Từ đầu năm đến nay, giá nhà đất liên tục tăng mạnh, tập trung chính tại 2 phân khúc là chung cư và nhà thổ cư. Tuy nhiên, theo nhận định của một số chuyên gia, dù giá nhà liên tục được điều chỉnh tăng nhưng lại chủ yếu là giá giao bán, trong khi giao dịch thực tế không đáng kể.

Mất cân đối nguồn cung

Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2024 của Savills, giá bán chung cư sơ cấp trong quý I/2024 đạt trung bình 59 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước và tăng 14% so với cùng kỳ năm 2023. Về thị trường chung cư thứ cấp, khi giá sơ cấp tăng cùng với nguồn cung sơ cấp giảm tạo điều kiện cho giá chung cư thứ cấp tăng. Các sản phẩm thứ cấp phần lớn đã sẵn sàng để ở, pháp lý đầy đủ và có giá cả phải chăng hơn so với chung cư sơ cấp. Trong quý I/2024, giá chung cư sơ cấp trung bình cao hơn 40% so với giá thứ cấp.

Không chỉ chung cư, giá nhà đất thổ cư, nhất là nhà trong ngõ cũng đang “phi mã”. Báo cáo của PropertyGuru Việt Nam chỉ ra rằng, thị trường nhà đất thổ cư tại Hà Nội năm 2024 tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng. Trong đó, nhà riêng tại quận Tây Hồ tăng giá mạnh nhất với 9%. Các quận khác như Đống Đa, Hà Đông, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai cũng tăng 4 - 8%.

Lý giải việc chung cư liên tục tăng giá trong thời gian qua, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, do cung cầu không còn cân đối, thậm chí đi ngược hướng vì nguồn cung liên tục giảm, giỏ hàng mới khan hiếm khiến nhu cầu dồn nén.

“Ai cũng nghĩ giá nhà còn lên nữa nên không bán làm nguồn cung ách tắc, giá càng ngày càng tăng thì ai sẽ là người mua. Điều này khiến thị trường có nguy cơ bong bóng”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Đỉnh cho biết, cơ cấu sản phẩm bất động sản ngày càng mất cân đối, thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm giá rẻ. Hiện, giá bán trung bình của chung cư tại Hà Nội đã đạt mức 56 triệu đồng/m2, trong khi phần lớn nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp có giá bán từ 60-120 triệu đồng/m2. Điều này dẫn đến một tâm lý chung của giới đầu tư bất động sản là găm hàng với niềm tin sẽ còn tiếp tục tăng giá.

“Nguồn cung của thị trường lệch hẳn về phía phân khu cao cấp và thiếu hẳn nhà ở giá bình dân. Hiện tượng này vẫn thường được gọi là “kim tự tháp ngược”, trong khi nhu cầu thực tế của người dân là mô hình “kim tự tháp xuôi” tức là các sản phẩm giá bình dân, giải quyết nhu cầu thực, phù hợp với cơ cấu thu nhập của người dân trong xã hội, hơn là các sản phẩm cao cấp. Hiện tượng lệch pha này gây mất cân đối nghiêm trọng và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho thị trường”, luật sư Nguyễn Đỉnh nhận định.

Trước đó, báo cáo thị trường năm 2023 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng chỉ rõ, tỷ trọng nguồn cung căn hộ phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ tụt giảm nhanh, từ mức 30% vào năm 2019 xuống chỉ còn 6% vào năm 2023. Phân khúc căn hộ trung cấp cũng khan hiếm tại hai đô thị Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Căn hộ giá 40 triệu đồng/m2 gần như chỉ có tại các tỉnh, thành phố lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh…

Xóa bỏ “bàn tay vô hình”

Thực tế, theo quy luật cung - cầu, nhu cầu của khách hàng tập trung ở phân khúc nào thì doanh nghiệp sẽ phát triển phân khúc đó để hướng tới lượng người mua đông đảo. Thế nhưng, thực tế nguồn cung lại đang hướng tới nhóm thiểu số là phân khúc cao cấp.

Với những gì đang diễn ra với thị trường nhà ở, trong một thống kê của Đặng Hùng Võ vào cuối năm 2022 cho thấy, người Việt trung bình phải lao động 100-120 năm mới có thể mua được một căn nhà tại thành phố, trong khi với người dân Thailand thì chỉ cần 28 năm. Hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, khi nguồn cung dồi dào, câu chuyện đẩy giá vô tội vạ sẽ không còn, những méo mó đang tồn đọng của thị trường hiện nay cũng sẽ được giảm bớt.

Tuy nhiên, theo luật sư Nguyễn Đỉnh, nghịch lý chênh lệch cung cầu này là hệ quả của nhiều nguyên nhân mà một trong số đó là hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản, với tư duy “không gì giàu bằng buôn đất” cùng với đó là sự trợ giúp đắc lực từ phía các tổ chức tín dụng. Một nguyên nhân quan trọng nữa là các vướng mắc pháp lý đã dẫn đến tình trạng rất ít dự án được triển khai, hoặc không đủ điều kiện bán hàng để cung cấp nguồn cung căn hộ cho thị trường.

Thực tế, trong suốt thời gian dài vừa qua, Chính phủ đã có rất nhiều động thái nhằm đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân để tháo gỡ vướng mắc cho thị trường, giải quyết nhu cầu thực. Thậm chí, đã có những lời kêu gọi, vận động các doanh nghiệp chủ động cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, giảm giá bán phù hợp với thu nhập của người dân. Thế nhưng, bất chấp nỗ lực từ các nhà điều hành, tiến trình thực hiện vẫn quá chậm chạp.

Lý giải sự không mấy mặn mà của các doanh nghiệp đối với phân khúc “hóa giải thị trường”, đại diện một doanh nghiệp chuyên làm nhà ở xã hội, ông Đào Ngọc Thanh, Chủ tịch HĐQT Vinaconex cho biết, công ty chỉ được phép có 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong một khu đô thị ở Thừa Thiên Huế với 8 tòa nhà ở xã hội. Nhưng đến nay mới chỉ có 1 tòa đủ điều kiện bán sau 4 lần xin phê duyệt.

Cũng theo ông Thanh, doanh nghiệp làm nhà ở xã hội còn gặp khó khăn liên quan đến việc vay vốn. Cụ thể, theo quy định, đất ở trong khu đô thị được làm nhà ở xã hội thì không được tiếp cận gói vay 120.000 tỷ đồng, trong khi gói hỗ trợ đó là để người dân được hưởng tiêu chuẩn xã hội nhưng lại không được vay. Trong khi đó, chủ đầu tư không được quyền thế chấp đất làm nhà ở xã hội để vay vốn, người mua nhà ở xã hội được quyền vay ngân hàng chính sách lãi 4,5% nhưng lãi suất vay của doanh nghiệp vẫn là 9%.

Luật Đất đai mới dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/7/2024 được đánh giá là sẽ tạo ra những cơ hội để khắc phục các vướng mắc trên thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, các chuyên gia đánh giá vẫn cần sự đồng bộ giữa các luật, các văn bản. Từ đó, sẽ giúp các dự án được tiến hành nhanh hơn, bệnh sợ trách nhiệm của cán bộ liên quan cũng giảm đi, các quyết định cho thuê đất, giao đất sẽ sớm hơn và cán cân cung cầu được cân bằng, giá nhà giảm, hiện tượng mất cân đối được khắc phục.