Thị trường BĐS Việt Nam

Thống kê cho thấy, cuối tháng 3, đầu tháng 4/2010, thị trường đất nền tại các dự án khu vực phía Tây Hà Nội tăng giá ngoài dự báo và quy luật. Mặc dù nằm rất xa khu vực trung tâm Hà Nội nhưng giá đất nền tại Khu đô thị mới Vân Canh từ mức 22-23 triệu đồng/m2 đã tăng lên 26,5 triệu đồng/m2. Đất nền tại khu vực Cầu Diễn đã tăng từ mức 28,5 triệu đồng/m2 lên 30,5 triệu đồng/m2. Đất nền tại Mỗ Lao, Bắc An Khánh… cũng được đẩy giá tới 35-40 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, những cơn sốt giá đến nhanh, đi cũng nhanh và hiện các khu vực này hầu như không có giao dịch. Tình hình lại có diễn biến tương đối khá tại Tp. Hồ Chí Minh. Mặt bằng giá nhà-đất tại đây đã rẻ hơn khoảng 20-40% so với đỉnh cơn sốt đất năm 2007 và khả năng khó có thể giảm thêm.

Có thể thấy, trong năm 2010, sự sôi động của thị trường BĐS diễn ra không đồng đều ở các phân khúc cũng như tại các địa phương. Tuy nhiên, có 5 phân khúc sau có thể có những tín hiệu sáng sủa:

Thứ nhất, phân khúc thị trường có mức giá thấp. Phân khúc này có khả năng thanh toán và giao dịch diễn ra sôi động nhất trong năm 2010.

Thứ hai, thị trường nhà khu đô thị cũ. Đây vẫn là một thị trường tiềm năng và sôi động, mặc dù không rõ nét.

Thứ ba, phân khúc nhà ở xã hội. Phân khúc này sẽ có những chuyển động theo đúng chủ trương của Chính phủ và các bộ, ngành, các địa phương, trong đó phải kể đến vai trò của Bộ Xây dựng.

Thứ tư, phân khúc căn hộ và nhà khu đô thị mới tại những vị trí tốt (sẽ sôi động do những thị trường liên thông đang điều chỉnh).

Thứ năm, thị trường căn hộ, biệt thự trong khu du lịch nghỉ dưỡng. Phân khúc này hứa hẹn sẽ có bước phát triển mới.

Các kênh cấp vốn cho doanh nghiệp BĐS và thị trường BĐS Việt Nam

Về cầu vốn của thị trường BĐS

Trong năm 2010, cầu về tài chính, về nguồn vốn cho thị trường BĐS là rất lớn. Nếu như những năm trước 2008, nhu cầu của cả một dự án khu đô thị mới cũng chỉ ở mức 200-300-500 triệu USD thì hiện tại, nhu cầu của những dự án hàng tỷ USD đã và đang gia tăng đáng kể.

Hơn nữa, sau hai năm thị trường BĐS điều chỉnh (2008-2009) do những ảnh hưởng của khó khăn kinh tế trong nước cũng như khủng hoảng tài chính thế giới, năm 2010 sẽ có rất nhiều dự án cần được khởi công, cần được triển khai. Hệ quả tất yếu là thị trường BĐS sẽ cần một lượng vốn rất lớn.

Về cung vốn đối với thị trường BĐS

Các kênh cấp vốn cơ bản cho doanh nghiệp BĐS và thị trường BĐS bao gồm:

(i) Kênh tín dụng từ các ngân hàng thương mại;

(ii) Kênh thông qua hệ thống thế chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân hàng;

(iii) Kênh tiết kiệm BĐS; (iv) Kênh thông qua trái phiếu, cổ phiếu BĐS; (

v) Kênh thông qua các quỹ đầu tư (trong đó đặc biệt có quỹ đầu tư tín thác BĐS – Real Estate Investment Trust - REIT); (vi) Kênh đầu tư từ các nhà đầu tư tiềm năng;

(vii) Kênh đầu tư từ nước ngoài.

Kênh cấp vốn từ hệ thống ngân hàng

Có thể nói, thị trường BĐS Việt Nam đang đứng trước ngã ba đường. Một lối đi đến thị trường phát triển với cấp độ cao hơn. Một lối theo hướng tiếp cận cũ, tức là không có gì thay đổi lớm, thị trường BĐS vẫn chờ những nguồn vốn hiện có, với nguồn vốn vẫn không có gì đột biến. Hệ quả của cách tiếp cận này là hệ thống BĐS vẫn hoạt động như lâu nay, số dự án sẽ không tăng trưởng được và giá các sản phẩm vẫn tiếp tục tăng cao,  không kiểm soát được.

