Ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS

Ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS: Trước đây, Luật cũ (Luật Kinh doanh BĐS năm 2006) quy định chưa chặt chẽ, nên thực tế thị trường thời gian vừa qua đã xảy ra không ít những câu chuyện chủ đầu tư chậm triển khai dự án, hoặc không còn khả năng triển khai dự án... Điều này khiến người mua chịu thiệt thòi khi trót rót tiền mà dự án không bàn giao đúng tiến độ, thậm chí đắp chiếu. Thêm vào đó, đây cũng là lý do dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp.

Vì thế, để khắc phục tình trạng trên thì Luật Kinh doanh BĐS mới, có hiệu lực từ 1/7 tới, đã quy định rất rõ các điều kiện để chủ đầu tư bán, cho thuê, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai. Cụ thể, chủ đầu tư phải hoàn thành giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng với dự án đã được phê duyệt. Với các chung cư cao tầng, nhà ở hỗn hợp phải xây xong móng. Đây là điểm không mới so với Luật trước, song rõ hơn trong yêu cầu mức độ dự án chủ đầu tư phải hoàn thành nếu muốn bán.

Mặt khác, khi muốn bán, thuê mua, cho thuê BĐS hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải đáp ứng những yêu cầu về năng lực tài chính. Chủ đầu tư muốn làm dự án phải ký quỹ thì Nhà nước mới giao đất, cho thuê đất và cho chuyển quyền sử dụng đất để làm các dự án BĐS. Và nếu chủ đầu tư không triển khai dự án thì tiền ký quỹ của chủ đầu tư sẽ bị xử lý. Đây chính là điểm để ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư.

Ngoài ra, khi đã ký quỹ chủ đầu tư cũng phải có năng lực để triển khai dự án. Luật đã quy định chủ dự án phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên; không thấp hơn 20% với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha.

Bên cạnh việc ký quỹ, nhằm đảm bảo quyền lợi người dân còn có thêm quy định chủ đầu tư khi tiến hành giao dịch phải có bảo lãnh dự án. Cụ thể như thế nào thưa ông?

Bảo lãnh là một điểm mới mà Luật sửa đổi lần này quy định. Các DN muốn bán, cho thuê mua đối với nhà ở hình thành trong tương lai, tức muốn thu tiền của khách hàng trước khi bàn giao nhà để lấy vốn triển khai dự án, thì buộc phải có tổ chức tài chính, tín dụng bảo lãnh. Ở đây, NHTM có đủ năng lực về tài chính đứng ra bảo lãnh. Và khi chủ đầu tư không thực hiện được cam kết với khách hàng theo hợp đồng thì ngân hàng có trách nhiệm trả tiền lại cho khách hàng.

Theo đó, quyền lợi khách hàng được đảm bảo, hoàn toàn yên tâm khi chủ dự án có chậm tiến độ. Khách hàng muốn chủ dự án tiếp tục làm thì chủ dự án được làm, còn muốn lấy lại tiền thì phải trả. Chủ đầu tư không có khả năng trả lại tiền thì ngân hàng sẽ trả thay. Nguồn cung ảo và những dự án chậm triển khai, không có khả năng hoàn thành; tranh chấp, khiếu kiện được khống chế, khắc phục.

Quy định về việc nâng vốn pháp định của DN kinh doanh BĐS từ 6 tỷ đồng lên 20 tỷ đồng cũng khiến dư luận rất quan tâm. Điều này có ảnh hưởng như thế nào tới DN, thưa ông?

Quy định vốn pháp định áp dụng với các ngành nghề kinh doanh có điều kiện như BĐS. Luật Kinh doanh BĐS mới quy định là không thấp hơn 20 tỷ đồng, đó là quy định để thành lập DN. Còn khi làm dự án thì vẫn phải có ký quỹ và vốn chủ sở hữu chi tiết để tiến độ dự án được đảm bảo. Thực tế, các dự án đã được phê duyệt vẫn sẽ tiếp tục triển khai, nhưng dự án mới thì phải tuân thủ theo quy định mới. Còn các DN đã đăng ký vốn pháp định 6 tỷ đồng thì sau một năm phải bổ sung đủ 20 tỷ đồng.

Hiện theo thống kê của Bộ Xây dựng, các DN kinh doanh BĐS khi thành lập có vốn dưới 20 tỷ đồng hiện chiếm khoảng 60%. Như vậy, có trên 40% DN kinh doanh BĐS có vốn pháp định trên 20 tỷ đồng, đủ điều kiện hoạt động. Nhưng, số 60% DN hiện nay vẫn triển khai bình thường, sau 1 năm kể từ khi Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực (tức từ 1/7/2016 - PV), nếu DN không có đủ khả năng bổ sung vốn thì đương nhiên không thể tham gia “sân chơi” BĐS.

Xin cảm ơn ông!