Phú Quốc đi tìm ngôi vị “hoa hậu”
(Tài chính) Phú Quốc đang có cơ hội lớn để trỗi dậy, trở thành điểm đến du lịch hàng đầu trong khu vực Đông Nam Á nhờ dòng tiền khổng lồ từ các đại gia bất động sản đang và sẽ đổ vào.
Những năm trước, kiếm được chỗ tổ chức một hội nghị quy mô vừa còn khó, do Phú Quốc không đủ phòng khách sạn, không có trung tâm hội nghị đủ lớn và thiếu chuyến bay. Nhưng giờ thì mọi thứ đã thay đổi. Phú Quốc bắt đầu trỗi dậy, vươn mình tìm ngôi vị “hoa hậu” của lĩnh vực bất động sản du lịch, trước hết là ở Việt Nam và kỳ vọng sau này là của Đông Nam Á.
Phú Quốc sẽ không thể tổ chức một sự kiện lớn như Cuộc thi Hoa hậu Việt Nam, nếu không có đủ phòng khách sạn cho các thí sinh và khán giả, không có địa điểm đủ rộng để tổ chức các buổi trình diễn. Những vấn đề này đã được giải quyết sau khi Khu nghỉ dưỡng Vinpearl Resort chính thức khai trương đầu tháng 11/2014.
Với hơn 750 phòng, đây không những là khu nghỉ dưỡng lớn tại Phú Quốc, mà còn là một trong những khách sạn lớn nhất Việt Nam. Quan trọng hơn, Vingroup sẽ khoả lấp khoảng trống cực lớn của Phú Quốc khi đầu tư hệ thống vui chơi giải trí quy mô lớn trong khuôn viên dự án hơn 300 ha này. Khu nghỉ dưỡng này sẽ tạo lực hút và níu chân du khách đến Phú Quốc, nơi có bãi biển đẹp, nhưng lượng du khách đến đây còn rất thấp, do sản phẩm du lịch và dịch vụ giải trí rất ít.
Kích dòng tiền mới
Sự hiện diện của một tập đoàn bất động sản lớn như Vingroup đã kích thích các doanh nghiệp khác dốc hầu bao vào Phú Quốc. Theo đó, Sungroup - một doanh nghiệp với nhiều dự án lớn ở Đà Nẵng như Khu du lịch Bà Nà Hills, khách sạn Novotel Danang, InterContinental và The Premier Village - đã xuất hiện ở hòn đảo cách TP.HCM chưa đến 1 giờ bay này.
Cụ thể, Sungroup đã được tỉnh Kiên Giang chấp thuận giao hơn 100 ha đất thuộc Bãi Khem để lập quy hoạch đầu tư khu nghỉ dưỡng cao cấp đạt tiêu chuẩn từ 5 sao trở lên. Bãi biển đẹp nhất nhì Phú Quốc này đã nằm trong tầm ngắm của nhiều nhà đầu tư, nhưng chưa doanh nghiệp nào được chấp nhận vì đây là đất quốc phòng.
Cũng tại Bãi Trường, Tập đoàn Nam Cường đã giải phóng xong mặt bằng cho khu nghỉ dưỡng rộng 32 ha. Ông Trần Oanh, Phó chủ tịch Tập đoàn tiết lộ, dự án sẽ khởi công vào cuối năm nay với hạng mục khách sạn và biệt thự cho thuê có tổng vốn đầu tư 3.200 tỷ đồng. Gần đó, BIM Grroup đang đầu tư 1.500 tỷ đồng xây dựng Tổ hợp khách sạn Crowne Plaza, với gần 500 phòng, căn hộ và biệt thự.
Với một loạt dự án khởi động, trong vòng 2 năm tới, Phú Quốc sẽ đón nhận thêm 1.500 - 2.000 phòng khách sạn 4-5 sao. Trong khi đó, trước khi Vinpearl Resort khai trương, Phú Quốc có chưa tới 1.000 phòng đạt tiêu chuẩn dưới 4 sao và khách sạn lớn nhất là Sài Gòn Phú Quốc cũng chỉ có chưa đến 100 phòng.