Nếu đi theo cách tiếp cận truyền thống, tình hình sẽ ngày càng khó khăn. Nguyên nhân căn bản là hệ thống ngân hàng không thể tiếp tục mở rộng tín dụng cho hệ thống và thị trường BĐS hơn nữa. Số liệu thống kê cho thấy, tổng dư nợ tín dụng trong năm 2009 tăng 37,53%  (bình quân 3,13%/tháng), trong đó tín dụng bằng VND tăng khoảng 43% nhưng tháng 1/2010 chỉ tăng 0,26%, tháng 2 tăng 1,14%, tháng 3 tăng 1,49% và quý I/2010 chỉ tăng 3,52%, trong đó dư nợ tín dụng bằng VND tăng 0,57% so với tháng 12/2009.

Thống kê cũng cho thấy trong tổng cộng 39 ngân hàng thương mại cổ phần (NHTMCP) đang hoạt động có tới 24 ngân hàng có vốn điều lệ dưới 3.000 tỷ đồng. Trong đó có 15 ngân hàng có vốn dưới 2.000 tỷ đồng và tám ngân hàng có vốn quanh mức 1.000 tỷ đồng.

Với các NHTM, mức vốn pháp định áp dụng cho đến năm 2010 là 3.000 tỷ đồng; chi nhánh ngân hàng nước ngoài là 15 triệu USD; với ngân hàng chính sách, ngân hàng phát triển là 5.000 tỷ đồng; ngân hàng đầu tư, ngân hàng hợp tác và quỹ tín dụng nhân dân Trung ương là 3.000 tỷ đồng; với công ty tài chính là 500 tỷ đồng; công ty cho thuê tài chính là 150 tỷ đồng.

Như vậy, hệ thống ngân hàng đang phải đối mặt với vấn đề về kiện toàn hệ thống, về vấn đề tăng vốn pháp định của các ngân hàng, về vấn đề sáp nhập, mua lại giữa các ngân hàng thừa vốn và thiếu vốn pháp định... nên ưu tiên của họ trong ngắn hạn (và có thể trung hạn) là phải giải quyết vấn đề nội bộ hơn là giải quyết vấn đề vốn của thị trường BĐS. Theo đó, thị trường BĐS - vẫn phải phụ thuộc lớn vào lượng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng- nếu không tìm được các nguồn vốn khác thì sẽ không thể phát triển.

Kênh cấp vốn thông qua thị trường cổ phiếu, TTCK

Kênh cấp vốn cho thị trường BĐS thông qua TTCK, thị trường cổ phiếu là một trong những kênh quan trọng. Trên thị trường OTC nhiều cổ phiếu của các công ty BĐS đang được nhà đầu tư tìm mua, như Petroland (CTCP Đầu tư hạ tầng và đô thị dầu khí), Sacomreal (CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín), 584 (CTCP Đầu tư xây dựng, khai thác công trình giao thông 584), IDJF (CTCP Đầu tư tài chính quốc tế và phát triển doanh nghiệp IDJ), UDEC (CTCP Xây dựng phát triển đô thị Bà Rịa - Vũng Tàu)….

TTCK trong ngắn hạn có thể không tăng trưởng lớn nhưng nếu thị trường BĐS không còn cơ hội thì nguồn vốn sẽ vận hành sang TTCK. Hệ quả là TTCK có thể bùng nổ, nguồn tiền lại tiếp tục được thu hút vào TTCK và thị trường BĐS đã thiếu vốn sẽ lại càng thiếu vốn.

Kênh vốn đầu tư nước ngoài

Kinh tế thế giới đã có dấu hiệu phục hồi, TTCK các nước đã tái lập những mức cao; thị trường BĐS của một số nước đã có dấu hiệu tăng trưởng. Nguồn vốn đầu tư có xu thế quay lại các nước phát triển. Bên cạnh đó, một số quốc gia phát triển có nguy cơ tiềm ẩn về khủng hoảng nợ công nên nguồn vốn của các tổ chức quốc tế và các thể chế tài chính cũng có xu hướng vận hành vào các nền kinh tế này hơn là đến các nước đang phát triển.

Vì vậy, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam không thật sự có triển vọng gia tăng lớn trong ngắn hạn. Dự án Bãi biển Rồng bị thu hồi là một ví dụ cho thấy khó mở rộng nguồn đầu tư theo truyền thống, kể cả đối với FDI. Vì vậy, cần có những cơ chế huy động vốn mới.

