Phóng viên: Nhìn lại một năm qua, ông đánh giá thế nào về những chuyển biến của thị trường bất động sản Việt Nam 2018?

TS. Vũ Đình Ánh: Thị trường bất động sản năm 2018 có sự phát triển tốt và tương đối ổn định trên tất cả các phân khúc. Các chỉ số về giá cả, lượng giao dịch ghi nhận sự tăng trưởng tích cực. Tình trạng sốt ảo có xảy ra ở một vài nơi nhưng không đáng kể.

Ở những vùng có quy hoạch đô thị mới, phân khúc đất nền phát triển khá mạnh, tạo ra sự gia tăng đột biến về giá cả. Việc mua bán bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai đang trở thành xu hướng, thu hút nguồn vốn rất lớn, mặc dù còn tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Đặc biệt, thị trường năm 2018 đã có dấu hiệu mở rộng về mặt quy mô, không chỉ tập trung ở vùng trung tâm các đô thị quen thuộc như Hà Nội và TP.HCM mà làn sóng đầu tư bất động sản còn lan rộng ra các vùng ven thành phố với sự đa dạng của các sản phẩm bất động sản, đặc biệt là phân khúc nghỉ dưỡng ven đô.

Thị trường bất động sản Việt Nam cũng đang hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư quốc tế khi lượng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản, đặc biệt là phân khúc cao cấp và phân khúc nghỉ dưỡng, đang có sự tăng trưởng nhất định.

 Nhưng dường như trong bức tranh sáng ấy vẫn có những gam màu tối?

Tôi cho rằng, bên cạnh những dấu hiệu tăng trưởng đáng kể, thị trường bất động sản 2018 đang tồn tại những điểm nghẽn làm hạn chế tiềm năng vốn có.

Thứ nhất, nhu cầu mua bất động sản ở các thành phố là rất lớn nhưng hiện nay quỹ đất để phát triển còn lại ít, buộc phải mở rộng ra các khu đô thị vệ tinh ở vùng ven.

Thứ hai, mật độ xây dựng trong các khu lõi của trung tâm hiện nay cao và vẫn đang có thêm nhiều dự án được cấp phép. Có những dự án, mật độ xây dựng lên đến gần 100%, làm phá vỡ quy hoạch, gây sức ép lên hạ tầng giao thông, xã hội khu vực xung quanh.

Thêm nữa, hiện nay việc đầu tư bất động sản theo phong trào cũng đang phát triển khá mạnh. Một số nhà đầu tư chưa thực sự có tiềm lực về nguồn vốn, quỹ đất, năng lực triển khai xây dựng và bán hàng nhưng vẫn “lao” vào đầu tư. Điều này dẫn đến hệ quả, một là dự án sẽ dở dang, hai là hoàn thiện xong nhưng không bán được.

Cuối cùng, điểm nghẽn tác động nhiều nhất đến thị trường bất động sản hiện nay là nguồn vốn cho đầu tư, kinh doanh bất động sản chưa thực sự đa dạng, chưa tìm được kênh tài chính nào phù hợp với thị trường như quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác… mà chủ yếu huy động từ các kênh truyền thống như tổ chức tín dụng, ngân hàng và từ khách hàng. Nguồn vốn sở hữu của chủ đầu tư còn thấp.  Đó là chưa kể, nhiều nhà đầu tư lớn đang thông qua các công ty con để vay vốn ngân hàng dẫn đến việc kiểm soát tín dụng gặp nhiều khó khăn. Việc Ngân hàng Nhà nước đang có động thái ngày càng siết chặt tín dụng để loại bỏ những nhà đầu tư “tay không bắt giặc”, góp phần thanh lọc thị trường là cần thiết nhưng đòi hỏi phải tạo ra những kênh tài chính mới cho doanh nghiệp.

Có ý kiến cho rằng, vấn đề quan ngại nhất của thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2018 và đầu năm 2019 là tình trạng mất cân đối cung – cầu. Ông nhận định như thế nào về vấn đề này?

Cơ cấu hàng hóa bất động sản hiện nay đang chưa được kiểm soát chặt chẽ dẫn đến tình trạng lệch pha cung - cầu ở các khu vực và các phân khúc bất động sản.

Cụ thể, năm 2018 đã có biểu hiện dư cung ở phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền và nhà ở xã hội lại thiếu trầm trọng. Nguyên nhân là do nhiều doanh nghiệp vẫn đang tập trung đầu tư vào các loại hình bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng, chưa thực sự coi trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở bình dân, cho thuê, căn hộ giá rẻ. Mức thu nhập của đại bộ phận người dân còn  thấp. Do vậy, nếu nhà đầu tư có quỹ đất sạch với mức giá hợp lý thì nên đầu tư vào nhà ở bình dân, phân khúc này đang có nhiều triển vọng, đồng thời cũng là góp phần giải quyết vấn đề an sinh, xã hội cho các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM

Ngoài ra, hiện nay xảy ra tình trạng “loạn” danh xưng căn hộ cao cấp khi chất lượng không đảm bảo tiêu chuẩn. Đó là một trong những lý do khiến các sản phẩm cao cấp mặc dù đang dư thừa nguồn cung nhưng vẫn khó bán.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có dấu hiệu chững lại và đang thăm dò hướng đi vì nguồn cung quá lớn dẫn đến việc sử dụng những sản phẩm đã có sao cho hiệu quả trong tương lai cũng là một bài toán cần giải quyết.

