Phân hóa không đồng đều giữa các sản phẩm BĐS

Nhìn lại thị trường BĐS năm 2024 có thể thấy, niềm tin của cả nhà đầu tư và người mua nhà đã lạc quan hơn về thị trường BĐS. Điều này có được là do các chính sách hỗ trợ, sự chỉ đạo, điều hành quyết liệt, hiệu quả của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ cùng sự tham gia tích cực, vào cuộc của cả hệ thống chính trị, các cấp ngành, địa phương.

Động lực phục hồi và phát triển thị trường BĐS vẫn tiếp tục đến từ quá trình phát triển kinh tế cùng với sự gia tăng dân số đô thị và nhu cầu sở hữu nhà ở của các hộ gia đình trẻ, nhất là phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực.

Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường BĐS vẫn tồn tại nhiều điểm bất cập, khi có sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và cả doanh nghiệp cung ứng.

Cụ thể, xét theo loại hình sản phẩm, mặc dù ghi nhận nhiều hơn các sản phẩm thấp tầng mở bán, song căn hộ chung cư vẫn là loại hình giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng lên tới 70% trong tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024.

Theo VARS, nguồn cung căn hộ chung cư mới trong năm 2024 chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang (có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên), chiếm 65%. Trong cơ cấu nguồn cung căn hộ chung cư chào bán mới, tỷ trọng căn hộ chung cư mới thuộc phân khúc cao cấp trong quý IV/2024 đạt mức 47%, tăng 16 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2023.

Tỷ trọng phân khúc căn hộ chung cư hạng sang, siêu sang tăng trưởng mạnh, đạt mức gần 27% trong quý IV/2024, tăng 23 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Tính chung cả năm 2024, toàn thị trường BĐS ghi nhận đạt gần 10 nghìn sản phẩm căn hộ chung cư có giá từ 80 triệu đồng/m2 trở lên, tăng gấp hơn 3 lần so với cùng kỳ năm 2023.

Xét theo khu vực, 60% nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024 được đóng góp bởi các dự án thuộc khu vực miền Bắc. Trong khi, khu vực miền Nam và miền Trung chỉ chiếm tỷ trọng lần lượt là 29% và 11%. Số lượng nguồn cung mở bán mới tại khu vực miền Nam tăng lên đáng kể trong quý cuối năm 2024 với hàng loạt dự án quy mô mở bán, nhưng vẫn không "theo kịp" tốc độ tăng trưởng nguồn cung từ các tỉnh, thành miền Bắc.

Xét theo doanh nghiệp cung ứng, 62% nguồn cung nhà ở mới được đóng góp bởi các chủ đầu tư lớn và tổ chức đầu tư nước ngoài. Trong đó, nổi bật là các hệ sinh thái của các tập đoàn lớn. Hơn 55% nguồn cung được đóng góp bởi các dự án thuộc quỹ đất Vinhomes phát triển.

Bởi luật mới đem tới nhiều cơ hội, lợi thế cho các doanh nghiệp lớn hơn. Theo quy định mới của Luật Đất đai, việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại chỉ áp dụng với các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng.

Trong bối cảnh chi phí đất tăng cao, điều này khiến nhiều dự án quy mô vừa và nhỏ không được triển khai, đặc biệt là những dự án nhắm đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền ở các thành phố lớn do các doanh nghiệp BĐS vừa và nhỏ không đủ năng lực tài chính triển khai các dự án quy mô lớn, gặp khó khăn khi phát triển dự án nhà thương mại khác do khó tự thỏa thuận với người dân trong công tác giải phóng mặt bằng.

Số liệu của VARS cho thấy, mặc dù có giá bán cao, các dự án nhà ở mới trong năm 2024 vẫn được hấp thụ tốt, đạt trên 70%, do nguồn cung nhà ở vẫn còn thiếu so với nhu cầu và nhu cầu về nhà ở cao cấp, hạng sang cũng rất lớn.

Đưa nguồn cung mới vào thị trường

Để thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững, VARS cho rằng, Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ để thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, nhất là các sản phẩm nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, các cấp có thẩm quyền, địa phương rà soát các dự án BĐS gặp vướng mắc và phân loại theo nhóm nguyên nhân, cơ quan chịu trách nhiệm xử lý; kiên quyết thu hồi và xử lý các dự án tồn đọng. Đồng thời, xây dựng quy định về trình tự, thủ tục định giá chi tiết, cụ thể với từng tình huống nhất định, để các địa phương và công ty thẩm định dễ dàng thực hiện, rút ngắn thời gian xác định giá đất, làm căn cứ tính tiền sử dụng đất đối với các dự án BĐS đang triển khai, giúp các dự án dang dở "hồi sinh", đưa nguồn cung mới vào thị trường.

Cùng với đó, các cấp có thẩm quyền xem xét, nghiên cứu phương án hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các dự án thuộc phân khúc bình dân để tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp.

Nghiên cứu phương án cho phép các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án BĐS có trách nhiệm hoàn thiện nghĩa vụ tài chính trước đó của bên chuyển nhượng, để thúc đẩy dự án triển khai, đưa nguồn cung vào thị trường.

Ngoài các giải pháp trên, đối với loại hình nhà ở xã hội, VARS cho rằng, các địa phương khẩn trương rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển loại hình nhà ở xã hội. Tăng cường đầu tư công, sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước để đầu tư hạ tầng xung quanh khu vực dự kiến phát triển dự án nhà ở xã hội và phát triển quỹ đất “sạch” cho loại hình nhà ở này.

Liên quan tới chủ thể doanh nghiệp tham gia thị trường, VARS khuyến nghị, các doanh nghiệp cần chủ động phối hợp với cơ quan quản lý nhà nước để tháo gỡ, vướng mắc cho các dự án, cần "bám" vào luật mới để có hướng đi phát triển đúng đắn...