Khốc liệt

Trong một cuộc họp với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đã cảnh báo về tình trạng “lệch pha” trong nguồn cung của thị trường bất động sản. Nguồn cung căn hộ cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng đang nhiều hơn nhà ở xã hội và nhà thu nhập thấp, trong khi nhu cầu thực sự lại nghiêng về phân khúc bình dân.

Đáng nói là có tình trạng dồn dập đầu tư, khởi công hàng chục dự án lớn tập trung tại một nơi. Theo Bộ trưởng Phạm Hồng Hà, nếu thực hiện hết các dự án bất động sản ở phân khúc trung, cao cấp thì tình trạng dư thừa nguồn cung sẽ xảy ra vào cuối năm nay, đầu sang năm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), số lượng giao dịch bất động sản đang ổn định, thậm chí nhỉnh hơn so với nửa đầu năm, song so với cùng kỳ năm 2015 thì chững lại và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Nguồn cung thị trường bất động sản hiện nay đa số là căn hộ trung, cao cấp, dự báo sẽ tăng mạnh hơn nữa vào quý IV tới. Trong khi đó, sự sôi động thực sự lại nằm ở phân khúc có giá dưới 1,5 tỷ đồng.

Công ty Tư vấn và Quản lý bất động sản CBRE cho rằng, sự “đổ bộ” của hàng chục nghìn căn hộ cao cấp vào cuối năm nay sẽ tạo nên cuộc cạnh tranh quyết liệt trên thị trường bất động sản.

Lợi thế vẫn đang thuộc về các siêu dự án của những “ông lớn” có tiềm lực tài chính và uy tín. Riêng tại TP Hồ Chí Minh có thể kể tới khu đô thị phức hợp Vinhomes Golden River quy mô 25,3ha tại khu đất vàng trung tâm quận 1; dự án Rive City của Công ty An Gia với 8.000 căn hộ; dự án khu đô thị Lakeview City của Novaland với gần 1.000 nhà phố thương mại, nhà phố liền kề và biệt thự biệt lập… 

Các chuyên gia cho rằng, con số 48% giao dịch thuộc về bất động sản cao cấp và 36% giao dịch thuộc về bất động sản trung cấp thực chất đang dồn vào một số thương hiệu bất động sản lớn. 

Ngay cả nhóm “đại gia” ít ỏi này cũng phải đối mặt với tình trạng cạnh tranh khốc liệt, đang cân nhắc về thời gian khởi công do có quá nhiều nhà đầu tư “bung hàng” dịp cuối năm. Các doanh nghiệp nhỏ hơn, đặc biệt là những doanh nghiệp “mới nổi”, càng phải chịu áp lực đua tranh gay gắt hơn.

Hầu hết các dự án mở bán từ tháng 9 tới cuối năm thuộc phân khúc trung, cao cấp với giá bán trung bình xấp xỉ từ 30 - tới 40 triệu đồng/m2. Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, nhiều doanh nghiệp bất động sản lựa chọn phát triển phân khúc trung, cao cấp bởi lợi nhuận đầu tư vào dòng sản phẩm này cao hơn. 

Dù nguồn cung trên thị trường đã rất cao nhưng các chủ đầu tư đều tự tin sản phẩm của mình sẽ bán được nên số lượng căn hộ cao cấp vẫn tiếp tục tăng mạnh.

Nếu thị trường vẫn phát triển tự phát và không được định hướng như hiện nay, rất có nguy cơ sẽ quay lại kịch bản khủng hoảng những năm 2010.

“Bài học 2010 - 2011 khủng hoảng bất động sản chúng ta đã thấy rất rõ. Thời điểm đó cả nước có gần 4.000 dự án, trong đó có rất ít dự án nhà ở xã hội và thu nhập thấp. Vì thế đã gây ra tình trạng tồn đọng hàng hóa, tiền không quay được về ngân hàng, sản phẩm vật tư không đưa vào được sử dụng, các khu đô thị bỏ hoang, lãng phí nguồn lực xã hội”, ông Nam cho biết.

Nguy cơ tái khủng hoảng

Bất động sản cao cấp là phân khúc rất kén khách. Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, nếu chủ đầu tư chỉ chạy theo trào lưu thị trường sẽ gây rủi ro cho chính mình và người mua. 

Bởi vậy, khi đưa ra thị trường các sản phẩm bất động sản cao cấp, các doanh nghiệp phải tính toán kỹ lưỡng, hợp lý với nhu cầu của người mua cả về mặt quy mô, cơ cấu của các sản phẩm, diện tích căn hộ và cả giá thành của sản phẩm. 

Và trên hết là các dự án phải bảo đảm được các tiện ích, dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật đầy đủ, đạt tiêu chuẩn bảo đảm cuộc sống lâu dài cho các cư dân. 

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết sẽ phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý nhà nước có những hành động cụ thể để cảnh báo các khuynh hướng lệch lạc, đồng thời định hướng các doanh nghiệp tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô nhỏ, giá thấp để làm cho thị trường cân bằng hơn và đáp ứng đúng nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân.