Theo thống kê sơ bộ của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có khoảng 3.000 chung cư, tập trung chủ yếu tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Trong đó, qua tổng hợp báo cáo của 43 địa phương, có 108 dự án đang có tranh chấp, khiếu nại liên quan đến chất lượng công trình, diện tích sở hữu chung, riêng; kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; kinh phí quản lý, vận hành.

Trước đó, tại hội thảo về công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư, đại diện Sở Xây dựng Tp.HCM đã đề xuất bỏ quy định thu phí bảo trì 2%. Đề xuất này đã tạo nên nhiều ý kiến trái chiều.

Phương án nào khả thi?

Mới đây, tại buổi họp báo thường kỳ quý I/2019 của Bộ Xây dựng, ông Lê Quang Hùng – Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cho biết việc thu phí bảo trì chung cư của Việt Nam là học tập kinh nghiệm từ quốc tế.

Theo ông Hùng, tòa chung cư là đa sở hữu cả diện tích chung và riêng, trách nhiệm bảo trì chung cư là của các chủ sở hữu, do đó cần thành lập quỹ bảo trì để sử dụng vào bảo trì tòa nhà.

"Vấn đề quan trọng nhất là xem xét lại quy định về việc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì. Việt Nam mới xây dựng và quản lý chung cư được hơn 10 năm trở lại đây nên cũng đang từng bước hoàn chỉnh cơ chế quản lý", ông Hùng nói.

Liên quan đến quỹ bảo trì 2%, ông Nguyễn Trọng Ninh – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết hiện có ba luồng ý kiến: Thứ nhất là vẫn giữ theo quy định hiện hành, vấn đề là quản lý và sử dụng sao cho hợp lý, hiệu quả, công khai, minh bạch. Thứ hai là bỏ không thu nữa, bao giờ có phát sinh, hư hỏng sẽ thu sau. Thứ ba là không thu ngay khi ký hợp đồng mà thu dần sau 5 năm nhận nhà bởi sau 5 năm, các tòa chung cư mới hết thời hạn bảo hành.

Ông Ninh cho rằng quy định thu phí bảo trì 2% nằm trong Luật Nhà ở năm 2014 nên thay đổi cũng phải dựa trên sửa đổi luật. Quyết định cao nhất về vấn đề quỹ bảo trì nhà chung cư thuộc các cơ quan ban hành luật.

Sau khi Bộ Xây dựng nhận được báo cáo của 43 địa phương về việc quản lý quỹ bảo trì, vận hành nhà chung cư, cuối tháng 4 này, Bộ sẽ có buổi giải trình với Ủy ban Pháp luật Quốc hội về vấn đề quỹ bảo trì. "Việc bỏ không thu phí bảo trì ngay tại thời điểm mua nhà hay giữ nguyên như hiện tại, bộ sẽ đánh giá cụ thể và quyết định", ông Ninh cho hay.

Xung quanh việc giữ hay bỏ quỹ bảo trì 2%, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc công ty TNHH CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội, cho rằng đây là vấn đề gây nhiều tranh cãi trong thời gian gần đây. Về bản chất, quy định này không sai, quỹ bảo trì là cần thiết để giải quyết các vấn đề liên quan đến việc vận hành, bảo trì nhà chung cư.

Nhà nước giám sát chặt

Theo kinh nghiệm thế giới, nhiều quốc gia cũng không bắt buộc người dân đóng tiền phí bảo trì ngay khi mua nhà, họ có thể đóng từng đợt. Tuy nhiên, cần có quy định chặt chẽ hơn trong việc sử dụng phí bảo trì để đảm bảo số tiền này được sử dụng hợp lý.

Bên cạnh đó, cần có bên thứ ba là ngân hàng để giám sát số tiền quỹ này nhằm bảo đảm số quỹ bảo trì được chủ đầu tư bàn giao cho ban quản trị đúng quy định và được ban quản trị sử dụng công khai, minh bạch. Có như vậy mới có thể giảm thiểu được những tranh chấp nhức nhối tại nhiều dự án chung cư liên quan đến số tiền phí bảo trì như hiện nay.

GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng nếu bỏ thu phí bảo trì hoặc thu sau sẽ rất khó thực hiện, đồng thời gây ra sự bị động trong việc bảo trì, bảo dưỡng các tài sản chung của chung cư, nhất là các sửa chữa lớn.

Dưới góc độ một công ty quản lý bất động sản, ông Nguyễn Quang Huy – Phó Tổng Giám đốc công ty PMC, chia sẻ phí bảo trì là rất cần thiết trong việc vận hành nhà chung cư. Công tác bảo trì, bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật nhà chung cư là việc làm bắt buộc theo tiêu chuẩn của nhà sản xuất để đảm bảo cho chung cư được vận hành một cách an toàn.

Nếu buông lỏng vấn đề này, trong tương lai không xa sẽ dẫn đến một loạt các công trình nhà chung cư bị xuống cấp nghiêm trọng. Kéo theo đó là các rủi ro về cháy nổ, mất an toàn cho cư dân. Trong khi đó, bất kỳ một yếu tố không an toàn nào của nhà chung cư cũng sẽ ngay lập tức trở thành thảm hoạ.

Mấu chốt của vấn đề là do chế tài luật pháp của Việt Nam chưa đủ nghiêm minh dẫn đến các chủ đầu tư, ban quản trị "nhờn luật", làm trái quy định trong việc quản lý phí bảo trì.

Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group, cũng khẳng định từ trước tới nay chưa thấy một chủ đầu tư nào bị khởi tố vì không bàn giao quỹ bảo trì. "Vấn đề là luật có được thực hiện nghiêm hay không", ông Hưng nhấn mạnh.

Như vậy, các cơ quan chức năng cần xem lại cách thức quản lý, cơ chế giám sát hoặc giao cho bên thứ ba thực hiện, đồng thời bổ sung mức xử phạt để chủ đầu tư, ban quản trị không thể lạm dụng, trục lợi từ quỹ bảo trì.