“Bất đồng” của những con số nợ xấu bất động sản

Theo Bộ Xây dựng thì tổng cho vay bất động sản cho đến hiện nay là 270,000 tỷ đồng, trong khi báo cáo của TS. Nghĩa ghi nhận khoảng 241,000 tỷ đồng. Nợ xấu bất động sản (BĐS) mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tập hợp từ báo cáo của các Ngân hàng thương mại (NHTM) thì chỉ khoảng 10,000 tỷ đồng nợ xấu BĐS trong tổng số 270,000 tỷ đồng trên, xấp xỉ 4%.

Với con số này, TS. Nghĩa nhận định chắc chắn đó chỉ là “con số nợ xấu của một đại gia chứ không phải của cả thị trường, thậm chí nợ xấu của một đại gia có thể gấp 3 lần con số đó… Nói như vậy để có thể thấy rằng nợ xấu của thị trường BĐS còn rất lớn”.

Theo đó thì việc lý nợ xấu BĐS hiện nay gặp rất nhiều khó khăn bởi những nguyên nhân cơ bản xuất phát từ nhiều phía.

Những cái thiếu của VAMC

Có thể thấy, nguồn lực tài chính NHTM ngày càng suy giảm. Điều này có thể thấy qua thu nhập ròng vài năm gần đây của các NHTM giảm còn một nửa. Điển hình là tỷ lệ ROE thời kỳ đỉnh cao là 15% thì nay chỉ còn lại 5-6%; ROA từ 1.1% xuống còn 0.4%. TS. Nghĩa cho rằng với nguồn lực tài chính đi xuống như vậy thì việc trích lập dự phòng rủi ro rất khó khăn đối với NHTM, từ đó dẫn đến khả năng xử lý nợ cũng rất thấp.

Bên cạnh đó, khả năng mua bán các khoản nợ xấu của Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) chưa thể hiện được quyền lực tuyệt đối trong việc thiết lập chủ quyền ở các khoản nợ được mua. Xoay quanh vấn đề này, TS. Nghĩa chỉ ra rằng về hướng ban đầu xây dựng VAMC là một định chế tài chính quyền lực tuyệt đối, có thể vượt lên trên các luật. Tuy nhiên vấn đề nợ xấu cần phải xử lý trong thời gian rất ngắn với các quy chế đặc biệt, sao cho các văn bản cuối cùng được chỉnh sửa không xung đột với các bộ luật khác, chính điều này khiến cho VAMC không đủ quyền lực để hoàn thiện một bộ hồ sơ hoàn chỉnh để vay hoặc là bán. Trước quyền lực yếu thế này đã dẫn đến việc các hồ sơ được cho là “ngon nhất”, “không tì vết” nằm trong tay của các NHTM xử lý nhanh chóng hơn, chưa kể là các NHTM lại không muốn bán những bộ hồ sơ đó, TS. Nghĩa nhìn nhận.

Theo như công thức tính trích lập dự phòng rủi ro được lấy từ nợ trừ đi giá trị tài sản đảm bảo thì khoản trích lập dự phòng này còn thấp hơn nhiều so với bán cho VAMC nên các NHTM sẽ bị thiệt thòi nếu bán ra, TS. Nghĩa giải thích. Cuối cùng dẫn đến VAMC mua những món nợ mà các NHTM không muốn bán, đến khi bán thì VAMC không có đủ quyền lực để thiết lập ngay chủ quyền cho tài sản mình mua. TS. Nghĩa nêu đơn cử trường hợp nhà đầu tư nước ngoài đặt vấn đề mua ngay 50,000 tỷ nợ xấu thì trong vòng 1 tuần lễ có thể xác lập ngay chủ quyền của 50,000 tỷ này không? Câu trả lời đưa ra là… 2 năm sau!

Điển hình là nhiều tài sản mặc dù đã bán cho VAMC nhưng vẫn còn ở trạng thái đang cho thuê, 2-3 năm sau mới hết; thậm chí một vài nơi chưa hoàn thuế, chưa đền bù xong… như vậy có thể thấy rằng ngay cả quyền sử dụng vẫn chưa thiết lập được chủ quyền huống chi là quyền sở hữu, Tiến sĩ nhấn mạnh.

