Thị trường “lập đỉnh” những tháng đầu năm

Thị trường bất động sản chứng kiến những cơn sốt đất ngay từ quý I/2022 khi lượng giao dịch, giá đất không ngừng tăng lên trong thời gian ngắn. Đất thổ cư, đất ở và đất nền dự án có mức quan tâm tăng mạnh ở nhiều địa phương trên cả nước. Trong đó, Khánh Hòa, Lâm Đồng và Đà Nẵng là ba địa phương có mức tăng mạnh nhất, lần lượt là 35%, 41% và 32%. Hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có mức tăng lần lượt là 8% và 18%.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá nhà đất tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tăng mạnh trong quý I/2022. Tại TP. Hà Nội, căn hộ chung cư tăng giá 1,53%; nhà ở riêng lẻ tăng 2,24%; đất nền cho xây dựng nhà ở tăng 2,85%. Tại TP. Hồ Chí Minh, căn hộ chung cư tăng 2,48%; nhà ở riêng lẻ tăng 2%; đất nền cho xây dựng nhà ở tăng 3,6%.

Đà tăng chậm dần và có dấu hiệu chững lại ở thời điểm đầu quý II/2022 với sự vào cuộc của chính quyền các địa phương và các bộ ngành. Tuy nhiên, giá bất động sản dường như không có dấu hiệu chững lại mà biến động theo chiều hướng liên tục tăng, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. 

Sức tăng giá “đột biến” của chung cư

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong năm 2022, giá chung cư sơ cấp tăng từ 5 - 7%. Tại Hà Nội, giá bán phân khúc bình dân tăng khoảng 7%, phân khúc trung cấp ghi nhận tăng khoảng 18%, phân khúc  cao cấp tăng khoảng 10%. Ở TP. Hồ Chí Minh lại có mức tăng thấp hơn, phân khúc trung cấp tăng khoảng 4%, cao cấp tăng khoảng 5%.

Đặc biệt, với các căn hộ chung cư đã qua sử dụng cũng được đẩy giá tăng trung bình khoảng 15-20% tại khu vực nội thành Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Thậm chí trong quý III/2022, nhiều dự án chung cư tại Hà Nội như Sudico Mỹ Đình, Iris Garden, Vinhomes Green Bay... ghi nhận giá tăng từ 200 triệu – 1 tỷ đồng. Còn tại TP. Hồ Chí Minh cũng tăng lên ngưỡng trăm triệu đồng/m2 đối với chung cư phân khúc cao cấp.

Các chuyên gia cho rằng, nguyên nhân sức tăng giá “đột biến” của chung cư xuất phát từ nguồn cung dự án khan hiếm, trong khi nhu cầu về nhà ở của người dân cao. Bên cạnh đó, mức giá căn hộ chung cư mới mở bán ở ngưỡng cao cũng tác động đến xu hướng tìm kiếm căn hộ đã qua sử dụng. Còn đối với căn hộ chung cư mới, do áp lực về chi phí đầu vào khiến chủ đầu tư buộc phải bán giá cao.

Chính phủ tăng cường tháo gỡ khó khăn cho thị trường

Ngày 17/11/2022, Thủ tướng Chính phủ đã có quyết định thành lập tổ công tác của Thủ tướng về rà soát, hướng dẫn và đôn đốc tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong việc triển khai thực hiện dự án bất động sản đối với các doanh nghiệp tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Tổ công tác do Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị làm tổ trưởng. 

Nhiệm vụ của Tổ công tác là rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện các dự án bất động sản. Đồng thời, tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo, giải quyết, tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc liên quan đến việc triển khai thực hiện các dự án bất động sản với các nội dung thuộc thẩm quyền của Thủ tướng; tổng hợp, tham mưu Thủ tướng báo cáo các cấp có thẩm quyền giải quyết và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến quá trình triển khai thực hiện các dự án bất động sản đối với những nội dung vượt thẩm quyền của Thủ tướng.

Ngay sau đó, trước khó khăn của thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ đã ký 3 công điện để chỉ đạo xử lý các vấn đề cấp bách gồm: Công điện số 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế; Công điện số 1163/CĐ-TTg ngày 13/12/2022 về thị trường trái phiếu doanh nghiệp; Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở.