Trong khi làn sóng đầu tư vào những điểm nóng về bất động sản du lịch một thời như Nha Trang, Phan Thiết hay Đà Nẵng đang nguội dần, thì Phú Quốc lại trở thành “thỏi nam châm” cực mạnh với những doanh nghiệp tìm kiếm cơ hội ở những vùng đất mới. Cho tới thời điểm này, Phú Quốc đã có 108 dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư, với tổng vốn đầu tư khoảng 6 tỷ USD. Ngoài ra, gần 100 dự án khác đã được chấp thuận đầu tư, nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận đầu tư. Giống như Patrick Baset, Phó chủ tịch Tập đoàn Quản lý khách sạn Accor, khi đăng ký đầu tư lớn vào Phú Quốc, hầu như tất cả các nhà đầu tư đều đặt cọc vào việc Đảo Ngọc sẽ trở thành Bali (Indonesia) hay Phuket (Thái Lan) trong tương lai.
Trong tầm nhìn của ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch CEO Group, Phú Quốc đang có cơ hội lớn để trỗi dậy, trở thành điểm đến du lịch hàng đầu trong khu vực Đông Nam Á. Đặt chân đến Phú Quốc lần đầu cách đây 4 năm để tham dự hội nghị giới thiệu về quy hoạch Phú Quốc, ông Bình đã “yêu Phú Quốc ngay từ cái nhìn đầu tiên”. Đây là một quần đảo có những cánh rừng nguyên sinh, nhiều bãi biển đẹp nhưng vẫn hoang sơ, nhiều sản vật, chỉ cách thủ đô 10 nước Đông Nam Á dưới 2 giờ bay và gần kề thị trường du lịch nội địa lớn là TP.HCM.
Ông Bình nhìn thấy tiềm năng thu hút đầu tư vào du lịch rất lớn của Phú Quốc. Từ trước đến nay, CEO Group chỉ tập trung đầu tư ở Hà Nội, nhưng giờ ông Bình quyết định mở rộng đầu tư vào Phú Quốc để đa dạng kinh doanh, tạo nguồn thu ổn định. Ông Bình cho hay, CEO Group hoàn toàn có thể đầu tư vào Đà Nẵng hay Nha Trang, nhưng lại quyết định đầu tư lớn vào Phú Quốc, vì cơ hội bật lên nhanh của Phú Quốc lớn hơn.
Tháo gỡ 3 nút thắt quan trọng
Trong mắt ông Mauro Gasparotti, Giám đốc điều hành Công ty Tư vấn Alternaty, Phú Quốc luôn là điểm đến đầu tư hấp dẫn, vì có bãi biển đẹp và cách các trung tâm du lịch, thành phố lớn ở Đông Nam Á chưa đến 2 giờ bay. Nhiều dự án đã đăng ký đầu tư vào hòn đảo này, nhưng hầu hết vẫn nằm trên giấy, kể cả trong thời kỳ thị trường bất động sản nóng, do chi phí đầu tư ở đảo rất lớn, thiếu đường bay quốc tế và cơ sở hạ tầng yếu kém.
Các nhà tư vấn tính toán chi phí xây dựng ở Phú Quốc cao hơn 20-30% so với đất liền. Chi phí thực phẩm và nước uống cũng bị ảnh hưởng do chi phí vận chuyển nguyên liệu từ đất liền ra đảo rất cao. Nhưng chi phí điện mới là “ác mộng” của nhà đầu tư. Trước đây, điện ở Phú Quốc vừa thiếu, giá vừa cao vì chạy bằng máy phát dầu. Chi phí điện có thể chiếm tới 12-15% tổng doanh thu khách sạn, gấp 2-3 lần so với ở đất liền. Dù phải trả chi phí cao, nhưng thực tế cũng không có đủ điện.
