Trước những tranh chấp ngày càng gay gắt giữa các chung cư liên quan đến nguồn quỹ bảo trì, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đề nghị không giao cho chủ đầu tư thu, còn Hiệp hội Bất động sản TP (HoREA) thì đề xuất phương án giao ban quản trị thu trong 5 năm.

Truất quyền chủ đầu tư

Theo Sở Xây dựng TP, đơn vị này đang thụ lý, giải quyết 44 hồ sơ tranh chấp tại các chung cư trên địa bàn, trong đó có đến 34 chung cư liên quan đến quỹ bảo trì. Để giải quyết những tranh chấp này, Sở Xây dựng kiến nghị điều chỉnh quy định pháp luật về nội dung cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì (PBT) 2% phần sở hữu chung nhà chung cư cho ban qtheo hướng các bên khởi kiện tại tòa án theo luật dân sự. Về lâu dài, đơn vị này kiến nghị bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu PBT sở hữu chung ở nhà chung cư như hiện nay. Thay vào đó, việc hình thành quỹ bảo trì của từng chung cư sẽ dotrị thu của các chủ sở hữu trong quá trình quản lý, sử dụng theo tỉ lệ % do hội nghị nhà chung cư quyết định.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, thông tin quỹ bảo trì chung cư có giá trị rất lớn, nhất là những chung cư trên 20 tầng, cá biệt như quỹ bảo trì chung cư Keangnam (Hà Nội) lên đến khoảng 160 tỷ đồng. Bên cạnh đó, Luật Xây dựng quy định nhà thầu thi công chịu trách nhiệm bảo hành chung cư ít nhất 5 năm kể từ khi đưa vào sử dụng nên trong những năm đầu, nhu cầu sử dụng quỹ bảo trì chung cư không lớn. Mặt khác, dù có thu PBT 2% cũng không đủ để thực hiện bảo trì trong suốt vòng đời của nhà chung cư và đến khi hết quỹ bảo trì thì các chủ sở hữu chung cư sẽ phải đóng thêm.

Đánh giá quy định thu PBT bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà là rất cần thiết nhưng ông Châu cho rằng phương thức thu và quản lý, sử dụng PBT hiện nay có nhiều bất cập. Việc thu PBT ngay thời điểm giao nhà làm tăng gánh nặng của người mua nhà vì phải trả thêm 2% giá trị hợp đồng. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp gay gắt về quyền quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư. Chưa kể, số tiền quỹ bảo trì "khủng" trở thành miếng mồi ngon cho người cơ hội tìm mọi cách vào ban quản trị chung cư để trục lợi. Do đó, HoREA kiến nghị thay vì buộc người mua phải đóng 2% PBT tại thời điểm nhận nhà thì chuyển sang quy định ban quản trị thu PBT, số tiền 2% giá trị hợp đồng mua bán cũng chia đều trong 60 tháng để giảm nhẹ gánh nặng cho chủ sở hữu nhà chung cư.

Ban quản trị có đủ năng lực?

Trước đề xuất giao ban quản trị thu PBT, ông Nguyễn Mạnh Hùng, Trưởng ban quản trị chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh), cho biết nếu không có quỹ bảo trì thì chung cư không thể vận hành an toàn, mang lại cuộc sống tốt đẹp cho cư dân. Vì số tiền quỹ bảo trì thu ban đầu sẽ không bao giờ đủ để vận hành cho toàn bộ "quãng đời" chung cư nên việc đóng sớm, nộp vào ngân hàng lấy lãi là để nguồn quỹ được duy trì. Bên cạnh đó, các ban quản trị phải có kiến thức về vận hành chung cư để tiết kiệm những khoản không cần thiết, tạo thêm nguồn thu chính đáng và sử dụng hiệu quả nguồn quỹ bảo trì. Nhưng nếu giao ban quản trị thu PBT thì khó khả thi bởi ban quản trị không phải là một cấp hành chính nên không thể cưỡng chế các hộ không đóng quỹ bảo trì được.

Luật sư (LS) Lê Trọng Thêm (Công ty Luật LTT & Lawyer) phân tích ban quản trị thực chất chỉ là một tổ chức dân chủ đại diện bảo vệ quyền lợi cho các cư dân; thành viên ban quản trị là các cư dân ở chung cư nên đây không là một cấp quản lý hành chính. Hơn nữa, các thành viên ban quản trị mang tính kiêm nhiệm nên năng lực của các thành viên ban quản trị trong cùng một chung cư và giữa các ban quản trị của các chung cư khác khó đồng đều, bảo đảm chất lượng quản lý. Chưa kể, thời điểm thành lập ban quản trị được tổ chức khi chủ đầu tư đã bàn giao đưa vào sử dụng tối thiểu 50% số căn hộ. Thực tế, nhiều chung cư dù được đưa vào sử dụng 4-5 năm vẫn chưa có ban quản trị, vậy ai sẽ đứng ra thu PBT?

"Khi giao cho ban quản trị thu PBT sẽ có nhiều phát sinh mà luật cần điều chỉnh để tránh những tranh chấp mới. Đơn cử, nhiều người mua lại căn hộ để đầu cơ, cho thuê nên không muốn đóng quỹ bảo trì, người thuê nhà không có nghĩa vụ phải đóng PBT thì ban quản trị sẽ thu như thế nào? Dù ban quản trị có thể cắt các dịch vụ như điện, nước nhưng lúc đó sẽ phát sinh thêm tranh chấp. Đó là chưa nói cư dân cho rằng ban quản trị không đủ năng lực, có hành vi trục lợi quỹ bảo trì thì cơ quan chức năng sẽ xử lý ra sao?" - LS Thêm phân tích.

LS. Lê Trọng Thêm đề xuất phương án thu PBT ngay thời điểm bàn giao nhà nhưng không nhập về tài khoản của chủ đầu tư mà chính quyền địa phương lập một tài khoản ngân hàng để chuyển số tiền 2% PBT vào. Tài khoản này chỉ được phép rút ra khi chung cư thành lập được ban quản trị hoặc chuyển tên sang chủ tài khoản là ban quản trị. Trách nhiệm của cư dân là lựa chọn những ứng viên có năng lực, phẩm chất đạo đức tốt để bầu vào ban quản trị.