Tại dự thảo Nghị định thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, mới đây Bộ Xây dựng đã có đề xuất bổ sung quy định cụ thể về các trường hợp kinh doanh, giao dịch bất động sản quy mô nhỏ.

Siết điều kiện kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ

Cụ thể, các trường hợp kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc không thường xuyên quy định tại Khoản 3 Điều này không bắt buộc phải có các điều kiện quy định tại Điều 4 của Nghị định này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Trong đó, kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ được xác định như sau:

Đối với trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để kinh doanh thì đến 1.000m2 đất nếu tại khu vực đô thị; đến 3.000m2 đất nếu tại khu vực nông thôn; Đối với trường hợp bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu của mình có quy mô diện tích dưới 2.000m2 sàn xây dựng và đối với trường hợp bán, cho thuê, cho thuê mua công trình xây dựng thuộc sở hữu của mình có quy mô diện tích dưới 5.000m2 sàn xây dựng.

Kinh doanh bất động sản không thường xuyên bao gồm các trường hợp: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật; Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu nhà nước khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật; Thanh lý tài sản đảm bảo nợ là bất động sản; Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp mà không thuộc diện quy định tại điểm a Khoản 2 Điều này; bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp mà không thuộc diện quy định tại điểm b, điểm c Khoản 2 Điều này.

Chặn nạn đầu cơ, phân lô bán nền tự phát

Bộ Xây dựng cho biết, qua quá trình thực thi, Khoản 2 Điều 10 của Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định về các trường hợp kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ, không thường xuyên không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Trong đó có một số nội dung quy định chưa rõ ràng khi áp dụng, như việc xác định trường hợp nào là bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu của mình với trường hợp mua, nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.

Trường hợp nào là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trong quá trình áp dụng các quy định này cho thấy có một bất cập.

Quá trình theo dõi, rà soát tình hình thị trường bất động sản trong những năm gần đây cho thấy, có nhiều hiện tượng tổ chức, cá nhân không thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng đã mua bán các bất động sản có giá trị rất lớn, mua đi bán lại nhiều bất động sản, nhiều lần nhằm làm tăng giá bất động sản để đầu cơ kiếm lợi.

Một số trường hợp mua gom đất rồi phân lô đất để chuyển nhượng mà không thực hiện thủ tục đầu tư dự án bất động sản.

Điển hình có hiện tượng như tại tỉnh Lâm Đồng báo chí phản ánh một cá nhân mua cả một quả đổi rồi tự ý thay đổi hiện trạng đất, làm đường giao thông, phân lô bán nền đất lên đến trên 2000 lô đất trên diện tích gần 36ha nhưng không lập dự án đầu tư, không làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, cho phép.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, các hoạt động này đã gây bất ổn, làm méo mó thị trường bất động sản, làm phát sinh các rủi ro cho các tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản, nhà nước bị thất thu thuế.

Mặt khác, thị trường bất động sản xuất hiện hiện tượng cá nhân mua số lượng rất lớn bất động sản rồi bán lại sang tay kiếm lợi; cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất do nhà nước tổ chức đấu giá đất để đấu giá mua số lượng rất lớn các lô đất nhưng không nộp tiền đúng quy định mà tổ chức mua bán sang tay kiếm lợi ngay sau khi trúng đấu giá.

Đơn cử như trường hợp xảy ra tại tỉnh Thái Bình, có cá nhân thường xuyên tham gia đấu giá đất đẻ mua hàng trăm lô đất thông qua các cuộc đấu giá đất, nhưng lại chậm, nợ nộp tiền đất, và ngay sau đó tổ chức bán sang tay các lô đất vừa trúng đấu giá. Có những trường hợp dẫn đến vi phạm pháp luật hình sự phải xử lý.

Ngoài ra, còn một số bất cập trong việc xác định trường hợp tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ, không thường xuyên, chủ yếu là trong việc xác định kinh doanh bất động sản thuộc sở hữu của mình với các trường hợp mua, nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; xác định hoạt động của hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng; doanh nghiệp thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản nhưng không có nghành nghề kinh doanh bất động sản.

Vì vậy, cần thiết phải sửa đổi, thay thế các Điều khoản của Nghị định 76/2015/NĐ-CP mà có liên quan tới xác định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên để đảm bảo tính chặt chẽ của quy định pháp luật, phản ánh kịp thời yêu cầu thực tiễn của thị trường bất động sản, yêu cầu đối với công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.