Tăng cả về chất và lượng

Theo thống kê của Công ty quản lý bất động sản Jones Lang Lasalle (JLL), bắt đầu mở cửa từ năm 1986 với chỉ khoảng 335ha, đến năm 2018, Việt Nam đã có hơn 80.000ha đất dành riêng cho các khu công nghiệp. Hơn 20 năm qua, Việt Nam không ngừng phát triển dần trở thành một trong những điểm đến thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á. Sự tăng trưởng mạnh mẽ này là nhờ Việt Nam đang phát triển ngành kinh tế xuất khẩu; các khu công nghiệp và kinh tế chuyên biệt, có quy hoạch cụ thể; các hiệp định thương mại tự do mà Việt Nam tham gia; tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ.

Đánh giá về phân khúc bất động sản công nghiệp tại Việt Nam, ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, hiện nay, thị trường này đang phát triển khá mạnh, không còn bó hẹp ở các tỉnh có lợi thế về cảng biển, cảng hàng không, hay cạnh trung tâm các thành phố lớn, mà đã lan tỏa ra các tỉnh, thành phố có ít lợi thế hơn và xa hơn, nhưng đổi lại giá thuê đất, nhân công rẻ và hạ tầng giao thông kết nối ổn định như Thái Bình, Thanh Hóa, Ninh Bình, Hải Dương...

Hiện thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam, bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và các bất động sản hậu cần khác, đang trong giai đoạn phát triển. Phần lớn các bất động sản này được phát triển tập trung tại khu kinh tế trọng điểm 3 miền Bắc, Trung, Nam. Trong đó, với lợi thế phát triển sau, khu kinh tế trọng điểm miền Bắc thu hút nhiều nhóm ngành công nghệ cao và tiên tiến hơn.

Đặc biệt, từ năm 2015 tới nay, dòng vốn cũng như dự án mới của phân khúc bất động sản công nghiệp hướng mạnh về các địa phương có nhiều tiềm năng phía Nam như Bình Dương, Long An, Đồng Nai…

Tại TP.HCM, cuối năm 2017, Công ty TNHH Tân Thuận đã đầu tư phát triển hạ tầng Khu chế xuất Tân Thuận sau khi có dòng vốn góp của doanh nghiệp Đài Bắc (Trung Hoa).

Với Bình Dương, sau thành công của liên doanh VSIP, Sembcorp (Singapore) và Becamex IDC sẽ tiếp tục hợp tác để phát triển hàng loạt dự án đô thị công nghiệp quy mô lớn ở nhiều tỉnh, thành phố trong cả nước.

Điển hình là sau thành công của Dự án Amata City Biên Hòa (Đồng Nai), thu hút 165 nhà đầu tư từ hơn 20 quốc gia và vùng lãnh thổ, vốn đăng ký hơn 2,7 tỷ USD. Tập đoàn Amata Việt Nam đang triển khai dự án mới ở tỉnh Đồng Nai có tổng diện tích 1.270ha tại huyện Long Thành, trong đó 33% diện tích dành cho phát triển khu công nghiệp. Ngoài ra, vào cuối tháng 3 vừa qua, nhà phát triển hạ tầng công nghiệp Thái Lan này cũng đã hướng ra phía Bắc với dự án thành phố công nghiệp có diện tích 714ha tại tỉnh Quảng Ninh.

Từ đầu năm 2018 đến nay, diện tích đất công nghiệp cho thuê được ở loại hình này là 12.260ha, tăng gần 8% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ vào mức tăng ở một số tỉnh thành có nền công nghiệp phát triển như Hải Phòng, Bắc Ninh và Hải Dương. Hiệu suất hoạt động của nhà xưởng xây sẵn tốt do nguồn cung hạn chế. Giá thuê đất trung bình đạt 82 USD/m2/thời hạn thuê, tăng gần 9% so với quý đầu năm. Trong đó, giá thuê trung bình của Hà Nội tăng lên 137 USD/m2/thời hạn thuê, cao nhất trong số các tỉnh vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc do nguồn cung hạn chế. Giá thuê hàng tháng của nhà xưởng dao động từ 3 - 5,7 USD/m2/tháng, thuê tối thiểu từ 3-5 năm.

Dự kiến đến năm 2020, thị trường phía Bắc sẽ chào đón thêm khoảng 19.322ha đất công nghiệp. Bên cạnh đó, nhờ vào vị trí chiến lược của mình, đặc biệt là vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc đang có rất nhiều thuận lợi cũng như cơ hội cho nước ta cần phải nắm bắt kịp thời. Chúng ta cần phải tiếp tục đầu tư mạnh mẽ vào phát triển cơ sở hạ tầng, bao gồm hệ thống đường cao tốc, các cảng biển nước sâu, nâng cao chất lượng hệ thống điện nước, bao gồm cả hệ thống tái tạo năng lượng.

Ảnh hưởng của cách mạng cộng nghiệp 4.0

Liên quan đến vấn đề này, ông Rich Thompson, Giám đốc Bộ phận Logistics toàn cầu tại JLL nhận định: "Khách hàng trực tuyến ngày nay muốn nhận được sản phẩm nhanh hơn, vì thế các công ty cần nhiều nhà kho nhỏ ở nhiều vị trí khác nhau hơn là một kho hàng lớn. Nhưng thực tế, không có đủ kho bãi để làm được điều này. Bởi vậy, ở nhiều nước khác đã xuất hiện mô hình "Airbnb nhà kho" cho phép các công ty linh hoạt đáp ứng những thay đổi theo mùa và giúp quá trình vận chuyển hàng hóa đến tay khách hàng liền mạch hơn, tăng khả năng cạnh tranh trong thời đại thương mại điện tử".

Theo ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, một trong những thách thức lớn nhất của lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam trong vòng vài năm tới là làm sao có thể thích nghi nhanh chóng và nắm bắt được những thay đổi do công nghệ và tự động hóa do cách mạng công nghiệp 4.0 mang lại.

"Hiện nay, nhu cầu về không gian logistics đang ở mức cao nhất từ trước đến nay nhờ vào những tiến bộ của thương mại điện tử. Sự phát triển của thương mại điện tử tạo áp lực ngày càng tăng lên hệ thống logistics, chuỗi cung ứng, các kênh phân phối và bán lẻ, cũng như hệ thống nhà xưởng/nhà kho. Một khối lượng hàng hóa khổng lồ trong kho phải được lưu thông và vận chuyển qua các mạng lưới phân phối địa phương, trong nước và quốc tế trong thời gian ngắn nhất. Sự gia tăng không ngừng của dịch vụ giao hàng 24h thúc đẩy nhu cầu nhà kho gần đô thị tăng mạnh. Nhu cầu cao khiến nguồn cung bất động sản công nghiệp trong thành phố trở nên khan hiếm", ông Stephen Wyatt chia sẻ.

Trong vài năm qua, sự gia tăng mạnh mẽ của các nhà điều hành không gian linh hoạt văn phòng và nhà ở, do đó việc áp dụng mô hình linh hoạt cho phân khúc bất động sản công nghiệp chỉ còn là vấn đề thời gian. Nếu mô hình này gia nhập thị trường Việt, chắc chắn sẽ có được nhiều tiềm năng.

Tham vọng thúc đẩy Việt Nam trở thành trung tâm công nghiệp mới tại Đông Nam Á, thị trường công nghiệp Việt Nam sẽ sớm chuyển mình và phát triển lên một tầm cao mới, chuyển dịch từ một thị trường sử dụng nhiều lao động sang thị trường phát triển tập trung vào sự tự động hóa.