Báo cáo nghiên cứu mới nhất về thị trường bất động sản (BĐS) của một số công ty tư vấn BĐS vừa được công bố cho thấy, thị trường văn phòng đang ở giai đoạn cạnh tranh khốc liệt. Cụ thể, theo Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường văn phòng cho thuê gia tăng sự cạnh tranh với nguồn cung mới hoàn thiện và chào thuê tại cả 2 thành phố là Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh.

Giá thuê tiếp tục giảm

Quý II/2014, cả 2 thị trường Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh đón thêm 1 dự án văn phòng hạng B, lần lượt nâng tổng số nguồn cung văn phòng hạng B lên hơn 729.000 m2 và 664.000 m2. Trong khi đó, nguồn cung văn phòng hạng A ở cả 2 thành phố giữ nguyên, ổn định ở mức gần 330.000 m2 ở Hà Nội và 157.000 m2 ở Tp. Hồ Chí Minh.

Như CBRE Việt Nam cho biết, quý II, thị trường Hà Nội ghi nhận thêm 34.500 m2 sàn từ 1 tòa nhà văn phòng mới đi vào hoạt động. Những nguồn cung mới này khi đi vào hoạt động trong lúc thị trường văn phòng vẫn dư thừa nguồn cung do cầu không theo kịp, dẫn đến sức ép lên giá thuê và tính cạnh tranh trở nên mạnh mẽ hơn.

Bà Dương Thùy Dung, Phó Giám đốc kiêm Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam, cho biết: "Trong quý II/2014, thị trường ghi nhận diện tích thực thuê mới thấp hơn so với cả quý trước và cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là nhu cầu trên thị trường đang giảm xuống, mà nguyên nhân chính đến từ phía nguồn cung. Do các lựa chọn sàn văn phòng trống có thể cho thuê hiện đang ngày càng giới hạn, khách thuê rất khó có thể tìm được mặt sàn thuê phù hợp với nhu cầu thuê của mình".

Theo báo cáo của CBRE, giá chào thuê trung bình tiếp tục giảm, đạt 21,8 USD/ m²/tháng. Hạng A ghi nhận mức giảm 3,2% so với quý trước, trong khi hạng B ghi nhận mức giảm nhẹ 0,4%. So với cùng kỳ năm trước, các tòa nhà hạng B ghi nhận những dấu hiệu khả quan hơn, với mức tăng giá khoảng 1,6% so với mức giảm 6,2% của hạng A. Giá chào thuê trung bình của các tòa nhà hạng A đạt 30,4 USD/m²/tháng và 18,4 USD/m²/tháng đối với các tòa hạng B.

Tp. Hồ Chí Minh khởi sắc hơn Hà Nội

Mặc dù giá chào thuê ở cả 2 thị trường Tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội đều có xu hướng giảm nhưng tại Tp. Hồ Chí Minh nhìn chung ổn định hơn bởi giá chào thuê văn phòng hạng A tăng 1% so với quý I/2014. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng cho thuê ở khu vực Tp. Hồ Chí Minh tiếp tục duy trì ở mức 91%, bình ổn so với quý I/2014.

"Các dự án tương lai đáng chú ý vẫn tiếp tục duy trì tiến độ xây dựng tốt trong quý, khảo sát như Vietcombank Tower, Lim Tower 2 (quận 3), Viettel Office và Trade Center (quận 10). Đến cuối năm 2015, thị trường dự kiến sẽ có thêm hơn 200.000m2 sàn văn phòng hạng A và B. Một phần đáng kể trong nguồn cung tương lai này sẽ dành cho chủ đầu tư sử dụng. Thị trường do đó sẽ không phải chịu nhiều áp lực từ việc tăng cung sắp tới và chủ nhà có khả năng giữ vững vị thế của mình", bà Dung cho biết.

Trong khi đó, tại Hà Nội, tỷ lệ lấp đầy tại cả hạng A và hạng B đều giảm so với quý trước, chủ yếu do tòa nhà EVN mới tham gia vào thị trường. Tỷ lệ trống của các tòa văn phòng hạng A trong quý II là 23,1%, còn tại các tòa hạng B là 34%, giảm 4,4 điểm phần trăm so với quý trước.

Trong thời gian tới, các dự án tại khu vực phía Tây Hà Nội tiếp tục chịu sức ép giá thuê giảm do nguồn cung hiện tại và nguồn cung tương lai tương đối dồi dào. Giá chào thuê trung bình dự báo sẽ tiếp tục giảm trong khi tỷ lệ trống sẽ tiếp tục tăng khi có nguồn cung mới gia nhập thị trường. Các tòa văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm sẽ đạt công suất thuê tốt hơn do khách thuê không thật sự có nhiều lựa chọn tại phân khúc này. Tuy nhiên, các tòa nhà văn phòng cũ cần phải được nâng cấp tu sửa kịp thời để có thể cạnh tranh với những dự án văn phòng mới ra nhập thị trường.

Đáng chú ý, theo số liệu yêu cầu thuê CBRE nhận được trong quý II/2014, 60% khách có nhu cầu thuê là những doanh nghiệp mới thành lập hoặc có nhu cầu mở rộng diện tích thuê. Số liệu này cao hơn nhiều so với quý II/2013, khi chỉ có 37% khách có nhu cầu thuê là một trong hai đối tượng trên. Các công ty cung cấp dịch vụ tài chính và tư vấn vẫn là những khách thuê tích cực nhất trên thị trường khi chiếm đến 26% tổng số yêu cầu thuê nhận được. Theo sau là các công ty trong các lĩnh vực dược phẩm, công nghệ, điện tử và luật.