Biến cố lớn tác động tới thị trường

Ngay từ những tháng đầu năm, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh bị tác động lớn từ vụ cháy chung cư Carina (quận 8, TP. Hồ Chí Minh) với thiệt hại lên tới 13 người và thiêu trụi một lượng tài sản lớn của người dân. Sau vụ cháy kinh hoàng, liên tiếp các vụ cháy khác cũng xảy ra tại các chung cư tại TP. Hồ Chí Minh và TP. Hà Nội. Mặc dù hậu quả ít nghiêm trọng hơn song đã tạo ra một làn sóng hoang mang cho khách hàng có ý định mua nhà ở cũng như đầu tư vào phân khúc này. Bên cạnh đó, nhà đầu tư và đơn vị phát triển các dự án chung cư rơi vào giai đoạn khó khăn khi giao dịch chung cư chững lại.

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2018 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã thống kê, tổng lượng giao dịch nhà ở chung cư tại TP. Hồ Chí Minh đạt khoảng 8.946 giao dịch, giảm 34% so với quý IV/2017 và giảm khoảng 9,5% so với cùng kỳ quý I/2017. Đáng chú ý, TP. Hồ Chí Minh đã tiến hành kiểm tra hàng loạt chung cư trên địa bàn và phát hiện nhiều chung cư không đạt tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy (PCCC), trong đó có 8 chung cư chưa được cấp phép PCCC nhưng chủ đầu tư vẫn đưa dân vào ở.

Tương tự tại Hà Nội, lượng giao dịch căn hộ chung cư giảm khoảng 25% so với quý IV/2017, một phần do vào thời điểm các tháng Tết và cận Tết, song cũng do ảnh hưởng từ các vụ cháy.

Trong khi chờ đợi sự can thiệp, quản lý của chính quyền về thanh kiểm tra công tác PCCC tại hàng loạt công trình xây dựng, người dân bắt cũng bắt đầu đón nhận sự trở lại của phân khúc này bởi đây là sản phẩm đáp ứng được nhu cầu cũng như thích hợp với người dân. Tuy nhiên, trong lúc này, hiện tượng sốt đất ảo lại “bùng nổ” khi dòng tiến lớn có xu hướng dịch chuyển sang phân khúc biệt thự, liền kề và đất nền.

Cụ thể, rải rác khắp các khu vực trên cả nước từ các vùng giáp ranh TP. Hồ Chí Minh (quận 9, Thủ Đức, Nhà Bè, Cần Giờ), một số tỉnh Nam Trung Bộ (Nha Trang, Đà Nẵng) đến các huyện, tỉnh ven Hà Nội (Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Thái Nguyên, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang...), giá đất có xu hướng nóng lên theo từng ngày. Đáng chú ý vào giữa quý II/2018, cơn sốt đất tại các các khu vực sắp trở thành đặc khu là Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc bắt đầu bùng lên mạnh mẽ.

Theo số liệu từ VARS, giá đất tại Phú Quốc liên tục tăng nhanh, lên tới 10 - 20 lần chỉ trong thời gian ngắn. Có lô đất giá 800 triệu đồng, nhưng chỉ sau 3 năm đã lên tới 18 tỷ đồng. Còn tại Vân Đồn, có hiện tượng đầu cơ, môi giới bất động sản không chuyên đẩy giá tạo giá trị ảo với mức tăng khoảng 5 – 6 lần giá trị so với 2 năm trước. Bắc Vân Phong và một số khu vực lân cận cũng diễn ra tình trạng tương tự.

Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng, UBND TP. Hồ Chí Minh cùng các sở, ngành và lãnh đạo các tỉnh như Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Quảng Ninh, Kiên Giang,... đã ngay lập tức tiến hành siết lại thị trường bất động sản trên địa bàn của mình bằng việc không cấp phép phân lô bán nền, thanh tra xử phạt hàng loạt chủ đầu tư dự án bất động sản vì chưa hoàn thành pháp lý đã mở bán.

Đặc biệt, Bộ Xây dựng đã có công văn gửi các địa phương (Quảng Ninh, Khánh Hòa, Kiên Giang) yêu cầu thực hiện việc kiểm tra nắm bắt tình hình, làm rõ nguyên nhân gây ra biến động của thị trường và có biện pháp để ngăn chặn, xử lý kịp thời. Đồng thời các địa phương nêu trên cũng đã có một số động thái nhằm ngăn chặn việc giá đất tăng đột biến, ngăn chặn việc tách thửa, giao dịch quyền sử dụng đất rừng, đất nông nghiệp và tuyên truyền đến người dân. Như vậy những chính sách này đã phần nào làm hạ nhiệt thị trường đất nền nói chung, riêng tại các đặc khu tương lai giá và tình hình giao dịch bất động sản bắt đầu có hiện tượng đứng lại.

