Một thời nở rộ

"Suất ngoại giao" xuất hiện từ hơn chục năm trước, lúc thị trường lên cơn sốt nóng, sau đó cũng mất tích cùng giấc ngủ đông của thị trường bất động sản. Đến năm 2014, khi thị trường bất động sản bắt đầu trở lại sau giấc ngủ đông, “suất ngoại giao” cũng tái xuất hiện.

“Suất ngoại giao” bản chất là những căn hộ được chủ đầu tư bán ưu đãi cho một số khách hàng là người nhà, hoặc có quan hệ với chủ đầu tư, lãnh đạo doanh nghiệp chủ đầu tư. Các căn hộ này thường có giá thấp hơn giá chủ đầu tư đưa ra từ 3 - 10%, sau đó những người mua “suất ngoại giao” này bán lại với giá thấp hơn hoặc bằng giá của chủ đầu tư công bố với toàn dự án để kiếm tiền chênh.

Tuy nhiên, "suất ngoại giao" sau đó cũng có nhiều biến tướng và được xem là một trong những hình thức thăm dò thị trường, cũng như tạo sức nóng cho dự án.

Theo đó, trước khi mở bán chính thức, chủ đầu tư kết hợp với đơn vị phân phối, hoặc các môi giới đưa ra một số lượng ít căn hộ để các môi giới rao bán lại có gắn mác “suất ngoại giao”. Dựa vào sự quân tâm của người mua với các sản phẩm nhử này, chủ đầu tư, đơn vị phân phối sẽ xây dựng bảng giá chính thức, cũng như cách thức đưa hàng ra thị trường.

Ngoài ra, cũng có trường hợp các đơn vị phân phối, môi giới gắn mác “suất ngoại giao” để dẫn dụ người mua nhà mua lại sản phẩm mà các sàn, môi giới này đã mua từ chủ đầu tư. Cụ thể, khi chủ đầu tư ra hàng đợt 1, các sàn môi giới, nhà đầu cơ sẽ “ôm” gần hết lượng hàng này, khi chủ đầu tư mở bán các đợt tiếp theo với mức giá cao hơn, các nhà đầu cơ, sàn môi giới ôm hàng đợt 1 sẽ chào bán lại lượng hàng đã ôm và gắn mác "suất ngoại giao" với giá thấp hơn so với giá công bố đợt 2 của chủ đầu tư, nhưng vẫn đảm bảo cao hơn giá đợt 1. Khi đó, với tâm lý thích mua lại các “suất ngoại giao” có giá mềm hơn, vị trí căn hộ đẹp, khách hàng sẽ dễ dàng xuống tiền hơn.

Chẳng hạn, đầu năm 2015, một dự án trên đường Cầu Giấy, quận Cầu Giấy, Hà Nội công bố mở bán với giá 34,5 triệu đồng/m2, nhưng trên mạng xuất hiện thông tin rao bán “suất ngoại giao” tại dự án này với giá 32 - 32,5 triệu đồng/m2. Theo lý giải của nhân viên môi giới rao bán, do lãnh đạo sàn có môi quan hệ với chủ đầu tư, nên lấy ra được một số căn đẹp với giá rẻ hơn ở dự án. Để làm tin với khách hàng, nhân viên này gửi mẫu hợp đồng để khách tham khảo.

Tương tự, cũng trong năm 2015, tại dự án chung cư 21 Lê Văn Lương, quận Thanh Xuân, Hà Nội, dù chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý, chưa xây xong móng, nhưng dự án này đã thu hút sự quan tâm lớn của giới đầu tư. Thời điểm đó, dự án này được thông tin có mức giá dự kiến chủ đầu tư đưa ra trên 30 triệu đồng/m2, nhưng trên mạng, mức rao bán "suất ngoại giao" chỉ từ 26 - 28 triệu đồng/m2.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, do thiếu vốn, nên chủ đầu tư dự án đã “bán lúa non” một phần cho các nhà đầu tư, trong đó có nhiều nhà đầu tư gom số lượng lớn, từ 30 - 40 căn hộ với giá 22 - 24 triệu đồng/m2. Vì vậy, dù rao bán mức giá 26 - 28 triệu đồng/m2, được cho là thấp hơn mức giá dự kiến mà chủ đầu tư đưa ra, nhưng các nhà đầu tư này vẫn có lời.

