Đòi hỏi những giải pháp đồng bộ, mạnh mẽ

Theo Phó Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí  Minh Nguyễn Hữu Tín, đến nay thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố vẫn gặp nhiều khó khăn, đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ, mạnh mẽ và hiệu quả để tháo gỡ từng bước, “làm ấm” từng phần thị trường, tiến tới sự lành mạnh hóa hoạt động và phát triển bền vững trong những năm tới.

Qua khảo sát bước đầu cho thấy, có nhiều dự án tạm dừng, chậm triển khai; nhiều dự án có sản phẩm hoàn chỉnh nhưng không bán được, hàng tồn kho tăng dẫn đến nợ xấu tăng.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP. Hồ Chí Minh, dự nợ cho vay bất động sản trên địa bàn thành phố khoảng 85.000 tỷ đồng, chiếm 10,6% trong tổng dư nợ trên địa bàn, trong đó cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản là 66.084 tỷ đồng, cho vay khác (vay mua nhà để ở, mua nhà cho công nhân thuê, xây nhà ở cho người thu nhập thấp…) là 18.916 tỷ đồng. Nợ xấu cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản khoảng 4.145 tỷ đồng, chiếm 6,27% tổng dư nợ kinh doanh bất động sản.

Khó khăn của thị trường bất động sản có cả nguyên nhân trực tiếp và gián tiếp tác động. Về trực tiếp, trên địa bàn thành phố đang tồn kho khoảng 14.490 căn hộ chung cư với giá trị khoảng 24.500 tỷ đồng, đa số căn hộ tồn kho có diện tích lớn (10.039 căn hộ có diện tích 60-90 m2, chiếm tỷ lệ 69,3%; 3.406 căn hộ có diện tích trên 90 m2, chiếm tỷ lệ 23,5%), không phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán hiện tại của người dân. Giá nhà ở hiện nay ở mức quá cao so với thu nhập bình quân của đại đa số các tầng lớp dân cư; tình trạng đầu cơ đẩy giá nhà, đất tăng trong những năm trước đây; lãi suất quá cao do phần lớn chủ đầu tư phải vay ngân hàng khoảng 70% tổng mức đầu tư với lãi suất trên 20%/năm trong một thời gian dài từ 2-3 năm;…

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp phát triển nhà ở còn thiếu chuyên nghiệp, giao nhà chậm tiến độ; chất lượng nhà  bàn giao kém, chưa đúng với cam kết ban đầu; dịch vụ quản lý nhà chung cư chưa chuyên nghiệp; phí quản lý chung cư và phí giữ xe khá cao;… từ đó ảnh hưởng đến lòng tin của người dân đối với loại hình nhà chung cư.

Về nguyên nhân gián tiếp, việc bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương thức chủ đầu tư tự thỏa thuận bồi thường, nhận chuyển nhượng với người sử dụng đất dẫn đến tình trạng: doanh nghiệp không bồi thường được; dự án manh mún, nhỏ lẻ, không kết nối hạ tầng; các doanh nghiệp cạnh tranh, đẩy giá bồi thường lên cao làm cho thị trường bất động sản phát triển không ổn định; công tác dự báo còn hạn chế dẫn đến thừa bất động sản cao cấp, thiếu bất động sản phù hợp với nhu cầu thực tế; nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia thị trường nhưng quy mô nhỏ, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, đầu tư dàn trải, thiếu định hướng phát triển và chiến lược kinh doanh;… từ đó làm thị trường mất cân đối và phát triển không ổn định.

Trước những khó khăn của thị trường bất động sản, Thành phố đề nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép thành lập Ban Chỉ đạo cấp quốc gia để nghiên cứu toàn diện, giải quyết vấn đề trước mắt cũng như lâu dài.