Bảng 1: Đầu tư trực tiếp nước ngoài 4 tháng đầu năm 2010

(Nguồn: Bộ Kế hoạch và Đầu tư)

Kênh cấp vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng

Một trong những nguồn vốn quan trọng của thị trường BĐS những năm qua là từ các nhà đầu tư tiềm năng (những nhà đầu tư thứ cấp của thị trường BĐS). Đây là một lực lượng rất đông đảo, từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ tư nhân, đến các doanh nghiệp trong ngành kinh doanh BĐS và các tổ chức, doanh nghiệp ngoài ngành kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, hiện có một thực tế là rất nhiều nhà đầu tư tiềm năng có lượng vốn không đủ lớn (không đủ để thanh toán trọng vẹn cho một BĐS đơn lẻ) nhưng lại đầu tư rất dàn trải.

Bên cạnh đó, rất nhiều nhà đầu tư phát triển (những chủ dự án) cũng gặp khó khăn về vốn để đủ đáp ứng yêu cầu của luật pháp trước khi có thể bán sản phẩm để thu hút ngồn vốn. Vì vậy, một tỷ lệ khá lớn các chủ đầu tư dự án đã vận dụng hướng góp vốn đầu tư hoặc vay tiền của nhà đầu tư và trả bằng quyền mua sản phẩm hoặc lãi suất ngân hàng.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại, nguồn huy động này ngày càng gặp khó khăn do rất nhiều nguyên nhân (tính khả thi của dự án, thương hiệu của chủ đầu tư dự án, năng lực thanh toán của chủ đầu tư thứ cấp không cao) nên nguồn này ngày càng hạn hẹp.

Một nghịch lý hiện vẫn tồn tại là một số nhà đầu tư tiềm năng, có một lượng tiền đáng kể lại tập trung mua gom, đẩy giá những dự án có khả năng sinh lợi cao. Số liệu rao bán trên các thông tin đại chúng cho thấy các căn hộ chung cư tại địa bàn vành đai 3 của Hà Nội, với chất lượng xây dựng tốt, đã bị đẩy giá lên từ 30-35 triệu/m2.

Đây là một mức giá rất khó hiện thực, rất khó có khả năng thành toán (4,5-5 tỷ/căn hộ 150 m2). Vì vậy, các nhà đầu tư tiềm năng có vốn ít rất khó có thể tham gia vào phân khúc thị trường này. Đến đây, vấn đề một lần nữa đặt ra là phải tập hợp các nhà đầu tư tiềm năng có tích lũy thấp lại trong một cơ chế huy động vốn mới.

Các kênh cấp vốn khác

Có thể kể đến một số kênh cấp vốn khác cho thị trường BĐS Việt Nam là:

•    Kênh cấp vốn thông qua thị trường trái phiếu, quỹ tiết kiệm đầu tư mới chỉ được thực hiện ở dạng một số thí điểm. Hiện chưa có văn bản quy phạm pháp luật cho phép thực hiện.
•    Kênh cấp vốn thông qua thị trường tái thế chấp. Kênh cấp vốn này vẫn mới chỉ ở dạng tiềm năng (Quyết định 105/2007/QĐ-TTg ) nhưng chưa có văn bản hướng dẫn triển khai.
•    Kênh cấp vốn từ các quỹ đầu tư BĐS. Hiện mới chỉ có các quỹ đầu tư dưới dạng doanh nghiệp, chưa có các quỹ đầu tư BĐS chuyên biệt. Chưa có văn bản pháp luật về quỹ đầu tư BĐS mà mới chỉ có các văn bản có liên quan đến đầu tư BĐS thông qua các hình thức công ty vốn hoặc công ty đầu tư chứng khoán theo Nghị định 81/2008/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung Nghị định 79/2002/NĐ-CP về thành lập các công ty tài chính) và Quyết định 35 và 45 của Bộ tài chính về các quỹ đầu tư chứng khoán cho phép đầu tư không quá 10% vào BĐS.

Giải pháp tăng cường nguồn vốn cho doanh nghiệp BĐS trong thời gian tới

Nhóm các giải pháp tăng cường năng lực doanh nghiệp và đầu tư

Về phần các doanh nghiệp, giải pháp hướng tới là:

(i) Tăng cường tín nhiệm của các doanh nghiệp BĐS để thu hút vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng;

(iii) Tăng cường các hoạt động thu hút vốn trên thị trường cổ phiếu thông qua niêm yết doanh nghiệp lên sàn chứng khoán;

(iv) Tăng cường huy động vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài.

