Báo cáo của DKRA Việt Nam chỉ ra trong năm 2023, nguồn cung căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam dự kiến giảm mạnh, bằng khoảng 75% so với năm 2022, chủ yếu tập trung tại TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương.

Hàng mới không “bung”

Kết quả thăm dò của Savills Việt Nam cũng cho thấy, những kết quả tương tự khi dự báo nguồn cung nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh đạt 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022. Phân khúc bình dân ở trung tâm khan hiếm càng thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại các khu vực vùng ven.

Tại Hà Nội, thị trường nhà ở năm 2023 được dự báo giảm nhẹ hoặc tương đương mức mở bán năm 2022, dự kiến đạt 14.000 - 16.000 căn, số căn bán được cũng dự kiến duy trì ở mức tương tự năm trước trong khi nguồn cung mới chưa phục hồi, theo CBRE Việt Nam.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở của CBRE Việt Nam, cho hay sở dĩ các kết quả thăm dò đều cho đáp số chung về nguồn cung giảm là bởi các chủ đầu tư đang rất dè dặt trong việc tung hàng mới. Nhiều dự án dời lịch bán hàng sang năm 2023 nhưng đến nay vẫn “chờ”.

Điển hình như Nam Long lùi kế hoạch bán sản phẩm giai đoạn 2 của các dự án Izumi City và Paragon Đại Phước tại Đồng Nai. An Gia dời lịch mở bán tại dự án The Gio Riverside tại khu vực TP. Dĩ An, Bình Dương. Đất Xanh cũng lùi kế hoạch triển khai một số dự án sang năm 2023…

Chia sẻ với Vnbusiness, chủ đầu tư một dự án quy mô 450 căn hộ tại quận 6 (TP. Hồ Chí Minh) cho biết, hầu hết các sản phẩm phân phối hiện tại đều là dự án cũ, tồn kho, các sản phẩm mới là rất hiếm.

“Trong cả quý IV/2022, dù tung ra hàng loạt ưu đãi, chiết khấu 25-40% khi thanh toán sớm, chúng tôi cũng chỉ bán được khoảng 30 căn. Tâm lý phòng thủ của khách hàng đang khiến việc mở bán các dự án đang hình thành ngày càng khó. Chủ đầu tư muốn “tiền tươi” thì người mua cũng muốn “thóc thật” (sản phẩm đã hoàn thành)”, vị đại diện doanh nghiệp nói.

Nhận định trên của vị đại diện doanh nghiệp cũng tương đồng với dự báo của CBRE khi dự kiến thị trường TP. Hồ Chí Minh năm nay chỉ có khoảng 9.000 căn hộ mới từ 20 dự án.

Phần lớn nguồn cung mới đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của những dự án trước đây, chỉ có 6 dự án mới được chào bán lần đầu. Điều đáng nói là phân khúc cao cấp vẫn tiếp tục là tâm điểm với 75% tổng nguồn cung.

Giá nhà khó giảm thêm

Việc chủ đầu tư dè dặt tung hàng mới, nguồn cung lao dốc sẽ khiến mặt bằng giá chung cư/căn hộ được dự báo tiếp tục tăng, vượt quá tầm với của đa số người dân.

Các đợt chiết khấu khủng của doanh nghiệp thời gian qua như một dòng nước mát tưới lên thị trường bất động sản đang khô hạn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy đa phần sản phẩm được chiết khấu 30-50% thuộc phân khúc trung và cao cấp, nên cơ hội cho người mua ở thực không nhiều.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định các nhà phát triển bất động sản lớn có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm để thích nghi với giai đoạn khó khăn. Tuy nhiên, để có nhà giá vừa túi tiền, cần ít nhất 2 - 3 năm nữa.

Còn hiện tại, người mua nhà ở thực vẫn chỉ có thể dựa vào các chính sách ưu đãi, chiết khấu cao khi thanh toán sớm. Năm 2023, các chính sách khuyến mãi nhiều khả năng sẽ tiếp tục được doanh nghiệp áp dụng để “nịnh” khách có tiền mặt, qua đó tác động đến mặt bằng bán sơ cấp (mở bán lần đầu).

Trong khi đó, thanh khoản căn hộ và mặt bằng giá thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) dự báo sẽ tiếp tục đà giảm từ giữa năm 2022 và có thể kéo dài đến hết quý III/2023.

Nhiều người mua nhà ở thực đang kỳ vọng thị trường nhà thứ cấp sẽ xuống đáy khi các nhà đầu tư bị “ngộp” tài chính phải bán tháo. Tuy nhiên, theo chuyên gia, số lượng hàng “ngộp” không đáng là bao so với nhu cầu ở thực.

Các biến số về tín dụng, lãi vay, trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là những vướng mắc về pháp lý sẽ khiến cả người mua nhà và doanh nghiệp chờ xem những chính sách mới trong năm 2023 trước khi đưa ra quyết định, dẫn đến đà giảm tốc của thị trường căn hộ có thể kéo dài hơn so với dự kiến.

Từ những diễn biến thực tế cho thấy, chắc chắn không thể trông chờ vào các đợt giảm giá để giải “cơn khát” nhà ở cho người dân. Bất chấp khó khăn của thị trường, giá nhà sẽ vẫn nằm trong xu hướng tăng, chỉ là nhanh hay chậm hơn so với thời đỉnh của sóng tăng.

Thay vào đó, để giải cơn khát nhà ở cho đa số người dân, theo chuyên gia, cần sự quyết liệt từ Chính phủ với những chính sách thông thoáng hơn nhằm “cởi trói” cho doanh nghiệp làm nhà giá rẻ. Nếu được "cởi trói" các vấn đề được coi là cốt lõi như vốn, quỹ đất, thủ tục…, các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực sẽ tăng hấp lực với các doanh nghiệp lớn, qua đó tăng nguồn cung.