Thành phố kiến nghị Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ cho người mua nhà ở (hỗ trợ 1/2 lãi suất vay thương mại cho người có thu nhập thấp khi mua nhà lần đầu), hỗ trợ doanh nghiệp để giảm giá bán nhà ở; kiến nghị Bộ Tài chính giãn tiến độ nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo Nghị quyết số 13/NQ-CP ngày 10/5/2012, sớm hình thành các tổ chức tín dụng phi ngân hàng để phát triển các công cụ tài chính cho thị trường bất động sản và phát triển các công cụ thị trường; kiến nghị Bộ Xây dựng phối hợp với các bộ, ngành liên quan sớm hình thành trung tâm thông tin và dự báo thị trường bất động sản của Trung ương, trên cơ sở đó TP. Hồ Chí Minh cũng như các địa phương khác có cơ sở tham khảo dữ liệu đối chiếu và xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản của địa phương…

Phải làm từng bước

Ý kiến của lãnh đạo các bộ, ngành, doanh nghiệp, ngân hàng, các chuyên gia nhất trí quan điểm cần từng bước tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Việc tháo gỡ cho thị trường này cũng góp phần tháo gỡ cho hoạt động sản xuất kinh doanh chung vì theo khảo sát, hoạt động bất động sản tại Việt Nam liên quan đến rất nhiều ngành nghề khác nhau.

Theo TS. Trần Du Lịch, Phó Trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hồ Chí Minh, việc tháo gõ khó khăn cho thị trường bất động sản không thể dùng giải pháp “phá băng” mà về căn cơ cần từng bước tháo gỡ, làm ấm dần từng phần thị trường.

Các đề xuất đưa ra tại cuộc họp tập trung vào các nhóm giải pháp về giảm lãi suất cho vay; xử lý nợ xấu và cơ cấu lại nợ; giảm, giãn, gia hạn thuế; đặc biệt là cần phải ưu tiên cho vay mua nhà nhất là đối với các hộ mua nhà lần đầu và thực sự có nhu cầu về nhà ở; hỗ trợ doanh nghiệp để giảm giá bán nhà ở.

Đại diện cho Hiệp Hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội) đề xuất bên cạnh các hình thức sở hữu thông thường cần nghiên cứu, xem xét đến loại hình sở hữu căn hộ có thời hạn nhằm thêm một hình thức lựa chọn cho người tiêu dùng; đồng thời tiếp tục thực hiện lộ trình giảm lãi suất cho vay để tiếp sức cho doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản; có cơ chế ưu đãi và không nên coi doanh nghiệp xây dựng, phát triển nhà ở là doanh nghiệp phi sản xuất bởi xét ở mặt nào đó, các doanh nghiệp này cũng là những doanh nghiệp sản xuất (xây dựng mới các công trình, trực tiếp sử dụng vật liệu xây dựng…).

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đề nghị TP. Hồ Chí Minh phương đẩy nhanh hơn nữa việc rà soát các dự án và kiên quyết dừng các dự án không phù hợp với quy hoạch. Tập trung mạnh vào phát triển nhà ở xã hội, mở rộng, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà ở xã hội. Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai công trình nhà ở, cho phép điều chỉnh quy hoạch để tăng tỷ trọng nhà ở xã hội phục vụ người nghèo, nhà ở cho công nhân, điều chỉnh cơ cấu nhà ở trong dự án để phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Bộ trưởng đề nghị Chính phủ cho phép Bộ Xây dựng tiến hành tổng kết sớm Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12 về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam để bổ sung vào Luật Nhà ở sửa đổi hoặc sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12, theo hướng mở rộng đối tượng và điều kiện mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cũng đề nghị Chính phủ chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại tiếp tục mở rộng hợp lý tín dụng cho lĩnh vực bất động sản, nhất là sản phẩm dở dang và có khả năng thanh khoản.

Bày tỏ đồng tình với quan điểm nêu trên, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình khẳng định Ngân hàng Nhà nước sẵn sàng hỗ trợ vốn và dành ưu tiên số 1 cho các hộ có nhu cầu thực sự về nhà ở. Trong quý I, II/2013, Ngân hàng Nhà nước sẽ tập trung chỉ đạo các ngân hàng thương mại xử lý nợ xấu về bất động sản, đồng thời đề nghị các Bộ, ngành hữu quan, các địa phương quan tâm, tiếp tục thực hiện hiệu quả các giải pháp nhằm không để nợ xấu trong lĩnh vực này gia tăng, phát sinh trong thời gian tới.

Nhấn mạnh, trong tình hình khó khăn của thị trường hiện nay, Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Minh Quang đề nghị cần cập nhật, đánh giá chính xác về tồn kho bất động sản, rà soát lại công tác quy hoạch; đề nghị các doanh nghiệp bất động sản chủ động điều chỉnh hoạt động kinh doanh, tái cơ cấu doanh nghiệp cho phù hợp; áp dụng các phương thức bán hàng linh hoạt, chuyển sang hình thức cho thuê, thuê mua; chuyển sang nhà ở xã hội; sử dụng đúng mục đích các khoản vay và huy động vốn từ khách hàng, công khai, minh bạch, thực hiện đúng cam kết tiến độ, tạo niềm tin với khách hàng.

