Cả nước hiện có hơn 1.500 chung cư cũ xuống cấp cần cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới đang gặp phải bế tắc do không đạt được đồng thuận giữa người dân với chủ đầu tư, chính quyền địa phương. Việc chung cư sở hữu lâu dài cũng là một trong những tác nhân khiến tiến trình này chậm hơn.

Khi nào hết hạn sử dụng?

Sự chậm trễ cải tạo, xây mới lại nhiều toà chung cư cũ đang trở nên bức thiết hơn bao giờ hết, vì hàng ngày người dân sống trong lo âu, căn nhà mà họ đã gắn bó từ những năm 1960 không biết sập xuống lúc nào.

Đây cũng là câu chuyện cho các hộ dân sống tại các khu chung cư xây dựng sau năm 2000 nhìn vào, bởi trong quá trình sử dụng gần 20 năm đã ít nhiều xuống cấp. Nhiều người dân tại các khu đô thị này băn khoăn: liệu đến khi các toà nhà hết hạn sử dụng có thể được cải tạo hoặc xây dựng lại mới?

Theo các chuyên gia, chưa có cơ quan, đơn vị nào tính đến việc này, vì xây cứ xây, ở cứ ở, còn bao giờ hết hạn thì cũng… chưa biết!

Trên thực tế, căn hộ sở hữu vĩnh viễn sẽ đắt hàng hơn sở hữu có thời hạn 50 năm. Đơn cử như một số dự án có thời hạn 50 năm trên đường Phạm Hùng, chất lượng tốt, thiết kế đẹp chỉ có giá 25 triệu đồng/m2, nhưng bán hàng rất chậm. Trong khi đó, cùng một vị trí nhưng dự án bên cạnh sở hữu lâu dài có giá lên tới 35-40 triệu đồng/m2.

Trước đó, tại một cuộc hội thảo ở TP. Hồ Chí Minh, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao công ty TNHH CBRE Việt Nam, cho biết thời gian qua, có nhiều sản phẩm trỗi dậy thay thế cho bất động sản (BĐS) sở hữu lâu dài. Dù vậy, sản phẩm thị trường đón nhận nhiều nhất là sản phẩm sở hữu lâu dài hoặc vĩnh viễn. Tâm lý người mua BĐS tại Việt Nam rất thích sản phẩm sở hữu lâu dài, nên sức tiêu thụ trên thị trường cao.

Cách đây vài năm, Bộ Xây dựng từng đề xuất thời hạn sở hữu chung cư chỉ nên là 50-70 năm, nhưng không nhận được sự ủng hộ của người dân. Nguyên nhân là người mua nhà luôn muốn sở hữu chung cư vĩnh viễn như nhà đất. Người dân tỏ ra lo lắng sẽ trắng tay sau khi hết thời gian sử dụng, dù đã bỏ tiền tỷ ra mua nhà.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, cho biết khi ban hành Luật Nhà ở 2014, cơ quan soạn thảo đã đề xuất thời hạn sở hữu đất chung cư là sở hữu có thời hạn sẽ có tác dụng tôn tạo, sửa chữa chung cư…, nhưng Quốc hội không đồng ý và cho rằng đất chung cư cũng là vô thời hạn. Do đó, nói rằng đất ở có thời hạn càng khó hơn.

Điểm khác biệt lớn nhất là trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các căn hộ chung cư có thời hạn sử dụng được ấn định là 50 hoặc 70 năm thay vì sử dụng “lâu dài” như các chung cư khác. Bên cạnh đó, giá chung cư sở hữu có thời hạn thường thấp hơn chung cư sở hữu lâu dài cùng khu vực.

Sửa chính sách

Theo các chuyên gia, thay vì sở hữu vĩnh viễn đang là thực trạng tại các chung cư hiện nay, việc quy định thời hạn sử dụng chung cư (50-70 năm) vừa giúp giá chung cư rẻ và việc sửa chữa hay xây mới tòa chung cư khi hết thời hạn đơn giản hơn.

Chia sẻ về thực tế trên thế giới, bà Dung cho biết thị trường vẫn có cả sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn. Có tới hơn 70 quốc gia trong 220 quốc gia trên thế giới quy định căn hộ để bán có thời hạn, không có loại hình nào sở hữu vĩnh viễn.

Đơn cử như Singapore, người dân chỉ được sở hữu lâu dài hoặc 99 năm; ở Philippines, tất cả các dự án chỉ được sở hữu 50 năm. Ở Trung Quốc, đối với căn hộ bán để ở chỉ được sở hữu tối đa 70 năm.

GS. Đặng Hùng Võ phân tích chung cư cần thiết sở hữu có thời hạn, bởi việc xử lý các chung cư khi hết niên hạn sử dụng là vấn đề cực kỳ khó. Nếu sở hữu chung cư có thời hạn, lợi ích đầu tiên là việc cải tạo chung cư sẽ được giải quyết rất đơn giản: hết hạn, người dân sẽ chuyển đi nơi khác.

Hơn nữa, khi có thời hạn, chủ đầu tư sẽ bán chung cư theo giá trị xây dựng, giá chung cư rất rẻ. Bên cạnh đó, nhà chung cư sẽ đúng nghĩa là được xây chỉ để cho thuê, nếu ai muốn sở hữu vĩnh viễn thì mua nhà đất.

“Tuy nhiên, khi thông qua Luật Nhà ở 2014, nhiều người phản đối quy định chung cư có thời hạn, nên vấn đề giải quyết như thế nào khi chung cư hết hạn sẽ nan giải”, ông Võ nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, cho rằng việc chung cư hết niên hạn là bài toán của tương lai, khi đó sẽ có những chính sách mới để xử lý. Khi hết hạn, tập thể cư dân sẽ là chủ sở hữu, cư dân có quyền xây theo ý mình và theo quy hoạch. Tuy nhiên, nhiều trường hợp người dân không có tiền, dẫn đến như chung cư cũ hiện nay, khi hết niên hạn, chung cư xuống cấp nghiêm trọng thì phải xây dựng lại, Nhà nước kêu gọi chủ đầu tư mới đứng ra làm.

Thực tế, hiện nay, nhiều khu chung cư xây dựng từ đầu những năm 2000 đang có dấu hiệu xuống cấp, những khu này không có quỹ bảo trì 2% nên việc sửa những hỏng hóc nhỏ cũng khó khăn.

Tuy nhiên, sự việc vào thế “đã rồi”, do đó ngay từ bây giờ, các nhà quản lý, chính quyền địa phương cần đưa ra chính sách cho các dự án chung cư: thời điểm nào sẽ hết niên hạn sử dụng; đồng thời quy định lại sở hữu có thời hạn với các dự án chuẩn bị hình thành trong tương lai, tránh vào vết xe đổ chung cư từ thế kỷ trước còn tồn tại.