Ế ẩm

Ông Trần Thanh Sáu, ngụ quận 7 (TP. Hồ Chí Minh) cho biết, năm 2014, ông mua một ô (hơn 80 m2) trong sảnh thương mại dự án Sunrise với giá hơn 3 tỷ đồng. Khi dự án đưa vào hoạt động, các sảnh thương mại đều có người thuê để bán hàng. Nhiều thương hiệu nổi tiếng đến thuê sảnh để bán hàng, nhưng chỉ sau một năm, các gian hàng cứ âm thầm rút lui, dù dự án này có vị trí rất đẹp tại khu Him Lam, đường Nguyễn Hữu Thọ.

“Lượng khách mua quá ít, các gian hàng ế ẩm. Vì vậy, năm 2017, các sảnh thương mại bị bỏ trống. Nguyên nhân nữa là do giá thuê quá cao, trong khi nằm đối diện là một trung tâm thương mại của Lotte, nên khách hàng qua đó mua là chính”, ông Sáu nói.

Tương tự, tại dự án Viva Riverside trên đường Võ Văn Kiệt (được bàn giao vào cuối năm 2018), đến nay các sảnh chưa có người thuê, mặc dù khi bán sảnh thương mại, doanh nghiệp này quảng cáo đây sẽ là trung tâm mua sắm mới của quận 6, quận 5 vì nó nằm trên mặt tiền đường Võ Văn Kiệt nối trung tâm TP. Hồ Chí Minh đi Long An.

Thậm chí, có những dự án vì không có người tới thuê bán hàng, nên chủ đầu tư đành chia nhỏ để làm văn phòng cho thuê. Đơn cử, dự án Riva Park tại đường Nguyễn Tất Thành (quận 4) đưa vào hoạt động năm 2017, với 2 tầng thương mại thiết kế ban đầu là trung tâm mua sắm, nhưng vì không có ai thuê kinh doanh, nên năm 2018, chủ đầu tư là công ty Vietcomreal đã chia nhỏ ra để làm văn phòng cho thuê.

Không chỉ không có người thuê bán hàng, nhiều dự án chào bán sảnh thương mại cũng không có người mua, như dự án Thủ Thiêm Dragon tại Khu đô thị Thạch Mỹ Lợi (quận 2). Dự án này đã chào bán sảnh thương mại khối đế từ cuối năm 2018, nhưng tới nay vẫn chưa tìm được khách hàng.

Vì sao ế ẩm?

Theo giới phân tích, tình trạng ế ẩm ở các trung tâm thương mại khối đế chung cư đến từ nhiều yếu tố. Trước hết, các trung tâm thương mại lớn đang phát triển rầm rộ tại TP. Hồ Chí Minh và các trung tâm thương mại này bán đầy đủ các mặt hàng với giá rẻ hơn tại trung tâm thương mại khối đế chung cư.

“Ở các trung tâm thương mại khối đế chung cư, mặt hàng rất hạn chế, nơi đậu xe khó khăn và thiếu khu vui chơi giải trí, nên khách hàng ít lựa chọn mua sản phẩm tại đây”, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D của DKRA Vietnam cho biết.

Cũng chỉ ra những hạn chế của trung tâm thương mại khối đế chung cư, bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Giám đốc Thị trường Việt Nam của Công ty nghiên cứu thị trường bất động sản JLL Vietnam cho biết, đa số các chủ đầu tư dự án chung cư không có kinh nghiệm và chuyên môn trong việc phát triển bất động sản bán lẻ, nên chủ đầu tư khó lòng đưa ra một mô hình bán lẻ phù hợp với quy mô, diện tích, đặc điểm của dự án và khu vực lân cận.

Ngoài ra, với diện tích sàn trung bình khoảng 10.000 - 15.000 m2, kết cấu kỹ thuật phụ thuộc vào khối chung cư bên trên, nên rất khó để các chủ đầu tư có thể tìm và thỏa mãn điều kiện của các đơn vị điều hành bán lẻ/siêu thị/phòng trưng bày để chuyển nhượng hoặc cho thuê toàn bộ diện tích.

Một vài chủ đầu tư đã cố thử chia nhỏ không gian bán lẻ thành những ki-ốt có diện tích 15 - 20 m2 và cho thuê lâu dài thông qua hình thức bán lại cho người mua. Tuy nhiên, mô hình này nảy sinh nhiều bất cập và khó có thể đạt được thành công như chủ đầu tư mong muốn, vì mặt bằng bị chia nhỏ lẻ và được quản lý bởi các tiểu thương khác nhau, nên không thể quy hoạch theo ngành hàng và khó quản lý.

“Đơn vị tư vấn khó có thể thương lượng với các chủ ki-ốt khác nhau để đưa ra một chiến lược thống nhất. Giải pháp đưa ra là phải có một bên đứng ra mua lại và tạo ra một chiến lược rõ ràng cho tất cả ki-ốt”, bà Trang nói.

Cũng theo bà Trang, đối với chủ đầu tư, kinh doanh khối đế thương mại thành công là đạt được giá thuê cao và tỷ lệ lấp đầy tốt. Đối với nhà bán lẻ trong trung tâm thương mại, thành công là phải kinh doanh được.

Theo JLL, vị trí tốt chưa hẳn sẽ mang đến thành công, vì nó còn phụ thuộc nhiều vào nhu cầu thật sự của cư dân và khu vực xung quanh.

“Có nhiều giải pháp khả thi cho tình hình ứ đọng nguồn cung hiện tại của các khối đế chung cư. Chủ đầu tư đừng nên vội kỳ vọng tiền thuê cao, mà hãy chú trọng việc cung cấp tiện ích cho cư dân”, bà Trang nêu quan điểm.

Trong khi đó, ông Hoàng cho rằng, tình trạng ế ẩm ở khu thương mại khối đế chung cư còn đến từ xu thế mua hàng qua thương mại điện tử hiện nay.