn băn khoăn khi đưa ra sự lựa chọn vì giá nhà chung cư thường tăng giá chậm hơn nhà đất; Sổ đỏ, sổ hồng thường nhận sau một thời gian dài; Nguy cơ cháy nổ, lụt, ngập chỗ gửi xe có thể cao hơn so với nhà riêng…

Thu nhập bình quân đầu người của người Việt Nam được dự đoán sẽ tăng trong vài năm tới. Điều này sẽ thúc đẩy xu hướng mua căn hộ chung cư với những sản phẩm hợp túi tiền và đáp ứng điều kiện sống của đại bộ phận dân cư. Như vậy, thị trường nhà chung cư thời gian tới sẽ thu hút sự quan tâm lớn của người dân TP. Hồ Chí Minh.

Đề xuất một số giải pháp

Từ những phân tích trên cho thấy, xu hướng mua căn hộ chung cư của hộ gia đình hiện nay, cũng như trong tương lai sẽ tăng, do đó các doanh nghiệp cung ứng cũng như nhà đầu tư yên tâm phát triển các dự án và đầu tư trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, để xu hướng này tăng và đi vào ổn định trong thời gian tới, các doanh nghiệp cần khắc phục tồn tại, cũng như tìm hiểu rõ hơn nhu cầu thị hiếu của hộ gia đình để có phương án phù hợp đáp ứng nhu cầu của hộ gia đình. Theo tác giả, nhằm gia tăng xu hướng mua căn hộ chung cư của hộ gia đình, thời gian tới việc phát triển chung cư tại TP. Hồ Chí Minh cần lưu ý một số nội dung sau:

Thứ nhất, về pháp lý đất đai. Đây là vấn đề quan trọng hàng đầu của khách hàng khi mua căn hộ chung cư. Theo đó, đất đai quy hoạch phải rõ ràng, có giấy phép xây dựng...

Thứ hai, về thiết kế căn hộ chung cư. Doanh nghiệp cần chọn vị trí của dự án gần sát với tiện ích ngoại khu, thiết kế sao cho căn hộ phải có đầy đủ ánh sáng tự nhiên, hướng cảnh quan xung quanh, cách âm, ban công, bếp, màu sắc chủ đạo… Tiện ích nội khu trong chung cư như: Hồ bơi, khu mua sắm, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, hệ thống an ninh, hệ thống báo cháy thông minh và chính xác; bãi gửi xe hiện đại, thang máy với hệ thống cảm ứng và phân tầng thông minh, nhanh chóng. Các căn hộ thiết kế bằng khóa vân tay hoặc nhận dạng khuôn mặt… mang đến sự an toàn cao cho căn hộ…

Thứ ba, về chất lượng quản lý chung cư. Ban quản lý các khu chung cư cần đưa ra các dịch vụ về an ninh, hỗ trợ cư dân mang tính chuyên nghiệp và an toàn cao. Cơ chế quản lý và vận hành tòa nhà đơn giản, thông minh với chi phí phù hợp sẽ được nhiều người đánh giá cao; xây dựng cư dân có tri thức, học vấn, có trách nhiệm với cộng đồng.

Thứ tư, về tiến độ căn hộ, chủ đầu tư cần thực hiện đúng tiến độ như đã cam kết để tạo niềm tin cho khách hàng, tránh tình trạng chậm trễ đáng tiếc xảy ra, gây ảnh hưởng không tốt đến dự án nói riêng và thị trường BĐS nói chung.

Thứ năm, UBND TP. Hồ Chí Minh cần nghiên cứu cơ chế, chính sách khuyến khích, tạo điều kiện để cho doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở cho thuê, nhất là căn hộ nhỏ cho thuê giá rẻ (khoảng 3 - 5 triệu đồng/tháng) để hình thành thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, tương tự các nước phát triển và đón đầu xu hướng mới cùng chia sẻ không gian căn hộ thuê chung hiện nay.

Tài liệu tham khảo:

1. Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (2019), Báo cáo tình hình bất động sản TP. Hồ Chí Minh năm 2018;

2. Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (2019), Báo cáo tình hình bất động sản TP. Hồ Chí Minh 6 tháng đầu năm 2019;

3. CBRE (2019), Báo cáo thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh quý II/2019;

4. Nam Huyền (2019), Các xu hướng của thị trường bất động sản, http://vneconomy.vn/cac-xu-huong-cua-thi-truong-bat-dong-san-2019-20190204184253389.htm.