Báo cáo của nhóm chuyên gia thuộc Diễn đàn mua bán, sáp nhập Việt Nam (MAF) cho biết trong 6 tháng đầu năm 2018, ngành bất động sản đang dẫn đầu về tỷ trọng giá trị mua bán và sáp nhập (M&A), đạt 66,75%. Top 5 thị trường đầu tư vào Việt Nam lần lượt là Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc và Hồng Kông.

Hầu hết các giao dịch này hướng tới các dự án bất động sản ở khu vực thành thị lớn hoặc đô thị mới phát triển, nơi tập trung dân cư, các dự án nghỉ dưỡng, các khách sạn ở vị trí trung tâm.

Các thương vụ đến từ châu Á

Thương vụ điển hình trong lĩnh vực bất động sản 2017 – 2018 là GIC đầu tư vào Vinhomes. GIC đầu tư tổng cộng 1,3 tỷ USD dưới hai hình thức là đầu tư mua cổ phần của Vinhomes và cung cấp một công cụ nợ cho Vinhomes để thực hiện các dự án.

Tập đoàn bất động sản Singapore là CapitaLand cũng đã công bố chi 1.380 tỷ đồng để thâu tóm khu đất rộng 6ha tại phường Bình Trưng Đông, Quận 2, TP. Hồ Chí Minh.

Vào tháng 4/2018 vừa qua, Frasers Property đã tham gia thỏa thuận mua cổ phần có điều kiện để sở hữu 75% vốn cổ phần của bất động sản Phú An Khang, đơn vị sở hữu phát triển dự án phức hợp tọa lạc tại quận 2 với giá trị khoảng 18 triệu USD.

Hồi đầu năm, tòa nhà văn phòng Sun Wah thực hiện bởi Nomura Real Estate Development (Nhật Bản). Nomura đã công bố chính thức mua lại 24% cổ phần của tòa nhà văn phòng Hạng A có vị trí đắc địa ở quận 1, TP. Hồ Chí Minh.

Tháng 3 vừa qua, CapitaLand công bố công ty con của Tập đoàn là CVH Nereus Pte. Ltd. đã mua lại 16,9 triệu cổ phiếu phổ thông, chiếm 99,5% vốn điều lệ của công ty Cổ phần Hiền Đức Tây Hồ, khoảng 685 tỷ đồng (tương đương 29,8 triệu USD).

Một nhà đầu tư khác của Singapore là Keppel Land trong tháng 6 năm 2018 đã công bố thoái vốn khỏi công ty CP Quốc Lộc Phát, đơn vị phát triển một dự án BĐS tại quận 2, TP. Hồ Chí Minh.

Công ty con của công ty này là Keppel Thủ Thiêm đã chuyển nhượng 20% cổ phần trong Quốc Lộc Phát với giá 42,2 triệu USD. Lợi nhuận thu được từ thương vụ này dự kiến khoảng 13 triệu USD.

Keppel Land vẫn còn nắm giữ lợi ích khoảng 15% trong Quốc Lộc Phát thông qua một công ty con khác là Orbista. Tuy nhiên, công ty cũng sẽ tìm đối tác chuyển nhượng phần vốn này trong thời gian tới.

Hiếm hoi trong năm 2018 có thương vụ Quỹ tư nhân Mỹ Warburg Pincus kết hợp với Tổng công ty Đầu tư và phát triển công nghiệp – Becamex IDC thành lập một liên doanh với số vốn hơn 200 triệu USD để phát triển chuỗi logistics và bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.

Hoạt động M&A diễn ra khá sôi động, điều đó chứng tỏ sự quan tâm mạnh mẽ từ giới đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực địa ốc. Tuy nhiên, hoạt động M&A chủ yếu đến từ các nước trong khu vực châu Á.

Thị trường BĐS còn rủi ro?

Các chuyên gia dự báo, xu hướng M&A sẽ còn tiếp tục trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, sự thiếu vắng các nhà đầu tư từ châu Mỹ, châu Âu vào thị trường này khiến thị trường phát triển chưa được như mong đợi, nhất là trong cách quản trị, vận hành và phong cách dịch vụ.

Trả lời lý do các nhà đầu tư châu Á đổ tiền vào thị trường bất động sản Việt Nam, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư của Savills Việt Nam, cho biết so với các nhà đầu tư châu Âu, châu Mỹ, các nhà đầu tư châu Á có sự gần gũi về vị trí địa lý, tương đồng về văn hóa nhiều hơn.

Hơn nữa, bản chất đầu tư bất động sản liên quan rất nhiều đến luật lệ địa phương, nhất là vấn đề pháp lý sở tại, do vậy đây là một trong những yếu tố giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam được chú ý nhiều hơn bởi nhà đầu tư châu Á.

Đồng quan điểm, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, chia sẻ sở dĩ các nhà đầu tư châu Á thực hiện nhiều hoạt động M&A ở Việt Nam là do họ đã có mặt tại Việt Nam từ khá lâu, có kinh nghiệm và quen thuộc hơn thị trường này.

Hơn nữa, thị trường bất động sản của Nhật Bản, Hàn Quốc đã phát triển sớm hơn, tỷ suất lợi nhuận từ thị trường của nước họ đem lại không cao như thị trường Việt Nam, nên các nhà đầu tư quốc gia này đã "mạnh tay" đổ tiền vào bất động sản Việt Nam.

Còn các nhà đầu tư bất động sản châu Mỹ và châu Âu, họ chưa quen thuộc thị trường bất động sản Việt Nam, hồ sơ danh mục đầu tư, mức chấp nhận đầu tư rủi ro thấp hơn các nhà đầu tư thuộc các nước khu vực châu Á. Nếu đầu tư họ sẽ đầu tư vào những thị trường phát triển hơn, đơn cử như Nhật Bản, Singapore… với mức rủi ro thấp hơn.

"Do đó, thị trường mới nổi như Việt Nam sẽ không được ưu tiên bằng, chứ không phải là thị trường Việt Nam chưa hấp dẫn", ông Powell khẳng định.

Theo ông Sử Ngọc Khương, các nhà đầu tư châu Mỹ, châu Âu không trực tiếp M&A bất động sản, nhưng họ đầu tư gián tiếp, đó là kênh đầu tư vào các cổ phiếu bất động sản, bởi họ quan tâm đến tính thanh khoản, ít tham gia với cấp độ dự án hay công ty mà chọn lựa công ty niêm yết với tư cách nhà đầu tư tài chính.

Vì thế, có thể nhận thấy, các nhà đầu tư châu Âu và châu Mỹ tham gia chứng khoán bất động sản không ít hơn những nhà đầu tư châu Á, thông qua các quỹ đầu tư, tổ chức định chế tài chính", ông Khương nhận định.