Đánh giá về vấn đề này, TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội cho biết, đã gần 30 năm đặt ra vấn đề cải tạo nhưng đến nay tiến độ cải tạo các khu chung cư này vẫn rất chậm. Trong đó, Hà Nội mặc dù là thành phố có nhiều cơ chế, chính sách nhưng mới chỉ thực hiện cải tạo được 10% nhà chung cư cũ.

Cụ thể, từ năm 1990, Hà Nội đã dự kiến thí điểm 3 khu chung cư là Kim Liên, Văn Chương và Nguyễn Công Trứ nhưng cho đến nay mới cải tạo được một số nhà chung cư ở khu Kim Liên, khu Nguyễn Công Trứ mới đang triển khai được một số nhà.

Đến năm 2005, Luật Nhà ở có bước tiến mới cũng không có nhiều thay đổi. Đến năm 2014, Luật Nhà ở mới lại đặt mạnh vấn đề cải tạo khu chung cư cũ nhưng cũng không thực hiện được như mong muốn.  Theo TS. Đào Ngọc Nghiêm, mặc dù Nhà nước, chính quyền địa phương đã ra nhiều văn bản thể chế khá cụ thể và đặt ra quyết tâm rất lớn, nhưng giải pháp trong cơ chế chính sách chưa được đồng bộ, đặc biệt là chưa có sự đồng thuận của người dân. Đơn cử như vấn đề giải phóng mặt bằng và tái định cư chưa được giải quyết thỏa đáng.

Thực tế, cho đến nay các khu chung cư không phải chỉ được xây dựng một lần mà được cải tạo xây xen, xây ốp thêm để bổ sung người vào ở như khu Trung Tự, Kim Liên. Trong khi đó, quản lý đất trong khu chung cư thiếu chặt chẽ khiến diện tích đất lưu không bị lấn chiếm, còn diện tích đất công cộng bị chuyển hóa sang chức năng khác. Chính sự biến đổi này làm mất cân đối trong đời sống của khu dân cư khi chỗ để xe và sân chơi cho cộng đồng dân cư tại khu vực không có.

Nói về những vướng mắc của địa phương, một cán bộ Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, Hà Nội có 18 nhà đầu tư đăng ký tham gia cải tạo chung cư cũ, trong đó 16 chung cư cũ đã được các nhà đầu tư điều tra, khảo sát, lên ý tưởng quy hoạch.

Tuy nhiên, dân số  của các chung cư này vượt 2 lần so với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu đã được phê duyệt. Đồng thời, quy định xây dựng không được vượt quá số tầng cho phép trong quy hoạch khiến các nhà đầu tư không thấy được nhiều quyền lợi trong việc đầu tư này. Bên cạnh đó, người dân chưa hợp tác do vấn đề bồi thường và tái định cư chưa thỏa đáng cũng là khó khăn rất lớn.

Huy động nhiều nguồn lực

Theo TS. Đào Ngọc Nghiêm, vấn đề ở đây là các chỉ tiêu để thực hiện giải phóng mặt bằng chưa rõ ràng, cụ thể. Các nhà chung cư phần lớn phân phối cho người dân tiêu chuẩn từ 4-6m²/người. Sau hơn 20 năm, dân số trong mỗi hộ và quyền sử dụng đất trở nên phức tạp hơn khiến việc giải phóng mặt bằng, tái định cư gặp nhiều khó khăn. Luật Đất đai 2014 đã đưa ra nhiều hình thức tái định cư như có thể tái định cư tại chỗ, tái định cư ở nơi khác theo quỹ nhà ở hoặc nhận thanh toán tiền đi tìm vị trí thích hợp.

Tuy vậy, chỉ tiêu hệ số đền bù cụ thể cho từng khu vực, địa phương chưa có. Nơi đền bù gấp 1,5 lần diện tích cũ, cũng có nơi đền bù gấp 2 lần khiến người dân chưa đồng thuận. Vì vậy, cần cụ thể hóa quy định tái định cư đối với từng khu, từng địa phương, chẳng hạn khu nội thành khác với khu ven đô, Hà Nội khác ở Nghệ An...

