Theo báo cáo của công ty Savills Việt Nam, trong quý I/2019, tại TP. Hồ Chí Minh nguồn cung sơ cấp căn hộ đạt hơn 12.000 căn, giảm 34% theo quý và 57% theo năm. Còn tại thị trường Hà Nội, khoảng 9.700 căn hộ được tung mới ra thị trường, giảm 36% theo quý nhưng tăng 76% theo năm.

Nguồn cung hẹp tạo đà cho giá

Theo ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Bộ phận kinh doanh nhà ở Savills, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh chứng kiến mức mở bán mới thấp, chỉ hơn 4.500 căn hộ, giảm 38% theo quý và giảm 27% theo năm. Hạng C chiếm đa số nguồn cung mới với 85% thị phần, chủ yếu tập trung tại các quận ngoại thành như quận 8 và 9.

Tổng lượng giao dịch đạt trên 6.400 căn hộ, giảm 42% theo quý và 52% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trong quý I những năm gần đây thường thấp hơn 50%. Trong quý I/2019, tỷ lệ hấp thụ đạt 53%, tăng 5 điểm phần trăm theo năm, giảm 7 điểm phần trăm theo quý.

Các dự án mới chiếm 46% tổng lượng giao dịch, trong khi đó, các khu vực ngoại thành như quận 8, Tân Phú và Bình Tân tác động lớn nhất tới tổng lượng giao dịch trong quý.

Các căn 1-2 phòng ngủ tiếp tục thu hút người mua do phù hợp với nhu cầu để ở cũng như đầu tư. Với nguồn cung sơ cấp hạn hẹp, giá căn hộ tại thị trường thứ cấp đang trở nên sôi động.

Đánh giá về thị trường căn hộ Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills, cho biết nguồn cung trên các phân khúc đều giảm, nguồn cung sơ cấp đạt 34.400 căn, bán được 9.800 căn, hấp thụ tương ứng 29%.

Tại Hà Nội, tốc độ đô thị hoá nhanh, số hộ độc thân gia tăng, khả năng mua nhà của người Việt Nam được cải thiện nhiều. Phân khúc trung cấp đang lớn mạnh và dẫn dắt thị trường. Trong quý I/2019, căn hộ hạng B chiếm 22.500 căn, tương ứng 65% tổng lương cung sơ cấp.

Theo bà Hằng, thị trường căn hộ Hà Nội được hỗ trợ bởi nguồn cầu lớn, trong khi phân khúc cao cấp hấp dẫn với lượng nhỏ tầng lớp giàu có trong nước và người mua nước ngoài.

Nguồn cầu lớn từ người mua nhà để ở và nhà đầu tư dẫn đến khối lượng giao dịch của hạng B lớn, chiếm 70% tổng số giao dịch và tăng cao nhất trong ba phân khúc đạt 99% theo năm. Các chủ đầu tư đưa ra mức giá hấp dẫn, giá bán trung bình hạng B khoảng 1.390 USD/năm, giảm 2% theo quý, nhưng tăng 8% theo năm.

Trái ngược hai miền

Theo ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Bộ phận kinh doanh nhà ở Savills, ngoài việc chủ đầu tư còn ít căn trong rổ hàng, thủ tục pháp lý bị trì hoãn cũng như chủ đầu tư thay đổi kế hoạch mở bán dẫn đến nguồn cung mới tại TP. Hồ Chí Minhbị giới hạn.

Bên cạnh đó, lượng giao dịch quý I của cả hai miền thấp do kỳ nghỉ Tết làm gián đoạn thời gian mở bán và giảm lượng giao dịch. Ngoài ra, tại TP. Hồ Chí Minh, do hơn 100 dự án bị tạm dừng vì vướng thủ tục pháp lý và thủ tục hành chính, nguồn cung cũng đã phần nào bị hạn chế. Tuy nhiên, mới đây, hơn 100 dự án này vừa được cấp phép tiếp tục hoạt động. Đây sẽ là nguồn cung bổ sung cho thị trường TP. Hồ Chí Minh trong những năm tới.

Đánh giá về triển vọng thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh, ông Nguyễn Khánh Duy cho rằng sự quan tâm của người nước ngoài về thị trường căn hộ ngày càng rõ hơn ở các dự án cao cấp, hạn ngạch 30% sản phẩm dành cho người nước ngoài nhanh chóng được lấp đầy. Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục diễn ra trong tương lai gần với giá căn hộ cao hơn ở tất cả các hạng.

Về triển vọng căn hộ tại thị trường Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng cho rằng riêng năm 2019, dự đoán trên 40.000 căn sẽ được tung ra thị trường. Bà Hằng cũng cho biết các dự án lớn như VinCity OceanPark hay Sportia, Smart City… sẽ tung ra lượng hàng rất lớn.

Sự phát triển của các dự án lớn tại các quận, huyện ven ngoại thành sẽ là một bài toán chưa giải được về vốn đầu tư, phân bổ dân cư cũng như đáp ứng nhu cầu nhà ở cho công nhân. Trên thực tế, các khu đô thị lớn này đều có khoảng cách nhất định đến trung tâm thành phố như Gia Lâm, Đông Anh, Đan Phượng…

"Đây chính là giải pháp phát triển bền vững, giảm áp lực dân số, giảm ách tắc giao thông, giải quyết bài toán không đồng bộ về hạ tầng", bà Hằng nói.

Một điểm đáng chú ý triển vọng phát triển phân khúc căn hộ của hai miền thời gian tới có sự trái ngược nhau. Trong khi tại TP. Hồ Chí Minh, hạng C chiếm lĩnh nguồn cung tương lai (66%) và lượng bàn giao (56%) thì tại Hà Nội, hạng B dẫn đầu thị trường do nhu cầu người dùng tăng cao. Đến năm 2020, Hà Nội sẽ có hơn 76.600 căn gia nhập thị trường, trong đó hạng B chiếm 70%, từ 63 dự án. Còn lượng bàn giao hạng B sẽ chiếm 62%.