Theo đó, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu các Bộ, ngành liên quan chỉ đạo, phối hợp các cơ quan, đơn vị chủ động rà soát khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện các dự án bất động sản; đề xuất sửa đổi các quy định pháp luật theo thẩm quyền còn chồng chéo, bất cập.

Đặc biệt, rà soát đề xuất sửa đổi các quy định pháp luật theo thẩm quyền còn chồng chéo, bất cập, trình Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng. Ban hành các văn bản theo thẩm quyền hoặc đề xuất ban hành Nghị định của Chính phủ hướng dẫn về quy trình, trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và khu đô thị.

"Điểm sáng" bất động sản công nghiệp 

Bất động sản công nghiệp được ghi nhận là phân khúc tăng trưởng bình ổn nhất trong năm 2022. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên cả nước ở mức 90%, giá thuê tăng 5% theo quý. Một số loại hình mới như nhà xưởng, nhà kho… còn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 95%. Điều này đã giúp nâng vị thế cạnh tranh trực tiếp giữa Việt Nam với các nước trong khu vực.

Theo đánh giá của Tập đoàn Savills Việt Nam, phân khúc bất động sản công nghiệp là điểm sáng, là phân khúc sôi động nhất trên thị trường bất động sản năm qua. Nhất là tại các khu vực Bắc Bộ, Nam Bộ và các vùng kinh tế lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Bà Rịa - Vũng Tàu đã bộ lộ “sức hút” vô cùng lớn.

Sự tác động mạnh mẽ đến từ các chính sách

Nhiều chuyên gia đồng quan điểm rằng 2022 là năm ghi nhận những tác động tích cực từ phía cơ quan quản lý khi đẩy mạnh tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong các chính sách.

Điển hình như sửa đổi Luật Đất Đai năm 2013, trong đó, việc bỏ quy định khung giá đất, quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường nhằm bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan... là các vấn đề sửa đổi rất được xã hội quan tâm, đặc biệt là các chủ thể tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản.

Ngoài ra, một số đề xuất sửa đổi chính sách như quy định thời hạn sở hữu chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới nhất do Bộ Xây dựng đề xuất cũng đã tác động đến các nhà đầu tư.

Cung – cầu các phân khúc bất động sản có hiện tượng “lệch pha”

Trong năm 2022, phân khúc nhà ở bình dân, nhà thương mại giá rẻ, nhà ở cho người có thu nhập thấp luôn trong tình trạng khan hiếm. Trong khi đó, nguồn cung phân khúc cao cấp lại chiếm phần lớn trên thị trường. Điều này dẫn đến tình trạng “lệch pha” giữa cung – cầu năm qua.

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, tình trạng này thể hiện rõ nét nhất ở việc nguồn cung nhà ở cao cấp rất sẵn nhưng thiếu nhu cầu. Còn nhà ở bình dân có mức giá dưới 2 tỷ đồng/căn, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân với nguồn cầu cao thì ngày càng “vắng bóng”.

HoREA cho rằng, tình trạng “lệch pha” về cung - cầu và “lệch pha” về cung ứng thị trường đã khiến giá nhà tăng liên tục trong vòng 5 năm qua, tính từ năm 2017.

Nhà ở xã hội nhận được nhiều quan tâm 

Là phân khúc được kỳ vọng nhất trong năm 2022, nhà ở xã hội tiếp tục nhận được sự quan tâm và dự báo sẽ là động lực giúp thị trường địa ốc trong năm 2023 đi theo quỹ đạo mới và lạc quan hơn. Nhất là khi hàng loạt doanh nghiệp bất động sản lớn như Sun Group, VinGroup, Nova Group, BRG, Bitexco, Him Lam… đều cam kết sẽ tham gia xây dựng nhà ở xã hội.

Trong đó, Tập đoàn Vingroup lên kế hoạch hoàn thiện 500.000 căn hộ nhà ở xã hội trong vòng 5 năm. Masterise Group công bố sẽ triển khai phát triển khoảng 25.000 căn nhà ở xã hội.

Tập đoàn Novaland cũng chia sẻ kế hoạch đầu tư xây dựng 200.000 căn hộ nhà ở xã hội tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh thành phía Nam. Hòa Bình Group đặt mục tiêu xây khoảng 10.000 căn hộ nhà ở xã hội ở nhiều tỉnh...