Tuy vậy, PGS., TS. Trần Chủng, nguyên Cục trưởng Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng, Bộ Xây dựng nhấn mạnh, các thành phố không chỉ thực hiện việc đánh giá hiện trạng xuống cấp về chất lượng công trình và môi trường sống trong các nhà chung cư cũ mà cần điều tra xã hội học về người dân đang sinh sống ở đó để có cơ chế, chính sách đền bù thống nhất, phù hợp.

PGS., TS. Trần Chủng phân tích, tất cả các khu chung cư cũ này được phân, cấp cho hầu hết những người có công với đất nước trong kháng chiến hoặc trong xây dựng đất nước nên việc cấp nhà chung cư được hưởng những ưu đãi nhất định.

Nhưng cho đến nay, tình trạng bán đi mua lại khá nhiều. Do đó, đối với những người mua lại nhà, những người chủ gốc, việc đền bù phải có chính sách rất rõ ràng. Dựa trên chính sách này, Chính quyền phải là người chủ trì thực hiện việc giải phóng mặt bằng chứ không nên để các nhà đầu tư tự đi thương thuyết gây sự không công bằng giữa các cư dân trong diện phải di chuyển.

Ngoài ra, một trong những yếu tố quan trọng tác động rất lớn vào tiến độ cải tạo chung cư cũ là việc thu hút các nhà đầu tư. Đánh giá về vấn đề này, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quy hoạch và thiết kế đô thị nông thôn Nguyễn Hoàng Minh cho rằng, Nhà nước đang thúc đẩy sự vào cuộc của các nhà đầu tư trong vấn đề này nhưng lại gặp bất cập về lợi ích giữa nhà đầu tư, người dân... Để có lợi nhuận, hầu hết các chủ đầu tư đều mong muốn xây thêm tầng cao để tăng diện tích mặt sàn. Nhưng quy hoạch lại khống chế về dân số, độ cao của tòa nhà khiến chủ đầu tư không tạo ra quỹ sàn mới để bù đắp chi phí.

Trong khi đó, nhà quản lý quan tâm đến phát triển đô thị bao gồm phát triển giao thông, cơ sở hạ tầng xã hội khác. Còn người dân lại mong muốn có mức bồi thường tốt nhất cho mình. Do vậy, phải giải bài toán cân bằng lợi ích các bên và hơn hết phải quan tâm đến lợi ích lâu dài của đô thị. Cải tạo phải đi kèm với tái thiết các khu vực lõi trong đô thị góp phần cho đô thị tốt hơn, có như vậy mới bền vững.

Cùng quan điểm trên, TS. Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, việc cải tạo chung cư cũ không chỉ trông chờ vào vốn ngân sách mà phải huy động các nguồn lực xã hội nhưng việc huy động này phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các bên. Cũng như PGS., TS. Trần Chủng nói “để khu đất “vàng” càng trở nên “vàng” hơn thì cần giải quyết bài toán đồng bộ cho cả đô thị”.

Kinh nghiệm nước ngoài cho thấy, bản thân người dân trong khu chung cư đó có thể tổ chức lại thành đơn vị có chức năng để tự nhận cải tạo chung cư. Mô hình hợp tác xã, mô hình cộng đồng dân cư cải tạo chung cư đã được nhiều nước thực hiện. Bài học của nhiều đô thị trong thời gian vừa qua là tìm sự hài hòa trong phạm vi cả đô thị chứ không chỉ trong ranh giới một khu chung cư bởi nó sẽ tác động không tốt đến diện mạo chung của cả đô thị.

Ngoài ra, để tránh tình trạng nhà đầu tư đổ dồn vào các dự án chung cư cũ ở vị trí dễ sinh lời, không chịu đầu tư vào khu chung cư ở khu vực khai thác kém hiệu quả, các chuyên gia cho rằng, bên cạnh chủ trương giao cho nhà đầu tư lập quy hoạch, nhà nước nên chủ động lập quy hoạch cho toàn khu chung cư. Lập nhiệm vụ thiết kế, sau đó đưa ra các điều kiện để cân đối lợi ích và phải lấy ý kiến rộng rãi của cộng đồng dân cư, chuyên gia, tổ chức xã hội nghề nghiệp.