Định giá đất còn mang tính định tính

Nêu ý kiến tại hội trường, đại biểu Trần Đình Gia - Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hà Tĩnh cho biết, giá đất là vấn đề khó khăn, phức tạp, có tác động lớn đến tình hình kinh tế - xã hội của Đất nước cũng như của các địa phương. Do vậy, đại biểu này đề nghị việc định giá đất cần phải nghiên cứu, đánh giá lại bài bản và sát thực tế, đảm bảo phục vụ công tác quản lý nhà nước, phát triển kinh tế - xã hội và thu ngân sách nhà nước.

Theo đại biểu Trần Đình Gia, qua quá trình thực hiện các quy định của pháp luật về nguyên tắc, quy định, trình tự và phương pháp xác định giá đất cho thấy, việc thực hiện xác định giá đất còn có nhiều bất cập, vướng mắc, mâu thuẫn và bất hợp lý. Việc định giá đất còn mang tính định tính, không tách bạch được giá đất theo loại đất, cùng một loại đất, điều kiện hạ tầng kinh tế - xã hội như nhau lại có thể có giá khác nhau. 

Trên cơ sở đó, đại biểu này nhấn mạnh, cần bổ sung, sửa đổi nguyên tắc định giá đất, trong đó, cần chia đất đai thành hai loại trong quá trình định giá đất: Đất đai với quyền sử dụng đất là hàng hóa và đất đai với quyền sử dụng đất là tư liệu sản xuất. Đối với đất đai với quyền sử dụng đất là hàng hóa, cần tính toán theo cơ chế thị trường với các phương pháp phù hợp. Đối với đất đai là tư liệu sản xuất, cần tính toán theo khung giá đất để bảo đảm ổn định, công bằng, thu hút đầu tư, khuyến khích sản xuất, không định giá đất theo quy mô diện tích, nội dung dự án đầu tư.

Đại biểu Trần Đình Gia nêu rõ, cần bổ sung nguyên tắc định giá đất theo mục đích sử dụng đất, căn cứ theo điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng và điều kiện khác, bảo đảm đất đai có cùng mục đích sử dụng, điều kiện cơ sở hạ tầng và điều kiện kinh tế - xã hội, thì cùng một mức giá. 

Đối với đất là hàng hóa, đất cho các dự án nhà ở, dự án phân lô, bán nền…, việc định giá đất cần thực hiện trước khi đấu giá đất, trước khi lựa chọn nhà đầu tư và trước khi giao đất, cho thuê đất. Điều này bảo đảm nhà đầu tư biết trước giá đất trước khi quyết định đầu tư, đấu giá đất, hay quyết định thuê đất, tránh tình trạng như hiện nay, việc định giá đất đang do Nhà nước độc quyền, đơn phương định giá, nhà đầu tư không được thương thảo giá đất trước khi giao đất, cho thuê đất và ký hợp đồng thuê đất.

Liên quan đến định giá đất, đại biểu Hoàng Minh Hiếu - Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Nghệ An nhận định, một trong những vấn đề quan trọng nhất trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) lần này là về định giá đất. Đây là nội dung mới mà theo như giải trình là nhằm hướng đến hai mục tiêu. Thứ nhất là tạo không gian khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng trên hợp đồng. Thứ hai là chống thất thu thuế vào thời điểm bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường.

Đại biểu cho hay, quy định này còn tồn tại một số vấn đề, trong đó, việc áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập cá nhân đồng nghĩa với việc cho phép người dân tùy ý ghi giá trị hợp đồng chuyển nhượng trên hợp đồng. Điều này sẽ không bảo đảm cho việc khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng bởi vì có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc ghi giá trên hợp đồng.

“Chẳng hạn như việc cố tình tạo ra hàng loạt các giao dịch ảo để nâng giá đất ở một khu vực nhất định, hoặc ghi sai giá đất để hợp lý hóa trách nhiệm kê khai tài sản, hoặc là thực hiện hành vi rửa tiền…”, đại biểu Hoàng Minh Hiếu nêu rõ.

Trong khi đó, điểm a, khoản 3, Điều 158 của dự thảo khẳng định giá đất ghi trong hợp đồng là thông tin đầu vào quan trọng để định giá đất. Như vậy, việc kê khai không đúng giá trên hợp đồng sẽ dẫn đến dữ liệu đầu vào không chính xác, kéo theo việc định giá để xây dựng bảng giá đất cũng sẽ không chính xác. Điều đó có nghĩa là cả hai mục tiêu đặt ra của chính sách này có khả năng là không đạt được.

Đại biểu Hoàng Minh Hiếu tiếp tục đề cập thêm vấn đề liên quan đến quy định này là cách tính thuế thu nhập trên bảng giá đất như trong dự thảo

Theo đại biểu, cách tính này chưa đúng với bản chất của thuế thu nhập cá nhân, vì giá trên bảng giá đất không phản ánh thu nhập của hộ gia đình, cá nhân, thậm chí là có trường hợp việc tính giá như vậy còn thiệt thòi cho người chuyển nhượng khi việc mua bán bị lỗ, không phát sinh thu nhập thực tế.