Vì thế, mặc dù Chính phủ đưa ra các ưu đãi cho nhà đầu tư như thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ 10% suốt đời dự án (so với 22% ở đất liền), người Việt được giảm 50% thuế thu nhập cá nhân và khách du lịch được miễn visa nếu ở dưới 30 ngày, nhưng ít nhà đầu tư mặn mà rót vốn vào Phú Quốc.
Nhưng sau khi Phú Quốc hòa điện lưới quốc gia từ đầu năm nay bằng tuyến cáp ngầm từ đất liền ra đảo, giá điện đã giảm cực mạnh, chỉ bằng 1/5 so với trước đây. Ông Bình cho biết, chi phí điện giảm đồng nghĩa với chi phí hoạt động giảm và lợi nhuận tăng.
Một nút thắt nữa đối với sự phát triển của Phú Quốc những năm trước là sân bay nhỏ, thiếu chuyến bay. Ngoài hệ thống tàu cao tốc đi từ Rạch Giá không thuận tiện, cách tiếp cận chính đến Phú Quốc là đường hàng không, nhưng sân bay Dương Đông chỉ có thể đón được những máy bay nhỏ dưới 100 chỗ.
Năm 2012, chỉ có Vietnam Airlines và Air Mekong bay đến Phú Quốc với 115 chuyến bay mỗi tuần từ TP.HCM, Rạch Giá, Cần Thơ, Hà Nội, Vinh, Quy Nhơn và Buôn Mê Thuột, tương đương sức chở 8.500 khách/tuần. Nhiều chuyến bay là thế, nhưng khách du lịch rất khó mua được vé vì phải chen chân với dân địa phương. Hơn nữa, do không có đường bay quốc tế kết nối trực tiếp, nên khách du lịch ngoại quốc thường bỏ qua Phú Quốc.
Trong khi đó, cùng thời điểm này, Khánh Hòa có 78 chuyến bay cố định/tuần, nhưng đều bay với máy bay lớn trên 180 chỗ. Đó là chưa kể các chuyến bay thuê chuyến hàng tuần mang một lượng khách lớn từ Nga đến Khánh Hòa. Còn ở Đà Nẵng, trước thời điểm Trung Quốc hạ đặt giàn khoan trái phép trong thềm lục địa và vùng đặc quyền kinh tế của Việt Nam hồi tháng 5 vừa qua, thành phố biển miền Trung này đón tới 278 chuyến bay nội địa và 38 chuyến bay quốc tế mỗi tuần. Nhiều chuyến bay hơn, đặc biệt là có các đường bay quốc tế đã khuyến khích các nhà đầu tư đổ vốn xây khách sạn ở Nha Trang và Đà Nẵng, thay vì Phú Quốc.
Tuy nhiên, nút thắt này đã được tháo gỡ khi sân bay mới đã đi vào hoạt động với công suất tăng hơn 60% so với sân bay cũ. Các hãng hàng không như Vietnam Airlines, VietJet, Jetstar đều tăng chuyến và sử dụng các máy bay lớn hơn đến Phú Quốc. Các chuyến bay thuê chuyến đầu tiên cũng đã xuất hiện. Đồng thời, ngay sau khi Vinpearl Phú Quốc khai trương, Vietnam Airlines cũng bắt đầu mở đường bay quốc tế từ Siem Riep (Campuchia) và Singapore đến Phú Quốc. Chuyến bay nhiều đồng nghĩa với lượng khách du lịch lớn hơn, giá phòng khách sạn tăng lên.
Hầu như khách du lịch đến Phú Quốc hiện nay đều khó đặt được phòng khách sạn và ông Bình dẫn chứng, lúc cao điểm, có khách phải chấp nhận trả hơn 300 USD cho một đêm phòng khách sạn 3 sao cộng. Vì có ít khách sạn trong khi nhu cầu lớn, nên Phú Quốc là một trong những nơi dẫn đầu cả nước về kinh doanh khách sạn, với công suất phòng bình quân đạt 75% trở lên. Với giá phòng của các khách sạn hàng đầu có thể lên tới 180-220 USD/đêm, doanh thu phòng bình quân của khách sạn 4 sao tại Phú Quốc đạt tới 124 USD/đêm, cao hơn mức 102 USD/đêm ở Hà Nội và 115 USD/đêm ở Phan Thiết. Đây chính là liều thuốc kích thích các nhà đầu tư đổ tiền vào Phú Quốc.