Đã hết thời?

Anh Hoàng Phương, lãnh đạo một sàn phân phối có địa chỉ trên đường Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội cho biết, cách đây vài năm, “suất ngoại giao” được nhiều người mua nhà và nhà đầu tư săn tìm, nhưng hiện loại hình này không còn được quan tâm nhiều, bởi mua căn hộ dạng này có nhiều rủi ro.

Một trong những rủi ro lớn nhất là vấn đề pháp lý. Thông thường, các căn hộ “suất ngoại giao” thường mở bán khi dự án chưa triển khai, thậm chí mới chỉ còn trên giấy, nên mua các căn hộ theo dạng này gặp rất nhiều rủi ro khi dự án không được cấp phép, hoặc bị chậm tiến độ.

Ngoài ra, cũng đã xuất hiện tình trạng lừa đảo liên quan đến “suất ngoại giao”. Đơn cử, trong năm 2016, nhiều đối tượng giả danh người có quan hệ với chủ đầu tư một dự án, tự làm giả giấy cọc tiền rao bán “suất ngoại giao”. Sau khi đã nhận tiền của người mua, các đối tượng này "cao chạy xa bay", khiến khách hàng tiền mất tật mang. Chính vì những rủi ro trên, hiện “suất ngoại giao” không được nhiều người mua nhà chú trọng.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw cho biết, về mặt pháp lý, các hình thức mua lại "suất ngoại giao" ghi nhận hiện nay đều không đảm bảo được tính kế thừa quyền lợi và nghĩa vụ giữa người mua và người bán. Chính vì thế, sẽ không được pháp luật bảo hộ và người mua sẽ dính rủi ro khi rơi vào yêu sách của người bán như tăng giá bán hoặc yêu cầu những lợi ích khác nhằm gây khó dễ cho người mua, hoặc không thực hiện thủ tục để người mua lại được cấp giấy chứng nhận.

“Do hợp đồng mua bán căn hộ ‘suất ngoại giao’ được ký kết với chủ đầu tư và không được phép chuyển nhượng, nên giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ sẽ được cấp cho người đứng tên trong hợp đồng, chứ không phải người đã mua lại căn hộ ‘suất ngoại giao’”, ông Hà nói và cho biết, khi đó, chủ đầu tư sẽ không chịu trách nhiệm và có nghĩa vụ với người mua lại “suất ngoại giao”.

Vì vậy, khi có tranh chấp xảy ra, quyền lợi của người mua bị ảnh hưởng nghiêm trọng, nhất là nhận chuyển nhượng "suất ngoại giao" liên quan đến một hình thức bị pháp luật cấm là nhà ở xã hội. Ngoài ra, rủi ro có thể xảy đến khi dự án bị chậm tiến độ hay bị dừng, chấm dứt thực hiện.

"Đây chính là lý do khiến người mua nhà hiện nay e ngại với các ‘suất ngoại giao’ và khiến cho việc sử dụng các chiêu trò ‘suất ngoại giao’ không còn phổ biến như trước", ông Hà nói và cho biết, đa phần người mua nhà hiện nay rất chịu khó trong việc tìm hiểu các thông tin về pháp lý dự án hoặc tham khảo qua ý kiến các luật sư, chuyên gia về luật trước khi ký hợp đồng mua nhà.

Còn theo đại diện một chủ đầu tư lớn tại Hà Nội, thực tế hiện nay, khi giới thiệu dự án ra thị trường, vẫn có một số sản phẩm đẹp được dùng làm suất ngoại giao cho đối tác với mức chiết khấu từ 5 - 10% giá trị. Tuy nhiên, số lượng này hiện nay rất hạn chế và cũng chỉ được sử dụng trong những dịp đặc biệt, chứ không nhằm mục đích tạo nhu cầu ảo hay tăng giá.