Cầu lớn, cung không nhiều

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, nhu cầu đối với căn hộ phân khúc cấp thấp (giá bán dưới 1 tỉ đồng) đang rất lớn từ lao động nhập cư, gia đình trẻ, sinh viên... nhưng nguồn cung không nhiều. Những dự án dành cho người thu nhập thấp thường ở xa trung tâm hoặc không nhiều tiện ích đi kèm.

Dạo một vòng quanh các sàn giao dịch bất động sản có thể thấy các dự án nhà thương mại giá rẻ chủ yếu nằm ở khu vực ngoại thành Hà Nội như Hà Đông, Hoàng Mai, Thanh Trì, Long Biên.

Tại Hà Đông có dự án Xuân Mai Complex nằm trên đường Lê Văn Lương kéo dài, do Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai làm chủ đầu tư. Công trình này có quy mô 26 tầng và 2 tầng hầm, cung cấp cho thị trường tổng cộng gần 700 căn hộ diện tích từ 47 - 80 mét vuông, giá từ bán 800 - 1,5 tỉ đồng/căn.

Đặc biệt, những căn hộ có giá dưới 1 tỉ đồng diện tích chỉ từ 47 - 54 mét vuông nhưng vẫn đảm bảo có 2 phòng ngủ và 1 nhà vệ sinh. Ngoài ra, Xuân Mai Complex còn tích hợp các tiện ích đi kèm như hồ bơi, sân bóng rổ, cầu lông và công viên. Dự kiến đến hết năm 2017 dự án sẽ hoàn thành và bàn giao nhà cho người mua.

Ngoài ra, khu vực Hà Đông còn có Tháp Doanh Nhân do Công ty cổ phần Đầu tư Xuất nhập khẩu Tây Đô làm chủ đầu tư. Dự án có quy mô 52 tầng trong đó có 6 tầng hầm. Mỗi căn hộ tại đây có diện tích từ 47-94 mét vuông.

Theo thông tin từ chủ đầu tư, giá bán của dự án Tháp Doanh Nhân ở mức 17 triệu đồng/mét vuông (đã bao gồm VAT và nội thất cơ bản). Như vậy, căn hộ diện tích nhỏ nhất ở đây có giá khoảng 800 triệu đồng/căn. Tuy nhiên, tại dự án này cư dân không được thụ hưởng nhiều tiện ích như những dự án khác. Song, nếu so với khu Xuân Mai Complex thì Tháp Doanh Nhân gần trung tâm quận Hà Đông và có thể tận dụng được các tiện ích xung quanh như công viên, bệnh viện, trung tâm mua sắm...

Ngoài những dự án đang xây dựng, nguồn cung căn hộ dưới 1 tỉ đồng cũng tương đối dồi dào từ những dự án đã hoàn thành và bàn giao trước đây. Các dự án này tập trung nhiều ở khu đô thị Xa La, Dương Nội…

Long Biên cũng là khu vực có khá nhiều dự án nhà giá rẻ, trong đó có dự án Rice City Sông Hồng nằm tại Gia Quất, phường Thượng Thanh. Đây là dự án nhà ở xã hội, hỗn hợp thương mại, liền kề do Công ty cổ phần BIC Việt Nam làm chủ đầu tư. Dự án cao 19 tầng với các căn hộ diện tích từ 40 - 69 mét vuông, giá bán từ 14,5 triệu đồng với nhà ở xã hội và trên 17 triệu đồng/mét vuông với nhà thương mại.

Ngoài ra, tại Long Biên còn có Tổ hợp căn hộ Ruby City CT3 Phúc Lợi nằm trên Khu đất CT3 do Công ty cổ phần Phát triển nhà Thăng Long làm chủ đầu tư. Dự án này cung cấp tổng cộng khoảng 1.120 căn hộ diện tích từ 48 - 60 mét vuông. Mức giá mà chủ đầu tư đưa ra là 18 triệu đồng/mét vuông (đã bao gồm VAT), tính ra căn hộ thấp nhất cũng gần 900 triệu đồng.

Một số dự án nhà giá rẻ khác cũng có thể nhắc đến như Ecohome Phúc Lợi do Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ đô làm chủ đầu tư. Dự án này đang giao dịch trên thị trường với giá khoảng 16,5 triệu đồng/mét vuông. Nhìn chung, số lượng căn hộ dưới 1 tỉ đồng chào bán trên thị trường không nhiều; một số là những căn hộ đã qua sử dụng hoặc diện tích dưới 50 mét vuông nên nếu tính ra giá trên mét vuông thì không thể gọi là nhà giá rẻ.