Một nút thắt nữa được tháo gỡ đó là hệ thống đường giao thông nội bộ. Trước đây, di chuyển từ thị trấn Dương Đông đến các khu vực khác chủ yếu bằng những con đường nhỏ hẹp, thậm chí là đường đất và nhiều chỗ không thể tiếp cận được bằng ô tô. Tuy nhiên, hạ tầng giao thông đã được cải thiện đôi chút khi tuyến đường trục chính xuyên đảo và đường vòng quanh đảo được nhà nước đầu tư mới rộng rãi hơn. Tuy nhiên, hạ tầng giao thông trên đảo vẫn là một vấn đề rất lớn, mà nếu không giải quyết được thì sẽ làm chậm quá trình cất cánh của Phú Quốc.
Con đường vẫn ghập ghềnh
So với hơn 100 dự án đã được cấp phép với vốn đầu tư đăng ký lên đến 6 tỷ USD, thì số dự án đang triển khai như muối bỏ biển. Điều mà các nhà đầu tư và các nhà tư vấn lo ngại là hệ thống cơ sở hạ tầng, dù đã được cải thiện, nhưng còn nghèo nàn.
Mặc dù tuyến đường vòng quanh và xuyên đảo dài 100 km đang được xây dựng, nhưng tốc độ triển khai rất chậm. Cho dù Chính phủ có giảm bao nhiêu tiền thuế và gỡ bỏ những rào cản, thì việc thiếu hụt cơ sở hạ tầng cơ bản như đường nhựa kết nối sẽ là cản trở lớn đối với sự phát triển của đảo. Tiếp cận từ con đường chính đến các bãi biển vẫn là vấn đề cực kỳ khó khăn mà việc giải quyết không thể một sớm một chiều.
Một ví dụ cụ thể là Phú Quốc dự định đầu tư 21 km đường trục trung tâm và 6 tuyến đường nhánh của Khu du lịch Bãi Trường, với tổng vốn đầu tư gần 2.900 tỷ đồng. Kinh phí dự kiến sẽ lấy từ tiền sử dụng đất của 49 nhà đầu tư trong khu vực này. Tuy nhiên, đối với các dự án du lịch, thì tiền sử đất lại đóng hàng năm, chứ không thu một lần, nên không có vốn đầu tư cho các tuyến đường này. Mới đây, tỉnh Kiên Giang đã phải thống nhất với các nhà đầu tư là họ sẽ ứng vốn làm đường, sau đó chi phí làm đường sẽ được khấu trừ vào tiền sử dụng đất đóng hàng năm. Điều đó đồng nghĩa với việc, ngoài chi phí đầu tư cho dự án, thì các chủ đầu tư sẽ phải chi phí thêm cho hạ tầng giao thông.
Ngoài hạ tầng giao thông, các chuyên gia cũng cảnh báo về việc thiếu lao động chất lượng. Với số lượng khách sạn còn khiêm tốn mà Phú Quốc đã thiếu lao động, thì việc một số lượng lớn khách sạn mở cửa trong thời gian tới sẽ dẫn tới cuộc chiến hết sức cam go để giành lao động. Theo ông Mauro Gasparotti, các nhà đầu tư sẽ phải chịu thêm chi phí đào tạo, cũng như phải đưa ra mức lương và ưu đãi hấp dẫn, thì mới có thể thu hút được lao động. Vì thế, chi phí nhân công sẽ tăng lên và lợi nhuận sẽ bị bào mòn.
Bên cạnh đó, tại Phú Quốc, các hệ thống tiện ích cho một khu du lịch đẳng cấp khu vực và quốc tế như bệnh viện, trung tâm mua sắm, nhà hàng… vẫn còn thiếu.