Bên cạnh đó, việc mất cân đối cung - cầu còn thể hiện ở từng khu vực khác nhau. Có khu vực tập trung quá nhiều dự án, gây áp  lực lên hạ tầng, dẫn đến người mua nhà e ngại. Trong khi nhiều khu vực khác, nhu cầu ở cao nhưng lại không có dự án nào. Sự chệnh lệch này đang có tác động rất lớn đến thị trường và cần thiết phải có sự điều chỉnh quy hoạch.

Thị trường bất động sản năm 2018 xuất hiện những cơn sốt ảo ở một số địa phương, gây ra những tác động không nhỏ. Theo ông, cần phải có điều chỉnh như thế nào để thị trường bất động sản năm 2019 phát triển minh bạch hơn?

Năm 2018, trên thị trường có hiện tượng lợi dụng sự thiếu minh bạch và những kẽ hở của pháp luật để tung các thông tin giả quy hoạch, đưa thông tin sai lệch về sự khan hiếm nguồn cung nhằm mục đích thổi giá bất động sản lên cao và tạo ra những cơn sốt ảo một cách chóng vánh.

Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản là rất quan trọng nhưng hiện tại vẫn còn nhiều vướng mắc. Việc triển khai nghị định số 117/2015/NĐ-CP của Chính phủ về xây dựng, quản lý thị trường bất động sản còn rất chậm.

Việt Nam đang nằm trong nhóm kém minh bạch trong Bảng xếp hạng Minh bạch bất động sản Châu Á - Thái Bình Dương năm 2018.

Chúng ta cần một hệ thống thông tin về đất đai, quy hoạch và quản lý đất đai một cách chặt chẽ, kèm theo đó là các nghĩa vụ tài chính liên quan. Thị trường bất động sản phải dựa trên thông tin về đất đai đó như: ai là chủ đầu tư, ai sở hữu dự án và dự án đó đang ở trong tình trạng nào? Với đặc tính thay đổi thường xuyên của thị trường bất động sản thì ắt phải có một hệ thống thông tin, dữ liệu cập nhật liên tục để thị trường được minh bạch. Bởi vì, chỉ có minh bạch thông tin thì thị trường bất động sản mới có thể phát triển bền vững.

Ông dự báo thế nào về những triển vọng cũng như mức tăng trưởng của thị trường bất động sản trong năm 2019?

Thị trường bất động sản năm 2019 sẽ tiếp tục phát triển và có sự tăng trưởng tốt. Tuy nhiên, tốc độ phát triển năm 2019 sẽ chậm hơn so với 2018 ở tất cả phân khúc. Bởi lẽ, năm 2019, thị trường bất động sẽ điều chỉnh để khắc phục những hạn chế, thiếu sót để phát triển ổn định và bền vững hơn.

Thứ nhất là điều chỉnh quy hoạch liên quan đến các dự án cụ thể và thay đổi chủ đầu tư. Thứ hai là điều chỉnh các phân khúc. Trước đây nếu như tất cả các phân khúc cùng ào ạt phát triển thì năm 2019 sẽ co hẹp lại, chỉ phát triển những phân khúc có lợi cho thị trường. Thứ ba là điều chỉnh liên quan tới phạm vi thị trường bất động sản. Chắc chắn năm 2019, thị trường bất động sản sẽ có sự mở rộng, lan tỏa hơn nữa đến các tỉnh, thành.

Thứ tư là điều chỉnh về trao đổi nguồn vốn. Nếu như trước đây, các doanh nghiệp trông cậy khá nhiều vào nguồn vốn tín dụng trực tiếp thì năm 2019 sẽ tiếp tục chứng kiến vốn nước ngoài đóng góp nhiều vào thị trường bất động sản, kể cả từ phía chủ đầu tư nước ngoài và người mua là người nước ngoài. Thay vì năm 2018, việc huy động vốn chủ yếu thông qua hệ thống ngân hàng hay liên quan tới các sản phẩm công nghệ thì năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản sẽ có cơ hội huy động vốn trên thị trường chứng khoán, kể cả về giá cổ phiếu cũng như liên quan đến khả năng phát hành các trái phiếu doanh nghiệp.

Đặc biệt, nếu nhìn vào những dự án đang dự định triển khai và những dự án sẽ mở bán trong năm 2019, tôi cho rằng, năm 2019 phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ dẫn dắt thị trường. Phân khúc này có đặc điểm là đáp ứng cho người sử dụng cuối cùng, là những người có nhu cầu sử dụng thật sự. Trong thời gian tới, với những triển vọng từ phân khúc đại chúng này, khả năng tiếp cận trực tiếp của những người có nhu cầu thực sự đối với sản phẩm nhà ở sẽ tăng lên và loại bỏ các nhà đầu tư thứ cấp.

Xin chân thành cảm ơn ông!