Từ những vấn đề nêu trên, đại biểu này kiến nghị Ban soạn thảo cần nghiên cứu để sửa đổi các quy định có liên quan đến Luật Đất đai và Luật Thuế thu nhập cá nhân để vừa khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng trên hợp đồng, vừa tính đúng thuế thu nhập cá nhân.

Theo đó, cần nghiên cứu phương án tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Đây là phương án vừa phản ánh đúng bản chất của thuế thu nhập, vừa phù hợp với thông lệ quốc tế. Đại biểu nhấn mạnh, khi áp dụng biện pháp này, các bên liên quan sẽ có động lực ghi đúng giá trên hợp đồng để không bị thiệt thòi trong việc tính thuế. 

Bỏ khung giá đất, thực hiện bảng giá đất hàng năm

Quan tâm đến bảng giá đất, đại biểu Nguyễn Hữu Thông - Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Bình Thuận đề nghị bổ sung vào Điều 159, dự thảo Luật những căn cứ xây dựng bảng giá đất bao gồm khu vực và vị trí. Đối với những nơi có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu đất, thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở giá trị thửa đất chuẩn.

Những quy định về bảng giá đất tại khoản 3, Điều 159 cho thấy tác động sâu rộng của bảng giá đất đến đời sống của xã hội, tình hình phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương và ảnh hưởng trực tiếp đến người sử dụng đất trong thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai.

Vì vậy, đại biểu Nguyễn Hữu Thông đề nghị, cần bổ sung căn cứ chỉ tiêu về phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương, như: Tốc độ tăng trưởng, cơ cấu sử dụng đất ở địa phương, GDP bình quân đầu người hay tỷ lệ hộ nghèo theo chuẩn đa chiều... Những chỉ số này là căn cứ cần thiết, thể hiện tính đặc thù của địa phương, tính khả thi và hiệu quả của bảng giá đất khi áp dụng vào thực tế.

Liên quan đến phương pháp định giá đất, đại biểu Mai Văn Hải - Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Thanh Hóa nhấn mạnh, 4 phương pháp định giá đất được quy định trong dự thảo Luật là nội dung rất quan trọng và cần được cụ thể hóa hơn nữa ngay trong dự thảo Luật, cả về nội hàm cũng như điều kiện, trường hợp áp dụng một phương pháp hay nhiều phương pháp để có sự thống nhất, tránh tình trạng áp dụng phương pháp định giá đất một cách tùy tiện, làm thất thoát tiền sử dụng đất của Nhà nước.

Cùng với 4 phương pháp định giá đất như dự thảo Luật, đại biểu Mai Văn Hải đề nghị cần nghiên cứu thêm phương pháp định giá đất trong trường hợp giá đất trong tương lai cao hơn giá đất tại thời điểm định giá. “Nếu như vùng đó có quy hoạch, chuẩn bị đầu tư kết cấu hạ tầng hay tương lai chuẩn bị có nhà đầu tư gần khu vực đó, thì thường giá đất sẽ tăng rất cao, đây là thực tế xảy ra ở nhiều nơi”, đại biểu nêu.

Vì thế, đại biểu này đề nghị, cần nghiên cứu quy định phương pháp xác định giá đất trong trường hợp này. Cùng với đó, cần áp dụng phương pháp định giá đất theo hướng ngoài việc phải tuân theo nguyên tắc thị trường, thì cần tính đến sự hài hòa lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp.

Giải trình tại hội trường về các vấn đề đại biểu Quốc hội nêu, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, cơ quan soạn thảo sẽ tiếp thu, rà soát quy định về tài chính đất, giá đất, đánh giá đầy đủ tác động nghiên cứu kỹ lưỡng chi phí đất đai là chi phí đầu vào quan trọng của nền kinh tế, đảm bảo phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để khơi dậy tiềm năng phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai và đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư.

Trao đổi về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, áp dụng bảng giá đất, Bộ trưởng cho hay, dự thảo Luật Đất đai bỏ khung giá đất và sẽ thực hiện bảng giá đất hàng năm. Sau khi Luật Đất đai có hiệu lực sẽ xây dựng bảng giá đất hàng năm lần đầu tiên và dự kiến sẽ xong trước ngày 31/12/2025. 

Về phương pháp tính định giá đất, dự thảo Luật đưa ra 4 phương pháp, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu rõ 4 phương pháp này sẽ bao trùm tất cả những trường hợp của đất đai. Về định giá đất cụ thể thì tùy theo trường hợp, địa phương sẽ quyết định, trong đó đảm bảo phòng chống tham nhũng, tiêu cực và sát nhất với với thị trường và đảm bảo được công bằng.