Phía Tây Hà Nội có hàng loạt các dự án đình đám một thời như Dự án Khu biệt thự Vườn Cam - Orange Graden; dự án An Lạc Green Symphony; dự án Hà Đô Charm Villas... "đắp chiếu" cả chục năm bỗng nhiên được giao dịch với mức giá cao chót vót. 

Mức giá trên... trời

Trong một lần ngồi nói chuyện về các dự án phía Tây Hà Nội, chị Nguyễn Vân làm việc tại một cơ quan báo chí lớn ở Hà Nội khoe hồi tháng 11 mua một lô đất nền tại dự án Vườn Cam - Orange Graden (huyện Hoài Đức) giá 28 triệu đồng/m2, 2 tuần sau có môi giới gọi điện thoại muốn mua lại với giá 35 triệu đồng/m2. Chị Vân cho biết, hồi cuối năm 2019 giá đất tại dự án này chỉ 18-22 triệu đồng/m2, nhưng nay nhiều người bán lại với mức giá cao để ăn chênh lệch, khiến thị trường sôi động.

Được biết, dự án này do CTCP VinaPol làm chủ đầu tư, được UBND tỉnh Hà Tây cũ giao cho VinaPol từ năm 2007. Tại thời điểm cuối năm 2010, mỗi m2 đất nền ở dự án này có giá từ 40-50 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, sau nhiều năm bị tạm dừng những lô biệt thự, nhà vườn tại dự án bị rớt giá sâu. Có thời điểm năm 2013, 2014 nhiều nhà đầu tư bán tháo chỉ còn 15-20 triệu đồng/m2 để thoát hàng nhưng không ai mua. Sau nhiều năm “đắp chiếu”, dự án Khu biệt thự Vườn Cam - Orange Graden bất ngờ được “cò” đẩy sóng, thổi giá cao trong khi hạ tầng tiện tích dự án chưa có gì, nhiều khu đất, biệt thự tại dự án thành nơi thả vịt, nuôi gà...

Cùng trục đường vành đai 3,5 là dự án An Lạc Green Symphony (khu đô thị Đại học Vân Canh) do CTCP Đầu tư An Lạc làm chủ đầu tư. Khi phóng viên tham quan, tìm hiểu dự án một số môi giới cho biết, dự án chuẩn bị ra hàng. Với các lô có diện tích lớn giá dự kiến 58-60 triệu đồng/m2, lô có diện tích nhỏ hơn dự kiến 60-63 triệu đồng/m2.

"Dự án chưa có hợp đồng mua bán, chỉ giao dịch dưới hình thức đặt chỗ với số tiền 200 triệu đồng/căn..." một môi giới tiết lộ.

Dự án An Lạc Green Symphony được chia làm 2 giai đoạn: giai đoạn 1 là khu nhà ở thấp tầng; giai đoạn 2 là khu nhà ở cao tầng. Hiện khu nhà ở cao tầng chưa được triển khai, vẫn để cỏ hoang mọc um tùm. Dự án này cũng được phê duyệt từ nhiều năm nay nhưng giờ đây chủ đầu tư mới khởi động bán hàng.

Cũng phải nói thêm, hồi đầu năm 2020, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) ban hành quyết định thanh tra việc chấp hành pháp luật trong quản lý và sử dụng đất đai đối với một số địa phương và các dự án BĐS trong năm 2020. Trong đó, dự án An Lạc Green Symphony cũng nằm trong danh sách các dự án bị thanh tra về đất đai.

Ngoài ra còn dự án của Tập đoàn Hà Đô là Hà Đô Charm Villas. Dự án được khởi công từ năm 2008, khi đó dự án được quảng cáo sẽ có hàng chục tòa nhà cao tầng và dự kiến hoàn thành vào năm 2017. Tuy nhiên hiện nay dự án mới được giới thiệu ra thị trường với cơ cấu sản phẩm toàn bộ là nhà thấp tầng. Chủ đầu tư hiện đã nhận đặt cọc giữ chỗ nhưng chưa công bố giá bán chính thức từng căn, mà mới có giá trung bình là 60 triệu đồng/m2.

Theo một số nhà đầu tư, mức giá của các dự án trên đều cao hơn so với một số dự án cùng ở huyện Hoài Đức cùng phân khúc như Nam An Khánh, Thiên Đường Bảo Sơn…

Tăng giá ảo

Một số chuyên gia BĐS cho rằng, giá BĐS tăng 10-15%, có những nơi tăng 50% trong khoảng thời gian ngắn khi mọi thứ xung quanh chưa có gì đột phá là hiện tượng bất thường.

Hơn nữa, thời gian gần đây, sau đại dịch, khi nguồn cung hạn chế, lãi suất tiền gửi ngân hàng giảm mạnh dòng tiền đã “ùn ùn” đổ vào BĐS và chứng khoán nên đã thiết lập mặt bằng giá mới.

Điều mà nhà đầu tư cần cẩn trọng là mặc dù có những dự án đang được xây dựng, có những dự án đang “vẽ” ra viễn cảnh tươi đẹp, thì hạ tầng giao thông, tiện ích sử dụng ở dự án đó chưa có gì thì khó có giá trị thật sự.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cảnh báo, khách hàng cần cẩn trọng, tỉnh táo, đánh giá chuẩn xác giá trị đất khu vực này, tránh chuyện thay thế cho người "mắc cạn" trước.

Bởi theo ông Đính, các dự án này đang “ăn” theo thông tin quy hoạch huyện Hoài Đức thành quận, hạ tầng xung quanh dự án như đường vành đai 3,5, đường Quốc lộ 70, tuyến metro Nhổn – ga Hà Nội đang được hoàn thiện… khiến giá đất “nhảy múa”.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty TNHH Thanh Bình Hà Nội nhìn nhận, giá đất ở khu vực huyện ngoại thành tăng chỉ là nhất thời, nhìn chung mức tăng ở một số dự án chỉ 10-15%, có những dự án tăng 30-50%. Cá biệt có những dự án sau khi tăng lên đều sụt giảm về giá trị thật.

“Theo tôi bong bóng bất động sản năm 2020 là không có, bởi thực tế lượng cung ít thì lượng hấp thụ cũng ít, giá tăng cao chỉ là ảo”, ông Thanh nói.

Trước đó, tại một cuộc họp với Huyện uỷ Hoài Đức, nhấn mạnh đến mục tiêu phát triển thành quận của huyện này, Bí thư Thành uỷ Hà Nội Vương Đình Huệ cho rằng, mục tiêu trở thành quận trong năm 2020 là khó khả thi, ít nhất phải đến giữa nhiệm kỳ 2020-2025, huyện mới có khả năng đạt được.

“Trong quá trình phát triển thành quận, nhất là trong công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch, Hoài Đức cần tránh mắc phải sai lầm của các quận hiện nay là mất cân đối về hạ tầng, không còn quỹ đất để phát triển hạ tầng xã hội, nhất là các thiết chế văn hóa, trường học...”, ông Huệ nhấn mạnh.