Hiện tại, nguồn cung mặt bằng bán lẻ ở Việt Nam đến từ các khu vực trung tâm đã hết, thay vào đó nguồn cung từ khu vực ngoài trung tâm. Tuy nhiên, khả năng hấp thụ từ khu vực này vẫn còn đang chậm.

Hiện thị trường bán lẻ Việt Nam vươn lên vị trí thứ 6, cao hơn một số thị trường đã phát triển như Singapore, Hồng Kông và Indonesia. Xếp hạng này là một trong những minh chứng cho thấy tiềm năng phát triển của thị trường bán lẻ ở Việt Nam. 

Gia tăng thị trường bán lẻ trung tâm

Trong những năm vừa qua, Việt Nam đã chào đón nhiều thương hiệu quốc tế ở nhiều ngành hàng khác nhau như thời trang, ăn uống, giải trí, cửa hàng chuyên biệt… trong đó có một số lượng các nhãn hàng đạt được thành công và tiếng vang lớn.

Nhiều nhà đầu tư và quỹ đầu tư danh tiếng cũng tìm cách gia nhập thị trường thông qua những thương vụ, đáng chú ý: Lotte và Aeon thâu tóm đất phát triển trung tâm thương mại tương lai ở Hà Nội, quỹ Blue HK đầu tư 2,5 triệu USD vào Beta Media, Central Group rót thêm 500 triệu USD cho hoạt động mở rộng. 

Với dân số hơn 90 triệu người, trong đó có tới 40% dưới 25 tuổi và hơn 45% có độ tuổi 25 – 54, Việt Nam là một trong những thị trường tiềm năng của khu vực. Với tốc độ tăng trưởng khoảng 30%/hai năm, dự kiến, tầng lớp trung lưu của Việt Nam sẽ lên tới con số 33 triệu người vào năm 2020.

Chỉ số Niềm tin Tiêu dùng đứng thứ 5 thế giới, theo Nielsen. Người tiêu dùng Việt Nam đang chuyển dần từ những người tiết kiệm nhất thế giới sang những người chi tiêu thông thoáng nhất. Các hoạt động giải trí bao gồm ăn uống nhà hàng, đi xem phim dần trở thành nhân tố không thể thiếu trong các trung tâm thương mại. 

Với sự gia nhập của nhiều thương hiệu quốc tế, cùng với nhu cầu tiêu dùng tăng nhanh, thị trường mặt bằng bán lẻ hai thành phố Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều có xu hướng gia tăng đáng kể, tuy nhiên chỉ gia tăng ở khu vực trung tâm. 

Tại TP. Hồ Chí Minh, các nhà bán lẻ đều có xu hướng mở cửa hàng đầu tiên tại trung tâm, tuy nhiên, nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại khu trung tâm TP. Hồ Chí Minh lại tương đối hạn chế với chưa tới 100.000 m2, trong đó chỉ 2,7% còn trống. 

Còn tại Hà Nội, khu vực trung tâm chỉ chiếm 7% tổng nguồn cung bán lẻ của thị trường. Việc khai trương khu phố đi bộ quanh hồ Hoàn Kiếm kéo theo một lượng lớn khách đến mỗi tuần càng làm gia tăng nhu cầu tìm kiếm mặt bằng tại khu vực này. Dự báo mức giá thuê của khu vực trung tâm khả năng sẽ tiếp tục gia tăng trong vài ba năm tới.

Ngoài trung tâm tăng chậm

Theo đại diện CBRE, tại cả hai thành phố, khu trung tâm sẽ không có nguồn cung mới nào trong năm 2018.  Riêng ở TP. Hồ Chí Minh, năm 2019 và 2020, sẽ có 124.000 m2 nguồn cung mới đến từ khối đế của các dự án tổ hợp cao cấp như Golden Hill, Tax Plaza và The Spirit of Saigon ở khu vực ngoài trung tâm. 

Do cạnh tranh ngày cao, giá thuê ở khu vực ngoài trung tâm dự đoán sẽ khó tăng và tỷ lệ trống dự kiến sẽ lên tới 20% vào năm 2020. Những chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm phát triển bán lẻ sẽ buộc phải giảm mức kỳ vọng giá thuê và áp dụng chính sách cho thuê linh hoạt hơn để hỗ trợ khách thuê. 

Xu hướng nguồn cung bán lẻ mới sẽ tập trung ở phía Đông, bao gồm quận 2, quận 9 và quận Bình Thạnh, cùng với sự hình thành của các khu dân cư mới. 

Đón đầu nguồn cầu tương lai ở các khu dân cư này, các chủ đầu tư đang lên kế hoạch cho những dự án bán lẻ quy mô lớn với tổng diện tích cho thuê trên 60.000 m2 mỗi dự án.

Tại thị trường Hà Nội, tiếp tục mở rộng xa khu trung tâm do quỹ đất ngày càng hạn hẹp. Hiện tại, đa phần nguồn cung nằm ở các khu vực khác nhau ngoài trung tâm, các khu tập trung dân cư hoặc có kết nối dễ dàng với nơi dân cư sinh sống. 

Trong những năm tới, thị trường bán lẻ Hà Nội có khả năng sẽ đi theo xu hướng mở rộng của các khu dân cư này và sự phát triển của cơ sở hạ tầng. 

Khu vực phía Nam, Tây Nam và phía Nam với đường Vành đai 3 và 2 tuyến đường sắt trên cao được kỳ vọng sẽ trở thành điểm nóng với gần 375.000 m2 sẽ được ra mắt trong ba năm tới với một số dự án nổi bật như Aeon Mall Hà Đông, các trung tâm thương mại của Vincom và FLC. 

Khu vực phía Bắc cũng đang dần được hình thành rõ rệt với dự án phức hợp thực hiện bởi Lotte Group, một chủ đầu tư tới từ Hàn Quốc.

Đặc biệt, một khu trung tâm mới sẽ được hình thành ở phía Tây của Hà Nội, bao gồm các quận Cầu Giấy, Từ Liêm, Thanh Xuân hiện đang là nơi có nguồn cung bán lẻ lớn nhất của khu ngoài trung tâm và cả thị trường, chiếm tới 41% tổng nguồn cung. 

Khu trung tâm tương lai này sẽ còn củng cố thêm vị trí của mình trong những năm tới với 83.300 m2 mặt bằng bán lẻ mới.

Năm 2018, dự kiến sẽ là một năm sôi động cho thị trường bán lẻ Hà Nội với gần 157.000 m2 từ 8 dự án đang thi công. Đây là nguồn cung lớn nhất ra mắt trong một năm kể từ trước đến nay về số lượng dự án và chỉ thua năm 2013 về tổng diện tích.