Tỷ lệ hấp thụ cũng không cao

Theo số liệu thống kê của Savills Việt Nam, từ đầu năm tới nay, có khoảng 4.000 căn giá dưới 20 triệu đồng/mét vuông được chủ đầu tư tung ra thị trường Hà Nội. Trong đó chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại thành như Hoàng Mai, Hà Đông, Thanh Trì, Long Biên, Hoài Đức.

Trong gần 4.000 căn hộ nói trên, số lượng giao dịch thành công trong nửa đầu năm 2017 khoảng 2.700 căn, tương ứng tỷ lệ 42%. Lượng hàng tồn kho vẫn còn khoảng 1.300 căn nữa. Theo một số người am hiểu thị trường, con số này  là rất thấp so với tỷ lệ tiêu thụ của những năm trước.

Bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc, phụ trách Bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam, cho biết nguyên nhân khiến tình hình giao dịch căn hộ giá rẻ chùng xuống là do trước đây có gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng nhưng giờ không còn nữa nên nhu cầu cũng giảm xuống.

Ngoài ra, một số dự án nhà giá rẻ nằm quá xa trung tâm thành phố, không thuận tiện cho việc đi lại làm việc, đưa đón con cái học hành nên nhiều người chuyển sang phương án thuê nhà thay vì mua. Bên cạnh đó, một số dự án nhà ở thương mại giá rẻ các công trình tiện ích không thuận tiện; dự án không tạo được niềm tin với khách hàng liên quan tới tiến độ xây dựng. uy tín chủ đầu tư…

Một yếu tố quan trọng khác cũng được nhắc đến là nhà giá rẻ chỉ phục vụ phân khúc có nhu cầu ở thực, còn nếu mua để đầu tư thì tỷ suất sinh lời thấp hơn so với việc gửi tiền ngân hàng hoặc so với việc đầu tư các sản phẩm khác. Do đó, phân khúc này đã mất đi một lượng khách hàng khá lớn từ những người có tiền nhàn rỗi.

Nhiều trường hợp mua nhà giá rẻ để ở nhưng do những bất cập như đường xá, tiện ích, chất lượng dịch vụ... nên đã phải bán đi nhưng mãi vẫn không được, thậm chí phải bán lỗ hơn nhiều so với giá mua ban đầu.

Trước thực trạng nhu cầu nhà giá rẻ rất lớn nhưng nguồn cung lại chủ yếu tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, ông Trần Như Trung, Phó tổng giám đốc tập đoàn Nam Cường, cho biết thực tế dự án thuộc phân khúc nào, dù là hạng sang, hạng trung hay thấp cấp đều phụ thuộc phần lớn vào vị trí. Ví dụ, nếu chủ đầu tư có quỹ đất “vàng” ở trung tâm thành phố thì họ không thể chấp nhận làm nhà giá rẻ được. Hay nếu lô đất nằm ở đường Vành đai 3 mà định vị dự án hạng sang thì lại “hơi gượng”.

Trong khi đó, thực tế cho thấy nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư thuộc phân khúc trung và cao cấp cũng đang rất lớn chứ không chỉ ở phân khúc giá rẻ.

Giải thích về hiện tượng nguồn cung căn hộ giá rẻ không nhiều nhưng tỷ lệ hấp thụ cũng không cao, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết số liệu về nguồn cung nhà giá rẻ không chỉ ở giai đoạn này mà còn một phần lớn từ quá trình chuyển đổi từ nhà cao cấp sang nhà giá rẻ sau thời kỳ bùng nổ bong bóng bất động sản.

Tuy nhiên, do nhiều dự án đã bỏ ra chi phí quá lớn cho giai đoạn trước đó nên khi đưa sản phẩm ra thị trường giá không còn hấp dẫn được người mua. Theo khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, những dự án nhà thương mại giá rẻ xây mới thường bán tốt hơn là những dự án chuyển đổi.

Thực tế, nhà thương mại giá rẻ vẫn có nhu cầu rất lớn, lớn hơn nhiều so với những phân khúc khác nhưng nhiều nhà đầu tư phát triển dòng sản phẩm này lại quá chủ thiên về mặt giá cả mà không đi kèm với các yêu cầu khác như tiện ích và cách thức quản lý vận hành làm sao để không gây phiền toái cho người sử dụng. Chính hai yếu tố này đã khiến cho cung cầu chưa gặp được nhau.