Đi tìm vị thế mới
Thực tế, cho đến thời điểm này, hầu hết các dự án ở Phú Quốc vẫn nằm trên giấy. Sau khi Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 178/QĐ-TTg năm 2004 về thực hiện Đề án Phát triển đảo Phú Quốc đến năm 2010 và tầm nhìn đến 2020 với những cơ chế ưu đãi như miễn thị thực cho khách du lịch lưu trú dưới 30 ngày, áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% cho suốt đời dự án…, hàng trăm doanh nghiệp đã đăng ký đầu tư vào Phú Quốc.
Tuy nhiên, chỉ có hơn chục dự án đi vào hoạt động, vì nhiều nhà đầu tư không có năng lực về tài chính. Nhưng theo Công ty Tư vấn Alternaty, nguyên nhân chủ yếu là việc đền bù giải phóng mặt bằng và quá trình chấp thuận dự án gặp nhiều trở ngại. Vì thế, Alternaty kết luận: “Có lẽ Phú Quốc đã bỏ lỡ sự bùng nổ đầu tư vừa qua”.
Không chỉ có nhà đầu tư, mà chính quyền tỉnh Kiên Giang cũng nhận thấy những bất cập trong đầu tư vào Phú Quốc. Ông Lê Văn Thi, Chủ tịch UBND tỉnh Kiên Giang thừa nhận, cơ chế, chính sách đầu tư của Phú Quốc còn bị ràng buộc trong một chiếc áo chật, gây tốn kém thời gian, đặc biệt là trong công tác đấu thầu thi công. Chính sách ưu đãi đầu tư cũng không ổn định, thiếu nhất quán, làm cho các nhà đầu tư hoang mang, nên cho đến nay vẫn chưa thu hút được nhà đầu tư nước ngoài với các dự án tầm cỡ quốc tế.
Để tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh quá trình xây dựng Phú Quốc thành trung tâm du lịch quốc tế chất lượng cao, cần phải có cơ chế đặc biệt. Theo ông Thi, tỉnh đã đề xuất Bộ Chính trị, Quốc hội và Chính phủ cho phép thành lập Đặc khu Hành chính - Kinh tế Phú Quốc.
Các chuyên gia nhận định, Phú Quốc đang hội tụ đầy đủ các yếu tố “thiên thời, địa lợi, nhân hòa” để trở thành đặc khu hành chính - kinh tế đầu tiên của cả nước. Trước tiên, mô hình đặc khu hành chính - kinh tế đã được đề cập trong Hiến pháp sửa đổi 2013. Thứ đến, Phú Quốc đang có cơ hội trở thành đặc khu hành chính - kinh tế nhanh hơn một ứng cử viên khác là đảo Vân Đồn (Quảng Ninh).
Để xây dựng đặc khu hành chính - kinh tế, ngoài những chính sách ưu đãi có tính cạnh tranh quốc tế cũng như cơ chế quản lý và vận hành vượt trội so với các tỉnh, thành hiện nay, thì việc đầu tư hạ tầng cơ sở là một yếu tố không thể bỏ qua. Một dự án hạ tầng quan trọng như Sân bay quốc tế Phú Quốc cũng mất tới 6 năm để xây dựng, trong khi Vân Đồn chưa hề có sân bay và muốn xây thì cũng sẽ mất thời gian tương tự.
Hơn nữa, ngân sách nhà nước đã đầu tư rất lớn vào Phú Quốc, vì ngoài sân bay mới và hệ thống cáp điện ngầm ra đảo, ngân sách nhà nước cũng được sử dụng để đầu từ đường trục chính Bắc - Nam dài 52 km và đường vòng quanh đảo dài 100 km, cũng như nâng cấp hệ thống cảng biển.
Với việc đầu tư lớn vào những dự án hạ tầng mang tầm quốc gia, cần phải có cơ chế, chính sách đưa vào khai thác nhanh và hiệu quả để thu hồi vốn đầu tư. Vì thế, Phú Quốc hoàn toàn có thể trở thành đặc khu hành chính - kinh tế vào năm 2020 theo như kế hoạch, thậm chí sớm hơn.