Chỉ rõ một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản phát triển thiếu lành mạnh, thiếu minh bạch là có tình trạng đầu cơ, Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh cho rằng, để giải quyết căn cơ về thị trường bất động sản phải bằng các giải pháp cả trước mắt và lâu dài. Trước mắt, phải đảm bảo cân đối về cung cầu thị trường; phân loại các đối tượng mua nhà để có các hình thức hỗ trợ phù hợp; cơ cấu lại các doanh nghiệp bất động sản. Về lâu dài, cần hết sức quan tâm đến vấn đề về quy hoạch, đầu tư; đề ra các chính sách mang tính chiến lược đối với thị trường bất động sản trong đó có các ưu đãi về thuế, lãi suất…

Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải lưu ý các chính sách phát triển đưa ra đối với thị trường bất động sản phải xác định rõ được cầu thị trường. Đồng thời, trong thời điểm hiện tại cần hướng mạnh giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư…

Ngoài ra, cơ cấu lại sản phẩm căn hộ (căn hộ có diện tích phù hợp); đề ra chính sách cho phép người nước ngoài mua căn hộ; xem xét kỹ khi cấp phép mới cho các dự án chung cao cấp, không cấp phép cho những chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu kém… cũng là những giải pháp được lãnh đạo nhiều Bộ, ngành, doanh nghiệp, ngân hàng đề cập tại cuộc họp.

Chính phủ sẽ ban hành Nghị quyết về tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản

Phát biểu kết luận buổi làm việc, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng nêu rõ, việc giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản phải làm quyết liệt, đồng bộ; thực hiện tổng thế các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản gắn với xử lý nợ xấu, giảm lãi suất, kiềm chế lạm phát, giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô.

Với tinh thần chung như vậy, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng nhấn mạnh, TP. Hồ Chí Minh nói riêng và các địa phương nói chung trước hết phải xem xét lại công tác quy hoạch, bởi công tác này một trong những bất cập lớn, điểm yếu nhất hiện nay. Yêu cầu đặt ra là phải có chiến lược, định hướng cụ thể trong công tác quy hoạch và phát triển thị trường bất động sản.

Cùng với đó, rà soát lại các quy định về kinh doanh bất động sản; nghiên cứu bổ sung, hoàn thiện hệ thống luật pháp về đô thị, nhà ở và kinh doanh bất động sản để tăng cường kiểm soát việc phát triển đô thị, bất động sản, nhà ở theo quy hoạch, kế hoạch, phù hợp với nhu cầu của thị trường cũng như khả năng đáp ứng của nền kinh tế.

Quan tâm hơn nữa tới xây dựng nhà ở cho người nghèo, sinh viên, công nhân ở các khu công nghiệp, nhà ở cho người có công, công nhân viên chức, nhà ở tái định cư… Tập trung cơ cấu lại sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, hạ giá thành sản phẩm, cung cấp sản phẩm trực tiếp đến khách hàng có nhu cầu thực, tránh qua trung gian, đầu cơ.

Dừng các dự án chưa giải phóng mặt bằng và  không phù hợp quy hoạch, không phù hợp với nhu cầu và kế hoạch phát triển của địa phương. Tăng cường công tác kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản, kịp thời xử lý các vi phạm theo quy định của pháp luật.

Đồng thời đẩy mạnh tái cơ cấu doanh nghiệp bất động sản; hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản; tăng cường hoạt động sàng lọc doanh nghiệp, những doanh nghiệp không đủ điều kiện, năng lực tài chính phải kiên quyết không cho tham gia vào hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng cũng yêu cầu các ngân hàng thương mại tập trung mạnh vào xử lý nợ xấu liên quan đến bất động sản theo hướng cơ cấu lại nợ, thiết lập quỹ dự phòng rủi ro cũng như nghiên cứu xây dựng các định chế tài chính để hỗ trợ thị trường.

Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng cho biết, sau cuộc làm việc với TP. Hồ Chí Minh ngày 18/12 và ngày 19/12 với thành phố Hà Nội, Chính phủ sẽ thảo luận nội dung này trong phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 12/2012 và sẽ ban hành một Nghị quyết chuyên đề của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.