Hạ tầng tạo đà cho thị trường bất động sản

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm nay sẽ duy trì sự ổn định và sẵn sàng đương đầu với các “đợt sóng” mới. Việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng tại các đô thị lớn Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh cũng mang đến những tác động tích cực cho thị trường bất động sản, bởi bất động sản là một sản phẩm ăn theo quy hoạch, hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị.

Cụ thể, tại Hà Nội đẩy mạnh việc mở rộng tuyến đường vành đai, hoàn thiện, hay mở rộng các trục đường về phía Long Biên, Đông Anh, sẽ phần nào giúp thị trường bất động sản phía Tây và Đông của Thành phố phát triển theo.

TP. Hồ Chí Minh cũng công bố nhiều quy hoạch mới với các đường xuyên tâm, đường lớn, giải được bài toán ách tắc giao thông. Trong đó, các khu vực Thạnh Mỹ Lợi, Cát Lái được hưởng lợi từ cú hích hạ tầng đang dần hoàn thiện, bất động sản sẽ sôi động và tăng giá mạnh.

Còn Đà Nẵng đang triển khai nhanh việc phê duyệt quy hoạch hệ thống giao thông, bến bãi bằng hình thức xã hội hóa cũng phần nào tạo ra động lực tốt về hạ tầng đô thị, tăng sức hút cho đầu tư và là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản. Được biết, Đà Nẵng hiện có tổng số căn hộ, nhà liền kề, biệt thự khoảng hơn 50.000 căn với nhiều nhà đầu tư lớn như Vinacapital, Alphanam Luxury, Sun Goup, Trung Nam, Hòa Bình, An Thịnh, Vingroup…. Thị trường bất động sản Đà Nẵng vẫn đang giữ được tốc độ tăng trưởng tương đối ổn định, tạo niềm tin cho nhà đầu tư về tiềm năng và triển vọng của thị trường. 

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VARS: “Những sự cố đối với thị trường bất động sản thời gian qua là rất lớn, song ở những tháng cuối năm, thị trường nhìn chung sẽ có nét ổn định hơn. Bên cạnh đó, thị trường cũng sẽ bị ảnh hưởng bởi động thái siết tín dụng, tăng lãi suất cho vay đối với bất động sản. Ngoài ra, ở một số địa phương có tình hình chính trị bất ổn, như các cuộc bạo động thời gian qua sẽ làm giảm niềm tin của các nhà đầu tư đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài.

Nếu không có chính sách điều chỉnh phù hợp, không có các giải pháp điều tiết hiệu quả của cơ quan quản lý Nhà nước, các ngân hàng, các nhà phát triển bất động sản thì cũng có thể khiến thị trường đối mặt với những đợt sóng mới, một số thị trường, đặc biệt là các tỉnh ngoài Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh sẽ giảm nhịp so với các năm trước”.

Phân tích riêng từng phân khúc, ông Đính cho hay, phân khúc chung cư ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục xu hướng ổn định cả về cung lẫn cầu, các dự án theo tiến độ phê duyệt của các cơ quan chính quyền TP sẽ ra hàng đều thời gian tới. Trong đó cơ cấu nhà có giá phù hợp sẽ được đẩy mạnh hơn, chắc chắn vẫn là phân khúc chủ đạo vì đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận dân cư, thanh khoản cao, lượng giao dịch dự báo đạt ổn định. Tuy nhiên, các chung cư cao cấp sẽ có chiều hướng giảm nhiệt.

Trong khi đó, thị trường đất nền, với dự án thực hiện đúng quy hoạch sẽ tiếp tục phát triển như mục tiêu ban đầu. Riêng, đất nền tự phát sẽ buộc phải “đóng băng” bởi những chính sách ban hành đã nêu rõ, tự làm trái quy định pháp luật sẽ phải gánh hậu quả, thậm chí sẽ bị thu hồi đất để phát triển theo đúng quy hoach địa phương. Ngoài ra, nhu cầu đối với sản phẩm ở các dự án nghỉ dưỡng condotel nhìn chung vẫn tốt. Tuy nhiên có thể sẽ giảm nhiệt so với cùng kỳ năm trước do việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng khó khăn với lãi suất cao hơn.