Phân khúc căn hộ giữ vững phong độ

TP. Hồ Chí Minh bắt đầu giãn cách xã hội do ảnh hưởng của dịch bệnh từ đầu tháng 6/2021. Giãn cách xã hội kéo dài gần 3 tháng đã ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản nói chung. Tuy nhiên, ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, nằm ngoài sự ảnh hưởng, căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh vẫn hấp thụ tốt do nhu cầu nhà ở thực cao và nguồn cung bị tắc nghẽn những năm qua khiến giá nhà không hề giảm.

Cụ thể, theo báo cáo của DKRA Vietnam trong tháng 8 vừa qua, phân khúc căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh và 4 tỉnh giáp ranh ghi nhận 4 dự án mở bán. Trong đó, tổng số căn hộ cung cấp ra thị trường là 1.928 căn, gấp hai lần so với tháng trước và bằng 56% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tỷ lệ tiêu thụ chung toàn thị trường đạt xấp xỉ 80% với khoảng 1.548 căn, gấp 2,4 lần lượng tiêu thụ tháng 7, bằng 55% lượng tiêu thụ cùng kỳ năm. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh vẫn dẫn đầu toàn thị trường, chiếm 75% nguồn cung và 83% lượng tiêu thụ mới trong tháng.

Theo DKRA, yếu tố chính đóng góp cho thành công này là uy tín thương hiệu của chủ đầu tư, kinh nghiệm tổ chức mở bán trực tuyến cũng như ứng dụng tốt nền tảng công nghệ. 

Tuy nhiên, giống với thị trường miền Bắc, dù nguồn cung có tăng và lượng căn hộ mở bán không giảm nhưng phía Nam vẫn chủ yếu tập trung vào thị phần căn hộ trung và cao cấp, hạn chế căn hộ giá rẻ.

Trước thực tế này, nhiều chuyên gia nhận định, nguồn cung căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh sẽ gia tăng trong các năm tới đây nhưng phần lớn vẫn thuộc về phân khúc căn hộ trung, cao cấp. Các dự án hạng C có giá tầm 1.000 USD/m2 rất hiếm.

Thêm vào đó, quỹ đất hạn hẹp tại TP. Hồ Chí Minh cộng với chi phí đất gia tăng đã làm cho thị trường định hình xu hướng trên cùng một khu vực các dự án triển khai sau luôn có giá bán cao hơn dự án trước. Do đó, thời điểm này, người mua nhà vẫn lựa chọn xuống tiền với các dự án đảm bảo pháp lý, giữ vững tiến độ.

Nhà phố/biệt thự, condotel không ghi nhận nguồn cung mới

Nếu phân khúc căn hộ có sức hấp dẫn bất chấp sự tàn phá của dịch COVID-19 thì nhiều phân khúc khác tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh không ghi nhận nguồn cung mới trong 8 tháng vừa qua.

Cụ thể, theo DKRA, phân khúc nhà phố/biệt thự, nhiều dự án đã phải dời thời gian mở bán dẫn đến việc khan hiếm nguồn cung mới, thị trường rơi vào trầm lắng. Các chủ đầu tư dần chuyển sang hình thức bán hàng, ráp căn online, tuy nhiên vẫn không hiệu quả như hình thức bán hàng truyền thống. 

Tại TP. Hồ Chí Minh, đây là tháng thứ hai liên tiếp thị trường không ghi nhận nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự do tình hình dịch bệnh COVID-19 diễn biến phức tạp và toàn thành phố phải áp dụng cách ly toàn xã hội.

DKRA cho biết, giao dịch thứ cấp cũng kém sôi động và tiếp tục xu hướng giảm. Thị trường bắt đầu xuất hiện dấu hiệu giảm giá bán, cắt lỗ… của một bộ phận khách hàng do nguồn thu nhập bị giảm mạnh và áp lực từ lãi vay.

Bên cạnh nhà phố, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng condotel cũng rơi vào trạng thái "ngủ đông" sau những tín hiệu hồi phục tích cực ở giai đoạn đầu năm 2021. Hai tháng liên tiếp phân khúc này không ghi nhận nguồn cung mới. DKRA đánh giá đây là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ dịch bệnh COVID-19 với sức cầu ở mức rất thấp và khó có sự đột phá trong tương lai.

Tuy nhiên, nếu tình hình dịch bệnh sớm được kiểm soát, nguồn cung condotel có thể dần hồi phục. Hiện nay nhiều dự án đang trong giai đoạn truyền thông, tập trung chủ yếu ở khu vực Bình Thuận, Đà Nẵng và Quảng Nam.

Đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng đìu hiu nhỏ giọt

Tháng 8 vừa qua thị trường đất nền tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh chỉ ghi nhận duy nhất một dự án mở bán mới, cung cấp ra thị trường 23 sản phẩm. Trong đó, tiêu thụ được 6 sản phẩm, đạt tỷ lệ 26%.

Thực tế, nhiều chủ đầu tư và môi giới đã đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn, nhanh chóng thích ứng với tình hình bằng các kế hoạch bán hàng online, tuy nhiên có nhiều yếu tố đã tác động đến hiệu quả. Đặc biệt, bất động sản là tài sản có giá trị lớn, mang tính đặc thù riêng nên việc đưa ra quyết định mua bán cần có thời gian, xem xét pháp lý, khảo sát thực tế mới có thể xuống tiền. 

Thị trường thứ cấp cũng kém sôi động, thanh khoản ở mức rất thấp. Đáng chú ý, một số nhà đầu tư có động thái giảm giá, cắt lỗ hoặc giảm một phần lợi nhuận để tạo thanh khoản, do chịu áp lực từ lãi vay. 

DKRA dự đoán, nếu tình hình dịch bệnh kéo dài và các tỉnh/thành tiếp tục áp dụng Chỉ thị 16, rất có thể thị trường sẽ xuất hiện việc bán tháo, giảm giá bất động sản trên diện rộng.

Các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng như biệt thự biển, nhà phố/shophouse biển cũng ghi nhận nguồn cung ảm đạm trong tháng vừa qua.

Theo số liệu thống kê của đơn vị này, phân khúc biệt thự biển ghi nhận 2 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 47 căn. Đây là mức thấp nhất từ đầu năm đến nay và chỉ bằng 26% tháng trước. Nguồn cung mới tập trung cục bộ ở 2 địa phương Khánh Hòa và Phú Yên. Hiện nay nhiều dự án ở khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận đang trong giai đoạn truyền thông chuẩn bị. Dự kiến trong những tháng cuối năm nếu tình hình dịch bệnh được kiểm soát, nguồn cung và sức cầu sẽ có sự hồi phục nhất định.   

Phân khúc nhà phố/shophouse biển trong tháng 8 chỉ có 1 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 34 căn, tăng 31% so với tháng trước. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới ở mức thấp (khoảng 12%).

Nguyên nhân là do nhiều dự án phải tạm ngừng triển khai, khóa giỏ hàng do dịch bệnh bùng phát khiến nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong tháng khá khiêm tốn. Tuy nhiên, trong những tháng cuối năm nếu dịch bệnh được kiểm soát tốt, dự kiến phân khúc nhà phố/shophouse biển sẽ có những hồi phục nhất định và tập trung chủ yếu ở Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu và Khánh Hòa.