Cơ chế quá chặt

Hình thức Quỹ đầu tư bất động sản cho phép nhà đầu tư thay vì trực tiếp mua nhà- đất có thể mua chứng chỉ quỹ phát hành, sau đó ủy quyền quản lý cho ban giám đốc quỹ. Hoạt động chủ yếu của quỹ là mua bán, tham gia quản lý các sản phẩm bất động sản, góp vốn vào việc phát triển dự án hoặc đầu tư vào công ty bất động sản.

Theo Giám đốc Công ty CP quản lý Quỹ Vina Wealth Hồ Văn Dũng, loại hình quỹ đầu tư bất động sản (REITs) ra đời hơn 54 năm tại Mỹ và 20 năm tại thị trường châu Á. Đối với các nhà phát triển bất động sản, Quỹ là kênh thoái vốn hiệu quả, giải phóng nguồn vốn đã đầu tư để tiếp tục đầu tư vào các dự án mới. Đối với nhà đầu tư, Quỹ mang đến cơ hội sở hữu những bất động sản quy mô và giá trị lớn mà không phải đầu tư nhiều thời gian, vốn và kinh nghiệm chuyên môn trong lĩnh vực bất động sản.

Đối với Việt Nam, trước bối cảnh còn nhiều khó khăn trong việc giải quyết nợ xấu của ngân hàng thì việc phát triển Quỹ đầu tư bất động sản được kỳ vọng sẽ giảm sự phụ thuộc vào dòng vốn tín dụng từ phía ngân hàng của thị trường bất động sản.

Trong thực tế, các quỹ đầu tư bất động sản hoạt động tại Việt Nam thời gian qua đều là các quỹ nước ngoài như: VNL của Vinacapital, VPF của Dragon Capital, ILH-ILH2 và ILH3 của Indochina Capital, VPH của Saigon Asset Management... nhưng phần lớn các Quỹ chưa chuyên sâu trong huy động vốn để đầu tư vào bất động sản và chưa tận dụng được nguồn vốn nhàn rỗi trong nước vào thị trường bất động sản giàu tiềm năng.

Bởi lẽ, theo Công ty CP quản lý Quỹ Vina Wealth, sự phát triển và thành công của Quỹ phụ thuộc khá nhiều vào thị trường lành mạnh, nhu cầu cao của nhà đầu tư và môi trường pháp lý. Tại hầu hết các thị trường phát triển, nhà nước đều có chính sách khuyến khích phát triển Quỹ giúp cho việc thành lập và hoạt động của Quỹ dễ dàng và thuận lợi. Một vài quốc gia còn cho phép Quỹ tự chủ trong vấn đề sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua việc ban hành chính sách thuế ưu đãi, thậm chí cho phép quỹ đầu tư ra nước ngoài vì lợi ích của nhà đầu tư. Nhưng tại Việt Nam, Quỹ đầu tư bất động sản đang giai đoạn sơ khai do đó chính sách quản lý nhà nước đối với Quỹ còn thận trọng và hơi chặt.

Hiện tại quy định giới hạn tỷ lệ vay ở mức 35% giá trị tài sản ròng. Đây là ràng buộc sẽ hạn chế rất nhiều khả năng sinh lời và trả cổ tức của Quỹ và làm giảm đi mức độ hấp dẫn của nhà đầu tư. Bất động sản thường đòi hỏi vốn đầu tư lớn, hầu hết các tài sản là bất động sản tại Việt Nam đều có cấu trúc vốn sử dụng đòn bẩy từ 50 đến 70%. Do vậy, việc kỳ vọng Quỹ đầu tư bất động sản phải mua các bất động sản với 100% vốn cổ phần là không thực tế.

Mặt khác, theo quy định của Bộ Tài chính tại Thông tư 228/2012/TT-BTC, bắt buộc Quỹ đầu tư bất động sản phải được thành lập với tiền mặt và tiền mặt đó được dùng để mua tài sản sau đó. Để có thể làm được điều đó, Quỹ đầu tư bất động sản phải đóng quỹ với ít nhất là hàng nghìn tỷ đồng. Với quy định này, đa số các công ty quản lý quỹ sẽ không có khả năng gây quỹ để thành lập.

“Theo thông lệ quốc tế một trong những lợi thế quan trọng nhất của Quỹ chính là ưu đãi thuế. Ở Việt Nam hiện nay, loại hình Quỹ đầu tư không chịu thuế thu nhập nhưng cổ tức chi trả cho nhà đầu tư, tổ chức lại chịu thu nhập. Trong khi đó, với đặc thù hoạt động của Quỹ đầu tư bất động sản là chi trả cổ tức phần lợi nhuận của Quỹ. Do vậy, chính sách thuế hiện tại sẽ giảm đi đáng kể sức hấp dẫn của Quỹ” - ông Hồ Văn Dũng nói.

Quy định hiện hành cũng yêu cầu Quỹ đầu tư bất động sản phải sở hữu trực tiếp tài sản hơn là nắm giữ cổ phần của công ty sở hữu tài sản. Điều này sẽ gây khó khăn cho việc mua bán các bất động sản lớn vì đa số các bất động sản thương mại đều đang được cấu trúc thuộc quyền sở hữu của một công ty (công ty lại thuộc sở hữu của nhiều nhà đầu tư) nên Quỹ muốn mua lại phải mất nhiều thời gian, công sức và tiền bạc. Ngoài ra, hầu hết các Quỹ đầu tư bất động sản đều không mong muốn sở hữu hoàn toàn mà chỉ một phần bất động sản, đặc biệt là trong giai đoạn sơ khai của thị trường khi mà các Quỹ đều có quy mô nhỏ và cần đa dạng danh mục bất động sản để giảm thiểu rủi ro và tăng lợi nhuận.

Mở lối thoát

Chia sẻ với phóng viên, Luật sư Phan Khắc Nghiêm - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng, để cho mô hình Quỹ đầu tư bất động có thể phát triển tại Việt Nam và có khả năng giảm thiểu sự ảnh hưởng khi thị trường bất động sản đóng băng, bên cạnh đó nguồn vốn trung - dài hạn từ hệ thống tài chính này sẽ tác động tích cực đến việc giảm phụ thuộc của thị trường bất động sản vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng thương mại… cần tạo cơ chế thông thoáng về điều kiện thành lập Quỹ, cơ chế ưu đãi thuế và đổi mới đồng bộ hệ thống pháp luật và hành chính về đất đai, quyền sở hữu, kinh doanh bất động sản.

Một trong những nội dung sửa Nghị định 58/2012/NĐ-CP hướng dẫn Luật Chứng khoán, UBCKNN đã đề xuất phương án cho góp vốn bằng bất động sản vào Quỹ đầu tư bất động sản để tạo điều kiện đưa Quỹ này đi vào hoạt động.

Tuy nhiên, theo Vụ trưởng Vụ Pháp chế UBCKNN Nguyễn Quang Việt, nhà đầu tư được góp vốn bằng bất động sản để thành lập hoặc tăng vốn điều lệ của Quỹ đầu tư bất động sản với các điều kiện như: Bất động sản đáp ứng các quy định tại điều lệ quỹ, phù hợp với mục tiêu đầu tư, chính sách đầu tư của quỹ; Bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của thành viên sáng lập, không bị hạn chế chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của bất động sản dự kiến góp vào quỹ; không phải là tài sản bảo đảm đang được cầm cố, thế chấp, ký quỹ, ký cược, bị phong tỏa hoặc trong các giao dịch tài sản bảo đảm khác theo quy định của pháp luật dân sự và đang được khai thác, sử dụng.

Nhưng dưới góc độ của nhà đầu tư kinh doanh ngành Quỹ, ông Hồ Văn Dũng cho rằng, Bộ Tài chính cần xem xét đến các quy định nới lỏng hơn để tạo đòn bẩy cho Quỹ đầu tư bất động sản phát triển ở Việt Nam như: Cho phép Quỹ được sử dụng đòn bẩy dài hạn đến tỷ lệ ít nhất là 35% tổng tài sản và Quỹ được phép đem tài sản của mình làm tài sản thế chấp để có thể dễ dàng hơn trong việc mua và quản lý bất động sản, cũng như nhằm mang lại lợi nhuận cao hơn. Nên xem xét điều chỉnh chính sách thuế đánh trên cổ tức chi trả cho nhà đầu tư nhằm tạo ra một lợi thế mạnh mẽ cho nhà đầu tư tham gia vào Quỹ. Ngoài ra nên quy định miễn thuế, phí liên quan đến giao dịch góp tài sản thành lập quỹ để khuyến khích nhà đầu tư góp tài sản lập quỹ thay vì bán tài sản.

“Khi thành lập Quỹ đầu tư bất động sản nếu nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ trên 49% vốn điều lệ thì Quỹ sẽ bị xem là nhà đầu tư nước ngoài và bị hạn chế trong vấn đề sở hữu bất động sản so với quỹ đầu tư trong nước. Giới hạn này sẽ hạn chế khả năng kêu gọi dòng vốn đầu tư từ nước ngoài và cũng hạn chế khả năng mua các tài sản giá trị lớn. Rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt từ các quốc gia lân cận bày tỏ sự quan tâm đến những tài sản tại Việt Nam, nhất là những dự án bất động sản thương mại, bán lẻ hay khu công nghiệp. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nước ngoài e ngại các giới hạn pháp lý về sở hữu bất động sản. Chính vì vậy cần tiến tới gỡ bỏ giới hạn này để Quỹ đầu tư bất động sản của Việt Nam hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư nước ngoài” - ông Hồ Văn Dũng nói.