Nhiều chủ đầu tư ưu tiên cải tạo, mở rộng mặt bằng

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2023, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại tại TP. Hồ Chí Minh dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh do nhu cầu mở rộng liên tục của các thương hiệu. 

Thời điểm đầu năm 2023, nhiều trung tâm thương mại (TTTM) lên kế hoạch và tiến hành cải tạo, tái cấu trúc mặt bằng thương mại thay vì mở rộng dự án mới. Đây là diễn biến tích cực của thị trường khi các mặt bằng bán lẻ đã lỗi thời sẽ được nâng cấp, hứa hẹn đáp ứng sự khan hiếm mặt bằng có chất lượng trên thị trường.

Đơn cử như, Hùng Vương Plaza đã và đang được cải tạo, dự kiến tái gia nhập thị trường trong năm nay. Trung tâm thương mại Emart 2 tại Gò Vấp và các tầng còn lại của Thiso Mall Sala tại Thủ Thiêm cũng đã có lịch khai trương. Một vài chủ đầu tư cũng đang có kế hoạch cải tạo và thay đổi cơ cấu khách thuê trong năm 2023 như: Vivo City, Pandora City và Lotte Mart...

Tại nhiều TTTM khác ở TP. Hồ Chí Minh, các thương hiệu bán lẻ cũng đang tăng tốc mở rộng độ phủ. Điển hình, theo ghi nhận của JLL, ông lớn bán lẻ từ Nhật Bản - Muji, sau cửa hàng 1.200m2 mới khai trương ở Crescent Mall (quận 7) nay cũng đang ấp ủ kế hoạch mở thêm một cửa hàng hơn 2.000m2 ở Vincom Megamall Thảo Điền (TP. Thủ Đức).

Theo Cushman & Wakefield, trong năm nay, bên cạnh việc tái cấu trúc mở rộng mặt bằng thì có 04 dự án mới dự kiến chào sân là Central Premium Plaza (quận 8), Vincom Megamall Grand Park (TP. Thủ Đức), Sunrise City Central (quận 7) và Emart 2 (quận Gò Vấp), đóng góp hơn 116.000m2 diện tích bán lẻ mới.

Số liệu của Savills ghi nhận quý IV/2022 thị trường Bất động sản TP. Hồ Chí Minh ghi nhận tổng diện tích cho thuê thuần đạt 1,5 triệu m2, không có sự thay đổi so với 2021. Gần 40% dự án trung tâm thương mại đã tăng giá thuê trong năm 2022, trong đó giá thuê tại tầng trệt tăng 10%, đạt 1,25 triệu đồng/m2/tháng. Công suất cho thuê giảm 2% do khách thuê kết thúc hợp đồng trước thời hạn tại các dự án ngoài trung tâm, trong đó trả mặt bằng thuộc lĩnh vực thời trang chiếm 24% diện tích, lĩnh vực ăn uống chiếm 22%, lĩnh vực giải trí – giáo dục chiếm 20%.

Song song với nhu cầu mở rộng của các nhà bán lẻ là giá thuê mặt bằng đang có xu hướng tăng nhanh. Theo báo cáo mới nhất của Savills, gần 40% dự án TTTM đã tăng giá thuê trong năm 2022. Quý IV/2022, giá thuê trung bình mặt bằng tại các TTTM đang tiến gần đến 50 USD/m2/tháng, tăng 9,1% so với cùng kỳ năm 2021. Công suất cho thuê giảm 2% do khách thuê kết thúc hợp đồng trước thời hạn tại các dự án ngoài trung tâm, trong đó, khách thuê trả mặt bằng thuộc lĩnh vực thời trang chiếm 24% diện tích, lĩnh vực ăn uống chiếm 22% còn lĩnh vực giải trí - giáo dục chiếm 20%.

Bà Trang Đỗ, Trưởng phòng Dịch vụ bán lẻ tại Colliers Việt Nam nhận định, xu hướng chung của các doanh nghiệp hiện nay là ưu tiên phát triển sản phẩm trên nhiều nền tảng kinh doanh. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô toàn cầu còn nhiều bất ổn, thị trường bán lẻ Việt Nam cũng có sự ảnh hưởng nhất định. Một số nhà đầu tư, thương hiệu lớn vẫn ở trạng thái thăm dò những mặt bằng có vị trí, diện tích phù hợp và chờ đợi những điều chỉnh từ thị trường cùng những thay đổi trong chính sách vĩ mô hỗ trợ lĩnh vực bất động sản của Nhà nước trong thời gian tới. 

Sức mua tích cực

Tuy nhiên, chúng ta vẫn có thể kỳ vọng năm 2023 là một năm có nhiều điểm sáng khi nhìn lại năm 2022, doanh thu bán lẻ hàng hóa của TP. Hồ Chí Minh đạt 626 nghìn tỷ đồng, tăng 21% theo năm. Ngành ăn uống tăng 7% theo năm. Mức tăng trưởng của doanh thu bán lẻ đóng góp lớn cho công suất cho thuê tại thành phố trong năm nay. Hiện tại, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng năm 2022 tăng 19,8% so với năm trước, ước tính đạt gần 5,7 triệu tỷ đồng.

Bên cạnh đó, người tiêu dùng ngày càng quan tâm đến các thương hiệu thuộc ngành hàng chăm sóc sức khỏe, thể thao và các hoạt động ngoài trời. Nhu cầu tìm mặt bằng từ những khách thuê trong và ngoài nước của những ngành hàng này cũng có xu hướng gia tăng.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Nghiên cứu Thị trường, Savills TP. Hồ Chí Minh nhận định, bất chấp lượng tiêu thụ theo quý có sự giảm sút, tiêu dùng của TP. Hồ Chí Minh vẫn duy trì ở mức cao và đang thu hút sự quan tâm của nhiều chủ đầu tư.

Ở một diễn biến khác, theo ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam phân tích, đại dịch Covid-19 góp phần làm thay đổi thói quen mua sắm của người tiêu dùng khi nhiều người dần chuyển sang mua sắm online. Điều này cũng làm cho những người kinh doanh chuyển sang tiếp cận khách hàng trên các sàn thương mại điện tử ngày một nhiều hơn.

Hoạt động thương mại điện tử Việt Nam tiếp tục phát triển sẽ trở thành kênh phân phối quan trọng trong năm 2023. Và trong năm 2022, quy mô thị trường thương mại điện tử bán lẻ Việt Nam ước đạt 16,4 tỷ USD, chiếm 7,5% doanh thu hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng của cả nước. Với tốc độ tăng trưởng khoảng 20%/năm, Việt Nam được eMarketer xếp vào nhóm 5 quốc gia có tốc độ tăng trưởng thương mại điện tử hàng đầu thế giới.

Xu hướng tăng trưởng của thương mại điện tử đã đưa các nhà bán lẻ đến điểm giao nhau giữa phương thức bán hàng trực tiếp, bán hàng trực tuyến và dịch vụ logistics. Theo Urban Land Insitution, chiến lược đa kênh này đã được hình thành từ lâu, nhưng đến hiện tại mới đạt được số lượng lớn như kỳ vọng. Với mô hình này, một chuỗi bán lẻ có thể hiện diện trực tuyến, một số lượng nhỏ các cửa hàng lớn và một số lượng lớn các cửa hàng nhỏ được phân phối rộng rãi có chức năng như các trung tâm hoàn thiện đơn hàng và giao hàng cho khách hàng trực tiếp từ kho. Thách thức có thể đến với các nhà cho thuê mặt bằng bán lẻ trực tiếp nhưng cũng mở thêm cơ hội cho thị trường này.