Chưa dừng ở đó, TS. Nghĩa khắt khe nhận định về các thủ tục hành chính rườm rà và kéo dài đang “giết chết chúng ta, làm xói mòn tiềm lực, làm cho gân cốt của chúng ta suy giảm”.

Tăng thêm “quyền và tiền”

VAMC cũng đặt vấn đề về 50-60 hồ sơ “bí mật” cho các nhà đầu tư nước ngoài tham gia mua nợ nhưng rốt cuộc họ lại trả lại các hồ sơ, điều này cho thấy thị trường nợ Việt Nam phát triển rất yếu, TS. Nghĩa nhìn nhận. Chưa kể là nhiều “đại gia” BĐS quen biết sâu rộng với chính quyền, thế lực lớn thì việc thanh tra nợ xấu không làm gì được thì nợ xấu BĐS sẽ còn là vấn đề lâu dài. Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia có đề nghị lên Thủ tướng tăng thêm quyền lực cho VAMC và hiện VAMC đang trình một quy chế hoạt động mới mà NHNN đang xem xét để trình Chính phủ.

Qua đó, cũng đề nghị Thủ tướng về một tiềm lực tài chính “tiền tươi thóc thật”. TS. Nghĩa cho biết thêm rằng hiện nay Việt Nam có một nguồn dự trữ ngoại tệ khá lớn và một nguồn tiền lên tới 100,000 tỷ từ công ty Quản lý vốn của Nhà nước.

Cái vòng luẩn quẩn, dò đáy mà đi lên

Có thể nói việc xử lý nợ xấu BĐS có quan hệ mật thiết đến tăng trưởng tín dụng. Theo lập luận của TS. Nghĩa thì “Nếu không xử lý được nợ xấu thì không thể nào tăng trưởng tín dụng được; không tăng trưởng tín dụng thì doanh nghiệp không thể nào tăng đầu tư và người dân không tăng tiêu dùng lên được, thị trường BĐS sẽ phục hồi rất chậm chạp và ì ạch. Nếu thị trường bất động sản phục hồi chậm chạp như vậy thì đến lượt nó làm cho thị trường tín dụng cũng chậm chạp ì ạch, cuối cùng toàn bộ nền kinh tế rơi vào tình trạng dò đáy mà đi lên, một rủi ro có thật!”.

Như vậy thị trường bất động sản chỉ phụ thuộc duy nhất vào tốc độ tăng trưởng tín dụng. TS. Nghĩa nêu ra căn cứ nếu năm nay 3 chương trình gồm chuỗi giá trị của nông nghiệp, chuỗi cho vay mua nhà của xây dựng, cho vay đóng tàu thép ở biển Đông đều được triển khai mạnh mẽ thì mới có thể hy vọng tốc độ tăng trưởng tín dụng khá. Tuy nhiên thực tế đến nay thì cả 3 chương trình này đều rất chậm, cho nên “từ nay đến cuối năm tín dụng khó có thể đạt được chỉ tiêu tăng trưởng mà NHNN đề ra, nếu đạt thì sẽ không đạt được thật mà là con số giả tạo!” Tiến sĩ thẳng thắn nhận xét.

Việc xử lý nợ xấu cần được dứt điểm, đặc biệt là khu vực bất động sản, cần thiết khai thông một loạt thủ tục để phát triển thị trường mua bán nợ.

Trong con mắt nhà đầu tư nước ngoài thì giá trị thị trường BĐS Việt Nam hiện nay đang rất thấp, và họ coi đó là cơ hội hiếm hoi để có thể tham gia vào thị trường này. Cùng với các biện pháp mạnh mẽ từ Chính phủ, cùng với dự đoán tăng trưởng kinh tế 5.5-5.6% cho năm nay và 6% cho năm sau thì có thể nhìn thấy thị trường BĐS sẽ có được sự khởi sắc trong năm tới.