Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, lộ trình siết tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) bắt đầu từ năm 2019 với việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn dùng cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 40%; tăng hệ số rủi ro từ 150% lên 200%. Những năm tiếp theo, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn sẽ tiếp tục giảm còn 35% vào năm 2020 và 30% ở năm kế tiếp, đồng thời nâng hệ số rủi ro của ngành này lên 250 - 300%.

Thực hiện lộ trình này, trong thời gian qua, các ngân hàng đã đồng loạt điều chỉnh tăng lãi suất cho vay trung, dài hạn đối với BĐS. Không chỉ với vốn cho vay kinh doanh BĐS mà cho vay mua nhà cũng bị siết chặt. Lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại hiện trên dưới 10%/năm áp dụng cho người mua nhà thời hạn 10 - 15 năm.

Theo số liệu công bố của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), trong 6 tháng đầu năm 2019, dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế tăng 7,33% so với cuối năm 2018. Dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS trong nửa đầu năm 2019 đạt gần 1,4 triệu tỷ đồng, tăng 6,5% so với cuối năm 2018. Trong đó, tín dụng kinh doanh BĐS đạt 473.700 tỷ đồng, tăng 2,5% so với năm 2018; tín dụng tiêu dùng BĐS (không phục vụ mục đích kinh doanh BĐS) đạt 919.600 tỷ đồng, tăng 9,4% so với năm 2018.

Các con số trên cho thấy, tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS có khả quan nhưng vẫn trong xu thế giảm từ năm 2017. Các số liệu cho thấy, năm 2016, tín dụng chung tăng 12% thì BĐS gấp rưỡi 18% nhưng sang tới năm 2017, con số này ngược lại, tín dụng chung tăng 18% nhưng BĐS chỉ được 12%. Năm 2018, tín dụng chung 12%, BĐS còn có 5%, thậm chí quý IV/2018 tín dụng BĐS còn giảm 0,8%.

Việc siết tín dụng BĐS đã ảnh hưởng đến không ít doanh nghiệp BĐS và thị trường với dự báo sẽ có nhiều khó khăn trong thời gian tới. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia phân tích, tín dụng BĐS cần tiếp tục được kiểm soát tốt hơn bởi thực tế là mức tăng trưởng tín dụng BĐS còn cao nữa nếu tính phần tín dụng BĐS nằm trong cho vay tiêu dùng.

Theo NHNN, dư nợ tín dụng của các ngân hàng vào BĐS hiện chiếm khoảng 7 - 8% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế. Tuy nhiên, số liệu từ Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho thấy, nếu tính cả tiền cho vay mua, sửa nhà “núp bóng” vay tiêu dùng thì tín dụng đổ vào BĐS đang chiếm tới 40%.

Với thực tế đó, nhiều chuyên gia cho rằng, các ngân hàng cần phân định loại hình cho vay BĐS để quy định hệ số rủi ro phù hợp. Trong trường hợp tín dụng BĐS có quy mô tiếp tục tăng thì những biện pháp mà NHNN đang thực hiện vẫn là chưa đủ mạnh và rủi ro của việc tín dụng đổ quá nhiều vào BĐS vẫn còn