Thị trường nhà ở mất cân đối

Trong khoảng chục năm trung thành với kịch bản khan hiếm, thị trường nhà giá rẻ từng được hy vọng có sự chuyển biến khi vào quãng những năm 2016 - 2017, một số ông lớn công bố sẽ xây nhà giá rẻ. Thế nhưng lợi nhuận thấp khiến nhà giá rẻ chưa bao giờ là địa hạt màu mỡ để các chủ đầu tư bất động sản đổ vốn. Sự thực là nhà giá rẻ đã gần như biến mất trên thị trường. Báo cáo thị trường của các đơn vị nghiên cứu đều nêu bật thực trạng này khi nguồn cung căn hộ giá rẻ, bình dân vô cùng ít ỏi hoặc tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven.

Theo báo cáo “Tiêu điểm thị trường bất động sản” mới được CBRE Việt Nam công bố, trong 6 tháng đầu năm 2022, tại Hà Nội có khoảng 8.200 căn hộ chung cư mở bán mới ra thị trường. Đáng chú ý là số lượng căn hộ cao cấp ở Hà Nội chiếm 55% tổng nguồn cung mới. Đây cũng là tỷ trọng cao nhất của phân khúc này tại Thủ đô kể từ năm 2011 đến nay.

Giá bán trên thị trường sơ cấp cũng được ghi nhận trung bình ở mức 1.872 USD/m² (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), cao hơn 27% so với mức giá cùng kỳ năm 2021. Bên cạnh đó, theo khảo sát của CBRE Việt Nam, các dự án cao cấp, hạng sang mở bán ở khu vực quận Tây Hồ, Đống Đa cũng góp phần nâng mặt bằng giá bán sơ cấp trong quý II/2022.

Tại TP. Hồ Chí Minh, trong nửa đầu năm nay cũng đón nhận số lượng sản phẩm nhà ở chung cư tăng cao đột biến so với cùng kỳ, đạt gần 13.000 căn. Tổng nguồn cung mới trong nửa đầu 2022 gần bằng nguồn cung mới cả năm 2021. Điều này cho thấy thị trường có sức bật rất cao. Nhưng số lượng sản phẩm này chủ yếu tập trung ở các dự án lớn.

Đáng chú ý, hiện nay, tại TP. Hồ Chí Minh không có căn hộ bình dân và trung cấp, nếu có thì nằm ở xa trung tâm. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang đã đẩy giá bán căn hộ ở thị trường TP. Hồ Chí Minh tăng vọt.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam nhận định: “Căn hộ giá rẻ từ cuối năm 2021 đã hoàn toàn biến mất tại thị trường Hà Nội. Kịch bản này vốn đã xảy ra tại TP. Hồ Chí Minh và đến thời điểm hiện tại đã xuất hiện tại Hà Nội”.

Theo ông Kiệt, sự mất cân đối về nguồn cung nhà ở tại các TP lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh ngày càng rõ, do chi phí phát triển dự án bị đẩy lên cao nên hầu hết sản phẩm đưa ra thị trường thời gian tới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Phân khúc tầm trung không có nguồn cung từ nay đến cuối năm nếu không có sự hỗ trợ để phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Dòng tiền sẽ nằm ở các sản phẩm cao cấp, nhóm sôi động nhất chỉ nằm ở các nhà đầu tư có tài chính mạnh. Thực tế, nhóm khách hàng có nhu cầu nhà ở cao nhất nhưng họ không biết mua gì, mua ở đâu và tìm ở đâu để mua. Hiện nay, việc mua sản phẩm khoảng 3 tỷ trên thị trường thứ cấp cũng rất khó khăn vì ngân hàng đang quản lý chặt tín dụng.

Được biết, vào năm 2021, Bộ Xây dựng đã đề xuất gói tín dụng cấp bù lãi suất và gói tín dụng trị giá 65.000 tỷ đồng, gồm cả chính sách đặc thù cho nhà giá rẻ. Thế nhưng đến thời điểm hiện tại, thị trường giá rẻ chưa ghi nhận những biến chuyển đáng kể. Đại đa số dân chúng - những người chỉ có khả năng mua nhà giá rẻ đang chờ đợi thực tiễn triển khai.

Kỳ vọng loạt giải pháp sẽ được triển khai trong thực tiễn

Hiện tại, nếu lấy giá nhà ở chia cho thu nhập bình quân của một người độc thân hoặc của hộ gia đình ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh trong một năm, thì chỉ số này đã lên đến 20 - 24 lần. Điều này có nghĩa là nếu một người độc thân đi làm tích lũy toàn bộ thu nhập, không chi tiêu gì thì cũng phải mất 20 - 24 năm sau mới đủ tiền mua được căn nhà đầu tiên.

Đây là sự bất hợp lý, khi so với các quốc gia phát triển khác, con số này chỉ cao từ 8 - 10 lần, thấp hơn nhiều so với ở Việt Nam. Chính vì thế, để giải quyết vấn đề nhà ở, chuyên gia CBRE cho rằng cần triển khai thực tiễn đồng loạt các giải pháp.

Đầu tiên là thúc đẩy các doanh nghiệp tham gia vào thị trường chung cư giá rẻ bằng việc thay đổi về chính sách pháp lý. Theo đó nên rút ngắn thời gian thẩm định cấp phép và cung ứng vốn vay cho doanh nghiệp. Ngoài ra Nhà nước có thể chỉ định các doanh nghiệp uy tín có thương hiệu trong việc xây dựng nhà ở để làm dự án. 

Bên cạnh đó, chính sách ưu đãi của Nhà nước phải thật hấp dẫn. Ngoài việc thúc đẩy giải ngân vốn hỗ trợ, Nhà nước có thể giảm thuế hoặc tạo điều kiện pháp lý thuận lợi để doanh nghiệp dễ dàng cung ứng sản phẩm ra thị trường. Sự tham gia của các đơn vị doanh nghiệp danh tiếng cũng sẽ giúp dư luận ủng hộ chính sách của Nhà nước hơn. 

Trong bối cảnh hậu dịch Covid-19, lãi suất vay mua nhà dành cho người thu nhập thấp phải đủ sức hấp dẫn, đưa giá nhà về mức khách hàng có thể tiếp cận được. Thời gian vay vốn nên kéo dài hơn để người mua giảm bớt áp lực trả nợ hàng tháng. Điều này sẽ khiến người mua vẫn đảm bảo chi tiêu sinh hoạt nhưng vẫn có thể hoàn thành trách nhiệm trả nợ như cam kết. 

Ngoài ra để tránh việc “lách luật” khiến nguồn vốn vay ưu đãi rơi vào tay các đối tượng không phải người lao động thu nhập thấp, Nhà nước cần có quy định chặt chẽ hơn. Tránh tình trạng những người không đúng đối tượng mua được nhà bình dân để đầu cơ trục lợi trái phép. 

Nhà nước có thể quy định nhà ở xã hội sau khi mua bằng vốn vay xã hội sẽ không được chuyển nhượng, sang tên cho bên thứ ba. Các cơ quan chức năng phải giám sát được việc sử dụng nhà ở phù hợp với nhu cầu người lao động. 

Tóm lại, chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở chung cư giá rẻ cho người thu nhập thấp là bài toán khó giải nhất. Nếu những chương trình kích cầu kinh tế được thiết kế phù hợp với đặc điểm của thị trường cùng với sự nỗ lực của bộ ngành, doanh nghiệp thì việc giải quyết chỗ ở cho người dân thu nhập thấp sẽ nhanh chóng, thuận lợi hơn.