Trong báo cáo tổng kết thi hành luật kinh doanh bất động sản 2014 và định hướng sửa đổi luật kinh doanh bất động sản (2014) do Bộ Xây dựng công bố vừa qua đã nhận định điểm tồn tại, hạn chế đầu tiên về kinh doanh sàn giao dịch bất động sản là việc Luật hiện hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Mang nặng tính hình thức

Theo Bộ Xây dựng việc bỏ quy định giao dịch bất động sản phải thông qua các Sàn giao dịch (theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006) đã dẫn đến nhiều hệ lụy như: Tạo cơ sở cho việc hình thành nên các dự án ma, các vụ việc lừa đảo khách hàng từ chính các chủ đầu tư không tuân thủ quy định pháp luật; tạo ra khó khăn, thậm chí không quản lý được thông tin về thị trường bất động sản đúng với những gì đang diễn ra, trốn thuế….

Trong phần Đề xuất chính sách về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, Bộ Xây dựng đã đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung Luật kinh doanh bất động sản (2014) theo hướng quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên ý kiến trên đã gây nên nhiều ý kiến trái chiều. Trao đổi với phóng viên mới đây, Luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh cho rằng, đề xuất này rất cần thiết, song với sự thừa nhận đặt cọc, giữ chỗ, quyền chọn mua…bất động sản trước khi dự án đủ điều kiện thì quy định buộc giao dịch qua sàn chỉ là hình thức, không mang hiệu quả.

Vị luật sư cho rằng, hiện bên mua và bên bán đã thực hợp đồng đặt cọc giữ chỗ từ trước khi dự án đủ điều kiện mở bán, ký hợp đồng mua bán, do đó, việc buộc giao dịch bất động sản qua sàn chẳng qua chỉ thêm một bước thủ tục chứ không có ý nghĩa gì.

Đồng quan điểm, trao đổi với Diễn đàn doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ cũng cho rằng đề xuất trên của Bộ Xây dựng mục tiêu hướng tới việc minh bạch giao dịch bất động sản, song thực tế để “lách” quy định này, chủ đầu tư có rất nhiều cách.

Ông Toản bổ sung, chủ đầu tư dự án cũng hoàn toàn có thể lập ra một sàn giao dịch với pháp nhân độc lập hoặc một công ty con mà doanh nghiệp chủ đầu tư dự án có cổ phần chi phối để hợp thức hóa quy định trên.

Bởi quy định để thành lập sàn giao dịch bất động sản hiện nay khá dễ dàng, bất kỳ ai đáp ứng một số điều kiện cơ bản cũng đều có thể thành lập.

Để doanh nghiệp tự lựa chọn

Tiếp cận vấn đề ở phương diện chủ đầu tư, theo ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Tập đoàn bất động sản Phú Đông, thị trường hiện có khoảng 320.000 nhân viên môi giới bất động sản, nhưng chỉ có khoảng 10% có chứng chỉ hành nghề. Bên cạnh đó, chất lượng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản chưa thực sự đảm bảo, bởi theo quy định hiện nay, mỗi sàn giao dịch chỉ cần tối thiểu 2 nhân viên có chứng chỉ hành nghề là đủ điều kiện hoạt động.

Theo ông Đông, hiện chỉ nên khuyến khích để người dân lựa chọn dịch vụ chứ chưa nên bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn. Để doanh nghiệp có thể chủ động lựa chọn hình thức kinh doanh, tùy vào vào năng lực, chiến lược cũng như chi phí bán hàng của doanh nghiệp.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Thanh Quyền – Tổng Giám đốc Thắng Lợi Group cấu trúc giao dịch thông qua sàn môi giới chỉ phù hợp với các dự án lớn, đầu tư rõ ràng. Nhìn ở góc độ đa chiều, ở thị trường Việt Nam, nếu không dùng môi giới tự do bên ngoài thì những dòng sản phẩm nhỏ lẻ trong dân khó thực hiện. Do đó, nên tồn tại song song 2 phương án.

"Để thực hiện mua bán bất động sản qua sàn cần có lộ trình và giải pháp mang tính bền vững, chuẩn bị nền tảng tốt cho sự thay đổi lâu dài" - ông Quyền chia sẻ.