Nhóm giải pháp đối với các công cụ tiền tệ

Hệ thống ngân hàng đang phải đối mặt với tình trạng nếu gia tăng tín dụng thì khó kiềm chế lạm phát; trong khi nếu không gia tăng tín dụng thì nền kinh tế sẽ bị hạn hẹp về nguồn vốn. Thị trường BĐS không nằm ngoài quy luật này, vì vậy, cần phải có những cơ chế mới, những kênh mới để tạo vốn cho thị trường BĐS. Do đó:

Thứ nhất, phải hình thành định chế thị trường thế chấp thứ cấp (triển khai Quyết định 105/2007/QĐ-TTg).

Thứ hai, phải tăng cường các giải pháp nhằm tạo dựng, phát triển và thu hút các hiệp hội vay - tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm phục vụ cho các hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS.

Thứ ba, cổ phần hóa các công trình để thu hút nguồn vốn thông qua các công ty cổ phần.

Nhóm giải pháp đối với các công cụ tài chính

Đến thời điểm này, chỉ còn có các công cụ tài chính là chưa được khai thác đúng mức. Kinh nghiệm và thực tiễn thế giới chỉ ra rằng, khi các kênh vốn truyền thống không thể mở rộng thêm được nữa, cần phải sử dụng đến các công cụ tài chính để tạo nguồn vốn cho thị trường BĐS. Trong điều kiện hiện nay, một số công cụ có thể thực hiện là:

Thứ nhất, tăng cường kênh huy động vốn cho thị trường BĐS thông qua các công ty tài chính. Mở rộng tỷ lệ đầu tư vào thị trường BĐS cho các công ty tài chính được thành lập theo Nghị định 81/2008/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định 79/2002/NĐ-CP về thành lập các công ty tài chính nhằm tìm kiếm nguồn vốn trung và cho thị trường BĐS.

Thứ hai, cho phép tăng tỷ lệ đầu tư từ các quỹ đầu tư chứng khoán theo Quyết định 35 và 45 của Bộ Tài chính vào thị trường BĐS.

Thứ ba, hình thành và phát triển loại hình trái phiếu BĐS; Hình thành khung pháp lý, nhân rộng mô hình trái phiếu BĐS.

Thứ tư, huy động sự tham gia đầu tư vào TTCK của các công ty bảo hiểm nhân thọ, các Quỹ hưu trí.

Có thể khẳng định rằng, thị trường BĐS Việt Nam đang ở giai đoạn phát triển từ cấp độ tiền tệ hóa lên tài chính hóa. Xét tổng thể thị trường cả phía cung lẫn phía cầu về vốn thì hiện nay, với các chính sách hiện hành, nguồn vốn đã đến mức tới hạn, một số nguồn vốn có tiềm năng thì chưa được huy động. Đây chính là lúc các công cụ tài chính cần được xem xét đến như là một giải pháp cấp vốn cho thị trường BĐS.

Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến đến nay các công cụ tài chính vẫn chưa xuất hiện để tạo vốn cho thị trường BĐS là các doanh nghiệp chưa thực sự có nhu cầu và chính sách cũng còn chưa được ban hành. Giải pháp hiện nay cần thực hiện là nhanh chóng giải phóng hiện tượng “tiền tệ hoá”, thay thế đó là các giải pháp nhằm tạo ra cơ chế, định chế chuyển tiếp có tính dài hạn “tài chính hoá” phù hợp với xu thế chung của quốc tế, đảm bảo sự ổn định và phát triển thị trường trong các giai đoạn tiếp theo.

Một trong nhiều giải pháp là cần hình thành và phát triển các dạng hình quỹ đầu tư phát triển BĐS. Chỉ khi thị trường BĐS có được sự tài trợ của các loại hình quỹ tài chính thì chúng ta mới có một thị trường BĐS được tài chính hóa và đó là giai đoạn của thị trường BĐS phát triển.

Tài liệu tham khảo:

•    http://diaoc.tuoitre.com.vn/
•    http://www.baodautu.vn/
•    http://www.vietnamnet.vn/
•    Trần Kim Chung, 2010. Lựa chọn kênh huy động vốn nào cho doanh nghiệp BĐS. Tài liệu hội thảo Giải pháp về vốn cho thị trường BĐS năm 2010. Hà Nội. Tháng 5/2010.